親が亡くなり実家を相続すると、悲しみが落ち着く間もなく、さまざまな手続きが必要になります。「何から手をつければいいのかわからない」「期限があると聞いたけれど、いつまでに何をすればいいの？」と不安に感じる方は少なくありません。
とくに2024年（令和6年）4月から相続登記（名義変更）が義務化され、期限内に手続きをしないと過料の対象になり得る点は、これから相続を迎える方も、すでに相続した方も知っておきたい重要な変更です。本記事では、実家を相続したときに最初にやることを順番に整理し、相続登記の期限・必要書類・その後の売却や活用の判断までをやさしく解説します。

1. 実家の相続で「最初にやること」の全体像

実家の相続手続きは、次の4つのステップで進みます。順番を飛ばすと後戻りが発生しやすいため、まずは流れ全体をつかんでおきましょう。

この4ステップを終えて名義が相続人に変わって初めて、実家を売却したり、担保に入れたりできるようになります。「実家をどうするか」を決めるのはその先ですが、判断材料として実家の価値を早めに把握しておくと、話し合いがぐっと進めやすくなります。

2. ステップ1：遺言書の有無を確認する

最初に確認したいのが遺言書があるかどうかです。遺言書があれば、原則としてその内容にしたがって遺産を分けることになり、相続人全員での話し合い（遺産分割協議）が不要になる場合もあります。

2-1. 遺言書の主な種類と扱い

• 自筆証書遺言（本人が手書きしたもの）…自宅で保管されている場合は、家庭裁判所での検認という手続きが必要です。開封前に手続きが必要なため、勝手に開けないよう注意します。
• 自筆証書遺言書保管制度を利用したもの…法務局で保管されている場合は検認が不要です。法務局で内容の証明書を請求できます。
• 公正証書遺言（公証役場で作成したもの）…検認は不要です。公証役場で遺言が残されているか検索できます。

遺言書の有無や種類によって、その後の進め方が変わります。判断に迷う場合は、司法書士や弁護士にご相談ください。

3. ステップ2：相続人と相続財産を確定する

次に、誰が相続人なのかと、何が相続財産なのかをはっきりさせます。ここが確定しないと、分け方の話し合いも登記も進められません。

3-1. 相続人を確定する（戸籍を集める）

相続人を確定するには、亡くなった方（被相続人）の出生から死亡までの連続した戸籍を取り寄せる必要があります。転籍や結婚を経ていると複数の市区町村に請求することになり、そろえるまでに時間がかかるのが一般的です。ここで、家族が知らなかった相続人が判明することもあります。

3-2. 実家の権利関係・状態を確認する

実家については、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、次の点を確認します。

• 名義人は誰か（親のままか、祖父母の代から変更されていないケースもあります）
• 抵当権が残っていないか（住宅ローンが完済済みでも、抹消登記がされていない場合があります）
• 土地の面積・地目・共有持分はどうなっているか

あわせて、毎年届く固定資産税の納税通知書を見ると、実家の固定資産税評価額や、家族が把握していなかった土地の存在がわかることもあります。

4. ステップ3：遺産分割協議で分け方を決める

相続人と財産が確定したら、相続人全員で遺産の分け方を話し合います。これが遺産分割協議です。全員の合意が必要で、一人でも欠けると成立しません。合意した内容は遺産分割協議書にまとめ、相続人全員が署名・押印（実印）します。

実家のような不動産は現金のように簡単に分けられないため、ここが最ももめやすいポイントです。分け方には、誰か一人が実家をそのまま取得する方法、実家を取得する人が他の相続人へ代金を支払う方法、売却して代金を分ける方法（換価分割）などがあります。

なお、とりあえず相続人全員の共有名義にしておく方法は、その場は収まっても、売却や活用の際に全員の合意が必要になり、次の世代でさらに相続人が増えて動かせなくなることがあります。安易に選ばないほうがよい選択肢です。

5. ステップ4：相続登記（名義変更）をする

分け方が決まったら、法務局で相続登記を申請し、実家の名義を相続人へ変更します。この登記が済んでいないと、実家を売ることはできません。

5-1. 相続登記に主に必要な書類

登記の申請には登録免許税がかかります（相続による所有権移転の場合、固定資産税評価額に対して一定の税率で計算されます）。必要書類や税額は事案によって異なるため、詳しくは法務局または司法書士にご確認ください。手続きの詳しい進め方は、あわせて「遺産分割協議と相続登記の進め方」でも解説しています。

