不動産を売却すると、譲渡所得税・住民税・印紙税などさまざまな税金が発生します。「いくら税金を払うことになるのか」「節税する方法はあるのか」と不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
本記事では、不動産売却時にかかる税金の種類・計算方法・節税のポイントを、わかりやすく解説します。3,000万円特別控除や軽減税率の特例も含めて、初めて売却される方にもご理解いただける内容です。

1. 不動産売却で発生する税金の種類

不動産売却時に発生する主な税金は以下の4つです。

税金の種類	課税対象	税率の目安
譲渡所得税	売却益	15%〜30%
住民税	売却益	5%〜9%
復興特別所得税	譲渡所得税額	2.1%
印紙税	売買契約書	1,000円〜6万円

このうち最も負担が大きいのは譲渡所得税で、売却益の金額と所有期間によって税率が変動します。一方、売却損が出た場合は基本的に税金はかかりませんので安心してください。

2. 譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、以下の計算式で算出します。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）

• 取得費：購入時の代金 + 購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用など）
• 譲渡費用：売却時にかかった費用（仲介手数料・印紙税・測量費など）

取得費がわからない場合

購入時の契約書を紛失している場合などは、売却価格の5%を取得費（概算取得費）として計算できます。ただし、実際の取得費より少なくなることが多く、税負担が増える可能性があるため、契約書類はしっかり保管しておきましょう。

3. 短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い

不動産の所有期間によって、税率が大きく変わります。

区分	所有期間	所得税	住民税	合計税率
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%	39%
長期譲渡所得	5年超	15%	5%	20%

※上記に加えて、復興特別所得税（所得税額の2.1%）が課されます。

所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されるため、売却タイミングを少し調整するだけで税率が約半分になるケースもあります。5年目前後で売却を検討している方は、長期譲渡所得になるタイミングでの売却を検討されることをおすすめします。

4. 知っておきたい節税の特例制度

4-1. 3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

主な適用要件

• 自分が住んでいた家屋を売却すること
• 売却した年の前年・前々年に同じ特例を受けていないこと
• 売主と買主が親子・夫婦などの特別な関係でないこと
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

この特例を使えば、多くの一般的なマイホーム売却では税負担を大きく軽減できる可能性があります。適用可否は個別の事情によって異なるため、必ず税理士または税務署にご確認ください。

4-2. 軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、長期譲渡所得よりさらに低い税率が適用されます。

譲渡所得の金額	所得税	住民税	合計税率
6,000万円以下の部分	10%	4%	14%
6,000万円超の部分	15%	5%	20%

3,000万円特別控除と併用できるため、長く住んだマイホームの売却では非常に大きな節税効果が期待できる場合があります。

4-3. 買換え特例

マイホームを売却して新しいマイホームを購入した場合、譲渡益への課税を将来に繰り延べることができる特例です。

ただし、譲渡益が完全に非課税になるわけではなく、将来買い替えた家を売却したときに繰り延べた分も含めて課税される点に注意が必要です。

5. 確定申告の手順とスケジュール

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告を行う必要があります。

必要書類

• 譲渡所得の内訳書
• 売買契約書（売却時・取得時の両方）
• 取得費・譲渡費用の領収書
• 登記事項証明書
• 住民票の写し（特例を適用する場合）

申告の流れ

1. 必要書類を収集する過去の売買契約書・領収書・登記事項証明書などを揃えます。
2. 譲渡所得の内訳書を作成する取得費・譲渡費用を整理して内訳書を作成します。
3. 確定申告書を作成する国税庁の確定申告書等作成コーナーや会計ソフト、税理士に依頼して作成します。
4. 税務署に提出する窓口・郵送・e-Taxのいずれかで提出します。
5. 納税する3月15日までに納税します。

6. ケース別の税額シミュレーション

下記はあくまで一般的な計算例です。個別の事情によって結果は変わりますので、必ず税理士にご相談ください。

ケース1：5,000万円で購入した自宅を6,000万円で売却（所有期間8年）

• 売却価格：6,000万円
• 取得費：5,000万円 + 諸費用150万円 = 5,150万円
• 譲渡費用：200万円（仲介手数料など）
• 譲渡所得：6,000万円 − 5,150万円 − 200万円 = 650万円
• 3,000万円特別控除適用後：0円
• 税額：0円

3,000万円特別控除を適用できれば、譲渡所得が控除額の範囲内に収まり、税負担がかからないケースもあります。

ケース2：相続した不動産を3,000万円で売却（取得費不明）

• 売却価格：3,000万円
• 概算取得費：3,000万円 × 5% = 150万円
• 譲渡費用：100万円
• 譲渡所得：3,000万円 − 150万円 − 100万円 = 2,750万円
• 長期譲渡所得（20%）：約550万円の税負担

相続不動産は取得費がわからないケースが多く、税負担が重くなりがちです。早めに専門家に相談し、適用できる特例（相続税の取得費加算の特例など）を確認しておきましょう。

