中古住宅の広告には「取引態様：売主」「取引態様：媒介」といった表示があります。売主が個人なのか宅地建物取引業者（不動産会社）なのかで、引渡し後に不具合が見つかったときの契約不適合責任の扱い、仲介手数料の有無、建物の消費税が変わります。
本記事では、民法と宅地建物取引業法の条文をもとに、両者の違いと契約前に書面で確認したいポイントを整理します。「買ってからリノベ」か「リノベ済みを買う」かで迷っている方は「中古住宅を買ってリノベする・リノベ済みを買う、どちらが良い？」もあわせてご覧ください。

1. 「売主」は誰か：広告の取引態様で確認する

売主とは、その住宅を所有し、買主と売買契約を結ぶ相手です。仲介会社（媒介業者）は売主と買主の間に入って条件を調整し、重要事項説明や契約書の作成を担う立場で、契約の当事者ではありません。不動産会社が広告を出していても、その会社が売主とは限らないため、広告の「取引態様」を見て、どの立場の相手と取引するのかを確認します。

中古住宅の多くは、個人が自宅を売る「個人売主＋仲介」の取引です。一方、不動産会社が買い取ってリフォームし再販する「買取再販」の住宅は、宅建業者が売主になります（仕組みは「不動産買取の大手とは？」参照）。本記事で「宅建業者売主」というときは、売主が宅地建物取引業の免許を持つ会社で、買主が一般の個人である取引を指します。

2. 契約不適合責任とは：買主ができる4つのこと

契約不適合責任とは、引き渡された住宅が「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」ときに、売主が買主に対して負う責任です。2020年4月施行の改正民法で、従来の「瑕疵担保責任」に代わって整理されました。民法では、買主は次の4つの手段をとれるとされています。

重要なのが期間の制限です。民法566条は、種類または品質に関する不適合について、買主が「その不適合を知った時から1年以内」に売主へ通知しないと、上記の権利を行使できなくなると定めています。ただし、売主が引渡しの時に不適合を知っていた、または重大な過失によって知らなかったときは、この制限は適用されません。

なお、民法の契約不適合責任の規定は、当事者の合意（特約）で変更できる任意規定とされています。ここから先が、個人売主と宅建業者売主で分かれるところです。

3. 個人売主の場合：特約で期間や範囲が決まる

個人が自宅などを売る取引では、売主も「一般の人」であり、引渡し後に長期間責任を負い続けることが難しい事情があります。そのため、売買契約書の特約で、契約不適合責任の対象となる部位、通知できる期間、免責の範囲を定めるのが一般的です。

• 期間を限定する：「引渡しから一定期間内に通知された不適合に限り責任を負う」とする特約。民法の「知った時から1年」より短い期間が設定されることが多い
• 対象を限定する：雨漏り、シロアリ被害、構造上主要な部位の腐食、給排水管の故障など、対象となる不具合を列挙する方式
• 免責とする：築年数が古い住宅などで、売主は契約不適合責任を負わないとする特約

こうした特約は、民法上は原則として有効と解されています。ただし例外があり、民法572条は、担保責任を負わない旨の特約をしても、「知りながら告げなかった事実」については責任を免れることができないと定めています。売主が雨漏りを知りながら告知せず、免責特約を盾に責任を逃れることは認められないと解されています。

4. 宅建業者売主の場合：宅建業法による買主保護

宅地建物取引業者が自ら売主となり、買主が宅建業者ではない場合、宅地建物取引業法（宅建業法）の買主保護の規定が適用されます。契約不適合責任については、宅建業法40条が次のように定めています。

• 民法566条に規定する期間（通知期間）について、目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法の規定より買主に不利となる特約をしてはならない
• これに反する特約は無効とする

個人売主のような「引渡しから数か月」や「免責」とする特約は、宅建業者売主の場合は無効と解され、民法の原則（知った時から1年以内の通知）に戻ります。実務では、通知期間を「引渡しから2年」と定めている契約が多く見られます。

ただし、「宅建業者が売主なら、どんな不具合でも補修してもらえる」という意味ではありません。契約書や物件状況報告書に明記された既存の不具合は契約内容に含まれると解され、対象になりません。また、2年は「通知の期限」であり、責任の対象となる部位や範囲は契約書で定められます。どの部位が対象で、既知の不具合がどう扱われるかは個別に確認しましょう。

