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あたりまえの賃貸経営

あたりまえの土地活用

広大な土地の活用を考える

全国から寄せられる資産活用の相談の中でも、広大な土地に関する 活用ケースが増えています。そんな広大地の活用について考えます。

広大地評価を受ける三大要件を理解する

1億円の賃貸住宅を建てた場合の減価償却費の差 1億円の賃貸住宅を建てた場合の減価償却費の差
部屋数が増える3階建ては当然、収支が有利になる

開発の許可が必要になる面積基準は各地域によって規定があります。例えば三大都市圏では原則として市街化区域内は500u以上となっています。それ以外は1000uが目安になっています。ただし、それ以下であっても例外として、戸建分譲するに当たり位置指定道路が必要となる土地の場合、つまりミニ開発の分譲地に該当する場合には「広大地」になる可能性があります。

減価償却期間の差は、収支に大きな影響に

戸建分譲に適しているか、マンションの方が適しているかの判断のためには、評価対象不動産のエリアの不動産売買市場を分析する必要があります。例えば、首都圏では、最寄駅から原則として10分以内の地域であれば、マンション事業の用地として考えられる範囲です。それを越える20分以上の範囲では、戸建分譲が最も有効と考えられるでしょう。さらに周辺に分譲マンションがあるかないか、同じような広さの土地が戸建分譲地にされているかどうかも判断されます。

下の広大地評価の例のように、分譲住宅として販売することを想定した場合、開発道路の必要性があると認められれば「広大地評価」を受けることができます。しかし、最も税務署との見解が別れるのが、開発に当たって新たに道路が必要かどうかです。
下の例では、広大地評価を受けやすくするために、図2の開発想定図を作成し提出しました。このケースでは、図1のA部分のように似た分譲宅地の事例があったため、それを判断の材料として税務署に説明し、認められたわけです。
しかし、同じようなケースでも税務署が認めてくれない場合があります。下のケースでも、図1のB部分に着目すると、同じような広さの土地を、旗竿状(開発道路がない状態)に分けています。もし税務署がこのような分譲が可能な場所と判断してしまうと、道路を新たにつくる必要が無いため、開発の必要が無い土地、つまり広大地では無いと判断されてしまう可能性もあります。
下の図1の例では、近年はほとんどがAタイプの開発だけだという現状があり、Bタイプの土地の分け方は、最近では例がないという資料も提出できたことで広大地が認められました。 以上のように、広大地かどうかの判断は、相続対象不動産が『広大地に該当する』ことのしっかりとした裏づけを用意することに尽きるのです。

広い敷地の活用ノウハウを 知る前に、まずは、 広大地の定義を知りましょう。
広大地の評価に関しては、所管の税務署の判断が必要になります。
事前に必ず税理士・不動産鑑定士に相談、または税務署に確認してください。
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