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賃貸契約の新常識

平成16年に全国の自治体に先駆けて、東京都で施行された「賃貸住宅紛争防止条例(東京ルール)」。貸主と借主の負担の基準を設けた条例を参考に賃貸借契約を考えます。

1.東京ルールとは?

東京ルールは、全国で参考にされています。入居者とのトラブルを避けるためにも、概要を把握しましょう。
「貸主」と「借主」間のトラブルを避けるためにできた条例。
敷金は入居者が貸主に預け、退居時に入居者に返金されます。しかし、全額が返金されるわけではないため、これまで敷金の返還については貸主と借主間のトラブルの原因になっていました。東京ルール施行前の平成15年の場合、東京都の都市整備局に寄せられた賃貸借契約についての相談の約20%が敷金精算に関するものでした。
このトラブルをできるだけ少なくするために制定されたのが、東京都の「賃貸住宅紛争防止条例(東京ルール)」です。
「原状回復」は、新品に戻すことではない。
トラブルが敷金精算で多い理由は、入居時に取り交わす契約で退居時の「原状回復」に関する明確な規定がなく、貸主・借主の双方が自分にとって有利となるような解釈をするため。
東京ルールではこの原状回復の原則を定めたのです。原状回復は、新品状態に戻すことではありません。通常の暮らしの中で、経年変化したものを新品に戻すのは貸主(大家)の負担に。借主(入居者)の故意・過失や通常の使用法に反する使用など、借主の責任で生じたものが、敷金で精算されることになります。これが原則です。
不動産会社が説明する。これが東京ルールの基本。
不動産会社(宅地建物取引業者)が借り主に書面を交付し、退去時の原状回復と入居中の修繕について、費用負担に伴う「法律上の原則」や「判例により定着した考え方」などの説明を義務づけたことが、もう一つのポイントです。
つまり、借り主と貸し主の間に立って物件を仲介する立場である不動産会社が、ガイドラインをきちんと説明することで、トラブルを防止するわけです。
しかし、全ての契約がどれも同じというわけではありません。貸し主と借り主の同意により東京ルールの原則と異なる「特約」を定めることも出来ます。ただし、通常の原状回復の義務を超えた特約は無効であるとの判例も出ています。右の特例についての要件を参考に、不動産会社と相談することをおすすめします。
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