7. よくある質問（FAQ）

Q1. 売却損が出た場合も確定申告は必要ですか？

譲渡損失が出た場合、原則として申告義務はありません。ただし、マイホームの売却で一定の要件を満たせば、損益通算や繰越控除の特例を受けられるため、申告した方が有利になるケースがあります。

Q2. 3,000万円特別控除はマンションでも使えますか？

はい、使えます。マイホームとして住んでいた居住用財産であれば、戸建て・マンションを問わず適用可能です（要件あり）。

Q3. 確定申告を忘れた場合どうなりますか？

期限後申告として申告は可能ですが、無申告加算税や延滞税が課される場合があります。気づいた時点ですぐに税務署または税理士にご相談ください。

Q4. 親から相続した家を売却した場合の税金はどうなりますか？

相続した不動産の所有期間は、被相続人（亡くなった方）が取得した日から計算されます。そのため長期譲渡所得が適用されるケースが多いです。また、相続税申告期限の翌日から3年以内に売却すれば「相続税の取得費加算の特例」も使える場合があります。

Q5. 売却で得たお金にも所得税はかかりますか？

売却益（譲渡所得）に対して所得税がかかります。給与所得とは別に「分離課税」として計算されるため、給与の税率には影響しません。

8. ポイントのまとめ

不動産売却にかかる税金は、所有期間・売却益の金額・特例制度の適用により大きく変動します。

税金の計算は複雑ですが、特例制度を上手に使えば大幅な節税が可能なケースもあります。まずはご自身の不動産がいくらで売れるのかを知ることが、税額を試算する第一歩です。

節税と同じくらい大事な「売却価格の最大化」

税金を気にしている方ほど見落としがちなのが、「売却価格そのものが、手取りを左右する最大の要素」だという事実です。譲渡所得税は「売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）」で計算されますが、特例や税率が同じでも、建物の評価次第で手取りは数十万円〜数百万円単位で変わることがあります。

つまり「節税」を考えるうえで最初にすべきは、特例の勉強よりも「建物の価値を正しく評価してくれる会社を選ぶこと」。税金を気にする方こそ、相談先選びで以下の3つの視点をチェックしてみてください。

1. 視点① 建物の性能まで評価できる査定手法を持っているか

   築年数だけで機械的に判断する査定では、本来の価値より安く出され、結果として譲渡所得を過大計上してしまうケースがあります。

   👉 ミサワホームを含む大手ハウスメーカー10社が設立した「一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会」の評価基準に基づくスムストック査定は、住宅の性能・維持管理状況まで踏み込んで適正評価する査定手法です。売却価格の最大化＝手取りの最大化に直結します。

2. 視点② 特例の適用判断や税理士連携までサポートしてくれるか

   3,000万円特別控除・軽減税率・買換え特例・取得費加算の特例——これらを自分で正しく判断するのは困難です。売却と税務の両面で相談できる相手がいるかどうかは、手取りを大きく左右します。

   👉 MISAWA RELAY（ミサワリレイ）ミサワホームの総合不動産ブランド の「家活（いえかつ）コンシェルジュ」は、査定の手配から必要に応じた税理士連携までを一気通貫で整理し、お客さま一人ひとりに最適な手順をご提案します。

3. 視点③ 相続・空き家・取得費不明のケースに強いか

   税負担が最も重くなりがちなのが、相続不動産・取得費がわからないケースです。相続税の取得費加算の特例（相続開始から3年10か月以内）など、時間軸の論点もあります。

   👉 MISAWA RELAY は、全国に広がる拠点ネットワーク（沖縄・離島など一部を除く）で、空き家・相続・遠隔地の不動産にも対応。家活コンシェルジュが建物状況の確認・売却方法の提案・必要に応じた税理士連携まで、ワンストップでサポートします。さらに、仲介手数料が不要な買取再販ブランド「Homever（ホームエバー）」もあり、譲渡費用を圧縮できるケースもあります。

MISAWA RELAY は、ミサワホームが2026年4月に立ち上げた総合不動産ブランドです。「つくる（新築）」「高める（リフォーム）」で50万棟を超える住宅ストックを支えてきた知見を活かし、新たに「つなぐ（流通）」という価値を届けます。自社建物に限らず、他社ハウスメーカーの建物・マンション・土地もご相談いただけます。

まとめ：まずは無料査定から、手取り最大化の試算を

税金の試算は、「売却価格の見込み」が見えないと始まりません。特例の勉強だけでは手取りは増えません。建物の価値を正しく評価してもらい、特例との掛け算で具体的な数字を出す——これが、手取りを最大化する王道です。

「税金が心配で売却に踏み切れない」という方こそ、まずは無料査定からご相談ください。MISAWA RELAY の家活コンシェルジュが、査定結果をもとに適用できそうな特例の整理、必要に応じた税理士のご紹介まで、一緒に進めていきます。