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あたりまえの賃貸経営

あたりまえの法律・税金対策

大家さんの賢い確定申告

賃貸住宅の大家さんは『賃貸住宅の経営者』です。規模の大小はありますが事業の1つです。健全な賃貸経営のためにも経理業務をしっかりと把握しておきましょう。

1.賃貸経営における確定申告のポイント

賃貸経営を行っていくにあたって、必要な確定申告。
その上でおさえておきたいポイントをご紹介します。

賃貸住宅は税制面で優遇されている

賃貸住宅での土地活用なら、固定資産税・相続税を節税することができます。
固定資産税は、更地の場合も駐車場でも、さらにテナントビルなど住居以外の用途として使用した場合も、基本的に課税評価は100%となります。賃貸住宅の場合は、土地に係る固定資産税も、都市計画税も大幅に軽減されるという特例が適用されるので、大きなメリットとなります。
また建物の固定資産税も特例対象。3年間評価額が半分になります。(木造などの2階建ての場合)
この軽減の考え方は相続税にも特例が適用されます。これも更地・駐車場等では100%の課税評価。しかし賃貸住宅なら、土地は貸家建付地評価で大きく評価減でき、さらに建物も評価減を受けることができます。多くの土地を所有されている方にとって、この相続税対策は、大きなメリットとなるはずです。

「青色申告」と「白色申告」の違いを知る

確定申告は「青色申告」か「白色申告」かによって税額が違ってきます。
青色申告する場合はその年の3月15日までに「承認申請書」を納税する税務署長に提出します。1年間の取引を帳簿に記録することにより、様々な税制上の優遇措置を受けることができます。
それ以外の方は、すべて白色申告になります。白色申告は事前に申請する必要がなく、所得金額が300万円を超えなければ、記帳の義務もない代わりに、青色申告のメリットはありません。

青色申告が適用される事業規模を知る

賃貸住宅経営の事業的規模とは、その経営規模が集合住宅であれば、10室以上、戸建貸家であれば5棟以上、駐車場などの土地を貸しているのであれば50件以上などという、形式基準があります。これらの規模があれば青色申告特別控除の65万円を受けることができます。これ以外にも適用される場合もありますので、専門家にご相談ください。

青色申告のメリット知る

帳簿づくりは難しいと思われがちですが、青色申告のメリットには、主に以下の3つがあります。

● 青色申告特別控除
不動産所得や事業所得のある人が青色申告している場合に限り、収入金額から必要経費を差し引いた所得金額から、事業的規模により確定申告書類に貸借対照表等の決算書(複式簿記採用のみ)を添付した場合に65万円、それ以外の場合に10万円を控除できます。
● 青色事業専従者給与の必要経費算入
賃貸住宅経営が事業的規模である場合、青色申告者と生計を共にする親族が事業に従事している時は、その家族従業員に給与を支払うことができ、その給与を必要経費に算入することができます(届け出が必要です)。
● 純損失の繰越し控除と繰戻し
ローンの返済や減価償却費の額によって所得が赤字になった場合、損益通算によって他の所得(給与所得等)の税金を軽減することができます。この赤字は、翌年以降3年間にわたって繰り越して控除することができます。赤字の全部、又は一部を前年に繰り戻して税金の還付を受けることもできます。
確定申告の記帳に関しては、専門書を読むか、専門家のアドバイスをもらうかして基本を理解しておきましょう。
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