4-1. 宅建業者売主にだけ適用される「8種制限」

宅建業法には、宅建業者が自ら売主となる取引に限って適用される買主保護の規定が8つあり、「8種制限」と呼ばれています。契約不適合責任の特約制限（40条）はそのひとつで、中古住宅の購入では次の規定も関係します。

• クーリングオフ（37条の2）：宅建業者の事務所等以外の場所で申込みや契約をした買主は、書面で撤回・解除できる。撤回できる旨を書面で告げられた日から8日を経過したとき、または引渡しを受けかつ代金全額を支払ったときは不可
• 手付の額の制限・解約手付（39条）：代金の2割を超える手付を受領できない。買主は手付を放棄して、売主は倍額を現実に提供して契約を解除できる（相手方が履行に着手した後を除く）
• 損害賠償額の予定等の制限（38条）：債務不履行による解除に伴う損害賠償の予定と違約金の合計は代金の2割まで
• 手付金等の保全措置（41条・41条の2）：手付金等が代金の1割を超える場合などは、銀行等の保証や指定保管機関への寄託といった保全措置を講じなければ受領できない

このほか、他人物売買の制限（33条の2）や割賦販売に関する制限（42条・43条）があります。これらの規定は宅建業者同士の取引には適用されない（78条2項）ため、「売主が宅建業者で、買主が一般の個人」という組み合わせのときに働く保護です。クーリングオフは、買主が自分から申し出て自宅や勤務先で説明を受けた場合は対象外になるなど細かな条件があるため、実際に利用を考える場面では宅地建物取引士や弁護士に確認してください。

5. 仲介手数料と消費税の違い

5-1. 仲介手数料がかかる取引・かからない取引

仲介手数料は、売買を媒介（仲介）した宅建業者に支払う報酬です。宅建業法46条により、報酬の上限は国土交通大臣が告示で定めており、業者はこれを超えて受け取ることはできません。

媒介報酬の上限は売買価格（税抜）をもとに計算し、2026年11月時点の告示では、400万円を超える物件は「売買価格×3%＋6万円（＋消費税）」の速算式が広く使われています。また、2024年7月1日施行の告示改正により、売買価格が800万円以下の宅地・建物の媒介については、媒介に要する費用を勘案して30万円の1.1倍（税込33万円）を上限に報酬を受け取れる特例が設けられ、適用にはあらかじめ説明と合意が必要とされています。価格の安い中古住宅では、見積りで特例の適用有無を確認しましょう。

5-2. 消費税：土地は非課税、建物は「売主が誰か」で変わる

消費税は「国内において事業者が事業として対価を得て行う取引」を課税対象としています。この原則から、中古住宅の消費税は次のように整理できます。

• 土地：土地の譲渡は消費税の非課税取引とされ、売主が誰であっても消費税はかかりません
• 個人売主の建物：個人が自宅など生活用の資産を売ることは「事業として行う取引」に当たらないとされ、消費税はかかりません（国税庁は「給与所得者がたまたま自家用車を売却する行為などは、事業として行う取引とはなりません」と説明しています）
• 宅建業者売主の建物：課税事業者である不動産会社が売主の場合、建物部分は課税対象です。広告の価格は消費税を含む総額表示が多く、契約書に土地と建物の内訳が記載されます

消費税の有無は、住宅ローン控除の借入限度額の計算にも関わります。買取再販住宅を買う場合の控除は「買取再販住宅と住宅ローン控除」で解説しています。個別の税額は、税務署または税理士にご確認ください。

なお、宅建業者から直接買えば仲介手数料はかからない一方、建物に消費税が含まれ、再販価格にはリフォーム費用や会社の利益も上乗せされています。個人売主の物件は、仲介手数料に加えて購入後の修繕費が必要になることがあります。物件価格、仲介手数料、登記費用、ローン関連費用、火災保険料、見込まれる修繕費を合計した「総額」で比べましょう。

6. 保証・保険・建物状況調査：売主の区分より「裏付け」で見る

宅建業者売主には法律上の買主保護がありますが、「業者売主だから建物の確認を省いてよい」ということにはなりません。実際の安心材料になるのは、売主の区分ではなく、次のような建物の状態の裏付けです。

