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あたりまえの賃貸経営

あたりまえの法律・税金対策

大家さんの責任を考える

賃貸経営を成功させるためには、様々なリスクをあらかじめ想定し、対策を立てておくことが大切です。まずは賃貸オーナーの責任について、最低限の知識を持つことから始めましょう。

2.トラブルを防ぐケーススタディ 1

CASE.1 1階の入居者から、2階の入居者の騒音で苦情が。どう対応する?
ポイント:騒音被害があまりにひどい場合は、迷惑な入居者を退居させることも可能です。対応策:管理会社のプロに任せましょう。入居者の相談に対しては、きちんと耳を傾けましょう。

入居者間のトラブルも賃貸住宅経営では、よくみられる問題です。騒音の問題などのクレームに対しては、基本的に管理会社に任せるべきでしょう。しかし、その対応策を家主が理解しておくことも大切です。騒音などの苦情があったら、まずその実体を把握することです。実際に苦情を申し出ている入居者の部屋に入って、どれくらいの騒音なのか、何時頃か、どれくらいの頻度かを確かめる必要があります。そして騒音が確かに問題であれば、まず騒音を出している入居者に注意をすること。それでも迷惑な騒音が続くようであれば、退居していただくことも可能です。

実際に、騒音などの迷惑行為が原因で、退居が認められる判例も出ています。

CASE.2 アパートで火災が発生!その場合、家主の責任になるケースとは!?
ポイント:入居者が安全かつ速やかに避難できないなど、消防法に違反があれば、家主の責任が追及される可能性も。対応策:建物の避難通路(廊下や階段など)が入居者の荷物などで塞がれてないか常にチェックが必要です。火災報知器の設置が義務化されています。設置に不安が残る場合は、管理会社などに相談を。

過去に、繁華街の雑居ビル火災で多くの方が犠牲となりました。火災の原因は、放火ではないかと言われていますが、そういった犯罪が元でのケースでも、死亡者が出たのは、所有者の責任であるとの判決が出ました。避難通路が塞がれていたり、防火扉が荷物が邪魔で閉まらなくなっており、結果的にそれが被害を大きくした原因であると判断されたのです。

これはアパートなどでも同じことが言えます。避難通路が入居者の荷物で塞がれていた場合なども、管理の責任は所有者にあります。

また、消防法の改正により、全ての住宅に火災報知器の設置が義務化されています。火災報知器を設置せず、火災による被害が出た場合、家主に責任が求められる可能性が高いので注意が必要です。

「火災報知器」の設置は忘れずに!

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