「親が施設に入り、実家が空き家になった。施設の費用にあてるため売りたいけれど、名義は親のまま——」
このようなご相談は少なくありません。結論からいえば、親名義の家を子どもが当然に売ることはできません。売主はあくまで名義人である親だからです。そして、親の判断能力が十分でない場合には、家族であっても手続きを進められず、法的な制度の利用が必要になることがあります。
本記事では、親名義の家を売る場合の考え方、判断能力が低下している場合の手続き、そして元気なうちにできる備えを整理します。なお、この分野は個別性が高く専門的な判断を伴うため、実際に進める際は司法書士や弁護士にご相談ください。

1. 大前提：不動産を売れるのは名義人本人

不動産の売買契約は、登記上の所有者（名義人）が売主となって結びます。親名義の家であれば、売主は親です。子どもが「実質的に自分が管理しているから」といって、勝手に売却することはできません。

まずは登記事項証明書を取り寄せて、実家が誰の名義になっているかを確認しましょう。「親の家」と思っていたら祖父母名義のままだったというケースもあります。この場合は、まず相続の手続きから整理する必要があります。詳しくは「実家を相続したら最初にやること」をご覧ください。

そのうえで、進め方は親の判断能力の状況によって大きく分かれます。

2. 親の判断能力に問題がない場合

親がご自身で判断でき、売却の意思をお持ちであれば、親が売主として売却を進められます。ただし、高齢の親が契約や手続きのすべてを行うのは負担が大きいこともあります。その場合の一般的な進め方は次のとおりです。

• 親が売主として意思決定を行う：査定の依頼、売り出し価格の決定、契約の締結は親の意思にもとづいて行います。
• 子が同席してサポートする：説明を一緒に聞き、内容を親に分かりやすく伝える役割を担います。
• 手続きの一部を委任状で代理する：親が高齢で外出が難しい場合など、委任状によって子が一部の手続きを代理する方法があります。ただし、委任状は親本人の意思にもとづいて作成される必要があります。

3. 親の判断能力が十分でない場合

認知症などにより親の判断能力が十分でない場合、家族であっても本人に代わって家を売ることはできません。契約には有効な意思表示が必要だからです。

このような場合に用いられるのが成年後見制度です。家庭裁判所への申立てにより選任された成年後見人が、本人に代わって財産の管理や手続きを行います。

4. 成年後見制度のしくみ

成年後見制度は、判断能力が十分でない方の財産や権利を守るための制度です。本人の判断能力の程度に応じて、後見・保佐・補助の3つの類型があります。

手続きの流れは、おおむね次のとおりです。

1. 家庭裁判所へ申立て（本人の住所地を管轄する家庭裁判所）
2. 審理・調査（医師の診断書等をもとに、本人の状況が確認されます。必要に応じて鑑定が行われることがあります）
3. 成年後見人等の選任
4. 後見の開始（成年後見人が本人に代わって財産管理などを行います）

制度の利用は実家の売却だけを目的に判断するものではありません。本人の生活や財産の管理全体にかかわるため、司法書士や弁護士に相談し、メリットと負担の両方を確認したうえで検討してください。

5. 居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要

ここが、とくに重要なポイントです。成年後見人が選任されても、本人の居住用不動産については、後見人の判断だけで売却することはできません。

家庭裁判所は、処分の必要性、本人の現在の生活状況、将来の居住環境の見通しなどを考慮して許可するかどうかを判断します。「施設の費用にあてるために売却が必要」といった事情は判断材料になりますが、必ず許可されるとは限りません。

また、本人が長期入院などで長く自宅を空けていても、退院して自宅に戻る可能性が残っている場合には「居住用不動産」として扱われると考えられています。「今は住んでいないから居住用ではない」と自己判断せず、司法書士や弁護士に確認してください。

6. 知っておきたい注意点

• 時間に余裕をもって動く

  成年後見の申立てから開始まで、さらに居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可まで必要になるため、手続きには相応の時間がかかります。施設費用の支払いなど期限のある事情がある場合は、できるだけ早く専門家へ相談してください。

• きょうだい間で情報を共有しておく

  実家の売却は相続にも影響します。一人だけで進めると、後から「勝手に売った」と不信を招くことがあります。早い段階で情報を共有し、記録を残しておくことがトラブル防止につながります。

• 売却代金は本人の財産です

  親名義の家を売却して得た代金は親本人の財産であり、家族が自由に使えるものではありません。成年後見制度を利用している場合は、後見人が本人のために管理します。

• 税金の取扱いも確認する

  売却によって利益が出れば譲渡所得税の対象になり得ます。マイホームを売った場合の特例が使えるかどうかも含め、税理士または所轄の税務署にご確認ください。

7. 元気なうちにできる備え

ここまで見てきたとおり、親の判断能力が十分でなくなってからでは、手続きの負担も時間も大きく増えます。だからこそ、元気なうちの備えが大切です。

• 名義と権利関係を確認しておく：登記事項証明書で名義人・抵当権の有無を確認します。
• 書類の保管場所を共有する：権利証、購入時の売買契約書（将来の税金計算に使う取得費の資料になります）、図面などの場所を家族で把握しておきます。
• 親の希望を聴いておく：住み続けたいのか、いずれ手放してよいのか。親自身の意向が分かっていれば、家族の判断もぶれません。
• 制度の活用を検討する：判断能力が十分なうちに、ご本人があらかじめ支援者を決めておく任意後見契約や、家族に財産の管理を託す家族信託といった方法もあります。仕組み・費用・適した場面が異なるため、司法書士や弁護士にご相談ください。

