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あたりまえの賃貸経営

あたりまえのアパート経営

3.オーナーが考えておきたい地域貢献4つのこと

ここでは、さまざまな賃貸トラブルに関する問題と対処方法の一例をご紹介します。 ※これらの問題に対する見解は、弁護士の監修を元に編集しています。
 個別のケースによって異なる場合がございますので、弁護士などの専門家にお問い合わせ・ご相談ください。

国土交通省が導入を予定している新方式では、入居者がキッチン等の設備や内装を自由に変更して、そのまま退去する賃貸契約が認められる方式が検討されています。
家主による清掃や修繕も不要にして、貸し出す際の負担を軽くします。2015年からモデル事業を実施する予定で、今後の賃貸経営に変化があるかもしれません。


2、3ヵ月以上滞納するようであれば催告書を送り、それでも入居者が支払わない場合は、契約を解除して建物の明け渡しを求めます。
催告も契約解除も内容証明郵便で行います。それでも入居者が退去しない場合は、結局は訴訟を起こす必要性が出てきます。管理会社や弁護士と相談して、早めに方針を決めましょう。


例えば、洗濯機のホースが入居者の過失できちんと接続されておらず、水があふれてしまったなど、入居者に責任があるものは、入居者が損害の賠償を行うことになります。また老朽化や管理不十分なため、配管から水が漏れた場合などは、家主の責任となります。そこで、老朽化の事故に対処するため、保険に加入しておいたり、日常のメンテナンスと、しっかりした長期修繕計画の立案と実施をされることをおすすめします。


入居者に迷惑行為があれば、貸主はこれを止めるよう請求できますが、賃貸借契約書に禁止する迷惑行為を明確に記載しておく方がよいでしょう。重大な迷惑行為があれば直ちに契約解除へ。そうでない場合は、まずは警告書を送り、それでも是正しない場合は、契約解除に向かいます。ただし、騒音などの場合は、実際にそれがどれほどの騒音であるのか、管理会社などと相談して、しっかりと調べる必要があるでしょう。

いつの時代になっても無くならない鍵のこじ開けやピッキングなどによる空き巣被害。原則として家主に責任はありません。判例には、原則として防犯の責任は、賃借人自身が負うべきで、賃貸人に責任はないが、防犯について特約がある場合など、賃貸人に責任が生じる場合もあるというものがあります。
ただし、賃貸住宅の価値という点では、ピッキング対策などをあらかじめ施しておくことは、これからの賃貸オーナーにとっては、大切なことでしょう。ピッキングしにくいディンプルキーなどの採用や、二重鍵など、防犯面をアピールすることは大切なことです。

土地の所有者としては、無断駐車をした人に対して、その車を撤去するように求めることができるとともに、損害賠償を請求することができます。
問題となるのは、損害賠償の金額ですが、看板に「○○円いただきます」と書いてあったからといって、その額を請求できる訳ではありません。
そこでひとつの対策として、『契約者以外立入禁止』の看板の設置です。これにより悪質な無断駐車に対して、軽犯罪法違反(立ち入り禁止場所へ正当な理由なく立ち入った罪)で警察に被害届を出すための根拠のひとつにすることができます。

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