6-1. 建物状況調査（インスペクション）

建物状況調査とは、建物の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分の状況について、国土交通省令で定める知識・能力を持つ者が行う調査です。2018年4月施行の改正宅建業法により、媒介契約書への調査を実施する者のあっせんに関する事項の記載、重要事項説明での調査の実施の有無と結果の概要、設計図書・点検記録など建物の維持保全に関する書類の保存状況の説明が宅建業者に義務づけられています（宅建業法34条の2・35条）。未実施の物件でも仲介会社にあっせんを依頼でき、調査結果は特約で「どの不具合を既知として扱うか」を決める土台にもなります。

6-2. 既存住宅売買瑕疵保険

既存住宅売買瑕疵保険は、国土交通大臣が指定する住宅瑕疵担保責任保険法人が提供する保険で、引渡し後に構造部分や防水部分に欠陥が見つかった場合の補修費用などが保険金で支払われる仕組みです。国土交通省の案内によると、宅建業者が売主の取引向けの「宅建業者販売タイプ」（保険期間2年・5年）と、個人が売主の取引向けの「個人間売買タイプ」（検査事業者または仲介事業者が被保険者。保険期間1年・2年・5年）があり、対象は構造・防水部分が中心です。加入には保険法人の定める検査に適合する必要があります。保険の有無、対象部位と期間は、契約前に保険証券や付保証明書で確認しましょう。

6-3. 売主独自の保証・アフターサービス

買取再販を手がける会社の中には、法律上の契約不適合責任とは別に、設備の保証やアフターサービス基準を独自に設けているところがあります。「保証付き」という言葉だけで判断せず、対象部位・期間・免責事項・連絡先が書かれた保証書で確認してください。内見で建物の状態をどう見るかは「中古住宅の内見チェックリスト」にまとめています。

7. 購入前の確認チェックリスト

売主が個人でも宅建業者でも、契約前に確認したい項目は共通しています。重要事項説明の前にメモしておくと質問の漏れを防げます。

1. 取引態様と売主の名義：広告の表示と、登記簿上の所有者・契約書の売主名が一致しているか
2. 契約不適合責任の特約：対象部位、通知期間（起算点は「引渡し」か「知った時」か）、免責の有無
3. 物件状況報告書・設備表・建物状況調査：記載された不具合・修繕歴を実際の状態と照らし合わせたか。調査が未実施ならあっせんを依頼するか
4. リフォーム・修繕の内容：買取再販住宅なら、工事の範囲（表面だけか、配管や断熱まで含むか）と工事記録の有無
5. 保証・保険：既存住宅売買瑕疵保険の付保、売主独自の保証書、対象と期間
6. 諸費用の総額：仲介手数料（特例の適用有無を含む）、消費税の内訳、登記費用、ローン関連費用、火災保険料
7. 宅建業者売主なら：手付の額（代金の2割以内か）、手付金等の保全措置、クーリングオフの説明書面
8. 引渡し後の連絡先：不具合が見つかったとき、誰に・どの方法で通知するか（通知は書面で残す）

これらは売る側から見ても同じです。ご自身が売主になるときに買主とトラブルになりやすい点は「不動産売却の失敗例7つ」で解説しています。

8. よくある質問（FAQ）

Q1. 個人が売主の中古住宅には、保証がまったくないのですか？

一律に「保証がない」とはいえません。個人売主でも、民法の契約不適合責任は原則として適用されます。ただし、売買契約の特約で責任を負う期間や範囲を限定したり、免責としたりすることが認められており、実際の内容は契約書ごとに異なります。また、既存住宅売買瑕疵保険や仲介会社独自の保証サービスが付く取引もあります。契約前に、特約の内容と保証・保険の有無を書面で確認することが大切です。

Q2. 不動産会社（宅建業者）が売主なら、どんな不具合でも補修してもらえますか？

そうとは限りません。宅建業法40条により、宅建業者が売主で買主が一般の個人の場合、契約不適合責任について民法より買主に不利な特約は無効とされますが、通知期間を「引渡しから2年以上」とする特約は認められています。また、契約書や物件状況報告書に明記された既存の不具合は、契約内容に含まれていると解されるため、責任追及の対象にならないことがあります。対象となる部位・期間・既知の不具合の扱いを個別に確認しましょう。