準備の進め方は「実家じまいの準備｜親が元気なうちにやる話し合い・名義・書類の整理」でくわしく解説しています。あわせて、親の住み替えを検討する場合は「高齢期の住み替え」もご覧ください。

8. よくある質問（FAQ）

Q1. 親名義の家を、子どもが代わりに売ることはできますか？

親名義の不動産の売主は親自身であるため、子どもが当然に売却できるわけではありません。親の判断能力に問題がなく、親自身が売却の意思をお持ちであれば、親が売主として契約し、手続きの一部を子どもが委任状にもとづいて代理するという進め方が考えられます。一方、親の判断能力が十分でない場合は、委任状による代理も難しく、成年後見制度の利用など法的な手続きが必要になることがあります。どの方法が適切かは個別の事情によって異なりますので、司法書士や弁護士にご相談ください。

Q2. 認知症の親の家を売るには、どんな手続きが必要ですか？

親の判断能力が十分でない場合、家族であっても本人に代わって勝手に売却することはできません。一般的には家庭裁判所に申立てを行い、成年後見制度を利用して選任された成年後見人が本人に代わって手続きを進めることになります。さらに、売却する不動産が本人の居住用不動産にあたる場合は、民法の定めにより家庭裁判所の許可を得る必要があります。許可を得ないで行った居住用不動産の売却は無効と解されています。手続きには時間がかかり、必要性も審査されるため、早い段階で司法書士や弁護士にご相談ください。

Q3. 成年後見制度を使えば、必ず実家を売れますか？

必ず売れるとは限りません。成年後見制度は本人の財産を守り、本人の利益のために運用される制度であるため、売却の必要性が認められない場合には家庭裁判所の許可が得られないことがあります。とくに本人が住んでいた居住用不動産については、処分の必要性や本人の生活状況、退院・退所して戻る可能性などが考慮されます。また、成年後見人には家族が選ばれる場合もあれば、司法書士や弁護士などの専門職が選ばれる場合もあり、申立てをした家族の希望どおりになるとは限りません。個別の見通しについては司法書士や弁護士にご相談ください。

Q4. 親が元気なうちにできる備えはありますか？

最も大切なのは、親が元気なうちに家の名義や今後の方針について家族で話し合っておくことです。登記事項証明書を取り寄せて名義を確認し、権利証や購入時の売買契約書の保管場所を共有しておくと、いざというときに慌てずに済みます。また、判断能力が十分なうちにご本人があらかじめ支援者を決めておく任意後見契約や、家族に財産の管理を託す家族信託といった制度を利用する方法もあります。いずれも仕組みや費用、適した場面が異なりますので、検討する際は司法書士や弁護士にご相談ください。

9. 相談先を選ぶときの3つの視点

この分野は法的な手続きが中心です。まずは司法書士や弁護士へご相談いただくことが前提ですが、実家の今後を考えるうえでは不動産の視点も欠かせません。

• 視点① 法的な手続きの必要性を正しく整理してくれるか

  「まず親の判断能力の状況を確認する」「居住用不動産にあたるかを確認する」といった前提の整理をせずに売却の話を進める相談先には注意が必要です。手続きの前提から確認してくれるかを見てください。

  👉 成年後見の申立てや居住用不動産の処分許可は、司法書士・弁護士の専門領域です。まずはそちらへご相談ください。

• 視点② 建物の価値まで評価できる査定手法を持っているか

  築年数のみで判断するのではなく、建物の性能や維持管理の履歴も踏まえて評価できるかどうかで、長く大切にされてきた実家の査定額の納得感は変わります。

  👉 一例として、ミサワホームを含む大手ハウスメーカー10社が設立した「一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会」の評価基準に基づく査定では、築年数に加えて建物の性能や維持管理の履歴なども評価の対象とされています。※この評価基準は、協議会に加盟する大手ハウスメーカー10社が手がけた建物を対象としています。

• 視点③ 専門家と連携しながら、急かさずに進めてくれるか

  手続きに時間がかかる分野です。売却を急かすのではなく、法的な手続きの進み具合に合わせて段取りを調整してもらえる相手だと安心です。

  👉 MISAWA RELAY（ミサワリレイ）ミサワホームの不動産仲介・買取再販事業 の「家活（いえかつ）コンシェルジュ」は、実家の査定から、住み替えのご提案、必要に応じて司法書士・税理士との連携まで、ワンストップで伴走します。手続きの状況に応じて、無理のないスケジュールをご提案します。

10. まとめ：早めの話し合いが選択肢を残す

親名義の家の売主は親本人です。親の判断能力に問題がなければ、親が売主となって売却を進められ、手続きの一部を委任状で子が代理する方法も考えられます。

一方、親の判断能力が十分でない場合は、家族であっても代わりに売ることはできず、成年後見制度の利用など法的な手続きが必要になることがあります。さらに居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要で、許可を得ないで行った売却は無効と解されています。手続きには時間もかかり、必ず売れるとも限りません。

だからこそ、親が元気なうちに、家の名義・書類の場所・今後の希望を家族で話し合っておくことが、いちばんの備えになります。MISAWA RELAY では、実家の無料査定から、住み替えのご提案、必要に応じた専門家との連携まで、家活コンシェルジュがサポートします。なお、成年後見や委任の可否といった法的なご判断は、司法書士・弁護士にご相談ください。