Q3. 売主が不動産会社なら、仲介手数料はかかりませんか？

売主である不動産会社から直接購入し、間に仲介会社が入らない取引では、買主側の仲介手数料は通常発生しません。一方、売主が不動産会社でも、別の仲介会社を通して購入する場合は、その仲介会社に対して報酬（仲介手数料）がかかるのが一般的です。広告の「取引態様」が「売主」か「媒介（仲介）」かを確認し、費用の見積りは仲介手数料・登記費用・ローン関連費用・保険料まで含めて比べましょう。

Q4. 中古住宅の価格に消費税はかかりますか？

土地の譲渡は消費税の非課税取引とされているため、土地には消費税がかかりません。建物については、個人が自宅など生活用の資産を売る場合は「事業者が事業として行う取引」に当たらないため課税されないとされ、課税事業者である不動産会社が売主の場合は建物部分が課税対象になります。業者売主の物件では表示価格に消費税が含まれていることが多いので、土地と建物の内訳を確認しましょう。詳しくは税務署または税理士にご確認ください。

9. 相談先を選ぶときの3つの視点

中古住宅の購入では、売主・仲介会社・保証や保険の提供者と、関わる相手が複数になります。相談先を選ぶときは次の3つの視点が役立ちます。

• 視点① 売主・仲介・保証提供者の役割を分けて説明してくれるか

  「誰が契約の相手で、誰が責任を負い、誰が保証するのか」を切り分けて説明できる相談先は、取引の構造を正しく把握しています。

  👉 最初に「この物件の売主は誰ですか」「仲介手数料はかかりますか」と質問してみましょう。回答の明確さで判断しやすくなります。

• 視点② 契約不適合責任と保証の対象・期間を書面で示してくれるか

  口頭の「保証があります」ではなく、特約の文言、保証書、保険の付保証明といった書面で対象部位と期間を示してくれるかどうかです。建物の状態についても、築年数だけでなく性能や維持管理の履歴も踏まえて説明できる相談先だと、判断材料が揃います。

  👉 一例として、ミサワホームを含む大手ハウスメーカー10社が設立した「一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会」の評価基準に基づく査定では、築年数に加えて建物の性能や維持管理の履歴なども評価の対象とされています。※この評価基準は、協議会に加盟する大手ハウスメーカー10社が手がけた建物を対象としています。

• 視点③ 建物状況調査や保険を含む選択肢を案内してくれるか

  建物状況調査のあっせん、既存住宅売買瑕疵保険の付保、購入後のリフォーム計画まで、ひとつの窓口で相談できると、売主の区分にかかわらず納得して契約しやすくなります。今の住まいの売却と購入を同時に進める場合はなおさらです。

  👉 MISAWA RELAY（ミサワリレイ）ミサワホームの不動産仲介・買取再販事業 の「家活（いえかつ）コンシェルジュ」は、物件情報や取引条件の整理から、今の住まいの売却・住み替えの資金計画まで、お客さま一人ひとりに寄り添ってサポートします。買取再販ブランド「Homever（ホームエバー）」もご用意しています。

10. まとめ：売主の区分は入口、決め手は書面の確認

中古住宅の売主が個人か宅建業者かで、引渡し後の不具合に対する契約不適合責任の扱いが変わります。個人売主は特約で責任の期間や範囲を限定したり免責にしたりできますが、知りながら告げなかった事実については責任を免れません（民法572条）。宅建業者売主は宅建業法40条により、通知期間を引渡しから2年以上とする特約以外、買主に不利な特約が無効とされ、手付の上限やクーリングオフなど8種制限の保護もあります。

費用面では、宅建業者から直接買う取引では仲介手数料が通常かからない一方、建物に消費税が含まれます。個人売主の建物には消費税がかからず、土地はどちらも非課税です。ただし、売主の区分だけで住宅の良し悪しは決まりません。物件状況報告書、建物状況調査、保証・保険、特約の文言を契約前に書面で確認し、諸費用は総額で比べることが、納得できる購入につながります。個別の契約条項の解釈や法的な判断については、宅地建物取引士や弁護士にご相談ください。

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