6. 相続登記の義務化｜期限と過料をやさしく解説

ここが、いま最も注意したいポイントです。所有者が分からない土地（所有者不明土地）の増加を背景に、法律が改正され、相続登記の申請が義務化されました。

とくに見落としやすいのが、2024年4月より前に相続した実家も対象になるという点です。「何年も前に相続したままになっている」というご家庭は、2027年3月31日という期限を意識して手続きを進めましょう。

6-1. 話し合いがまとまらないときの「相続人申告登記」

遺産分割の話し合いが長引くこともあります。その場合に備えて、相続人申告登記という簡易な手続きが設けられています。相続が開始したことと自分が相続人であることを法務局に申し出るもので、申し出をした相続人については、申請義務を果たしたものとして扱われます。

ただし、これは義務をいったん果たすための手続きで、権利関係を確定させるものではありません。申し出は相続人ごとに必要で、後日、遺産分割が成立したらその内容に応じた登記が別途必要です。利用の可否や進め方は事情によって異なるため、司法書士にご相談ください。

7. 相続手続きの期限カレンダー

相続には、登記のほかにも期限のある手続きがあります。主なものを時系列で整理しました。

相続税の申告が必要かどうかや税額の計算は、税理士または所轄の税務署にご確認ください。相続した実家の売却にかかる税金は「相続した不動産の売却にかかる税金」でくわしく解説しています。

8. よくある質問（FAQ）

Q1. 実家を相続したら、まず何から始めればよいですか？

最初にやることは「遺言書があるかの確認」「相続人が誰かの確認」「実家の権利や状態の確認」の3つです。遺言書の有無で手続きの進め方が変わり、相続人が確定しないと遺産の分け方を決められません。あわせて、登記簿で名義や抵当権の有無を確認し、固定資産税の通知書などで実家の評価を把握します。ここまで整理できたら、相続人どうしで分け方を話し合う遺産分割協議に進み、相続登記（名義変更）を行うという順番になります。手続きに不安がある場合は司法書士にご相談ください。

Q2. 相続登記はいつまでにしなければなりませんか？

相続登記は2024年（令和6年）4月1日から申請が義務化され、原則として不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。遺産分割が成立した場合は、その成立から3年以内に、分割の内容に応じた登記も必要です。また、2024年4月1日より前に相続が発生していた不動産についても対象で、この場合は2027年（令和9年）3月31日までに手続きをする必要があります。正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。

Q3. 遺産分割の話し合いがまとまらない場合はどうなりますか？

話し合いがまとまらなくても、相続登記の申請義務そのものはなくなりません。そのような場合に備えて「相続人申告登記」という簡易な手続きが用意されており、相続人であることを法務局に申し出ることで、申し出をした相続人については申請義務を果たしたものとして扱われます。ただしこれは義務を一旦果たすための手続きであり、権利関係を確定させるものではないため、後日、遺産分割が成立したらその内容に応じた登記が別途必要です。手続きの選択は事情によって異なるため、司法書士にご相談ください。

Q4. 相続した実家を売る場合、いつから売却の準備を始めればよいですか？

売却するには相続登記を済ませて名義を相続人に変更しておく必要があるため、手続きと並行して準備を進めるのが効率的です。とくに相続した空き家には、一定の要件を満たすと使える税金の特例があり、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが要件とされています。期限のある特例もあるため、売却も視野に入れているなら早めに実家の価値を把握しておくと判断がしやすくなります。適用の可否は要件が細かいため、税理士または税務署にご確認ください。

9. 相談先を選ぶときの3つの視点

相続した実家は、登記・税金・売却・活用と、担当する専門家が分かれます。バラバラに相談すると負担が大きいため、次の3つの視点で相談先を見比べてみてください。

• 視点① 手続きと不動産の両方を見通して整理してくれるか

  相続の手続きと、その先の「実家をどうするか」は本来つながっています。登記が済んでから慌てて売却先を探すのではなく、はじめから全体を見通して段取りを整理してもらえると、期限のある手続きにも余裕をもって対応できます。

  👉 相続登記は司法書士、税金は税理士または税務署が担当します。そのうえで、不動産の判断まで一緒に整理してもらえるかを確認しましょう。

• 視点② 建物の価値まで評価できる査定手法を持っているか

  築年数のみで判断するのではなく、建物の性能や維持管理の履歴も踏まえて評価できるかどうかで、長く大切にされてきた実家の査定額の納得感は変わります。

  👉 一例として、ミサワホームを含む大手ハウスメーカー10社が設立した「一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会」の評価基準に基づく査定では、築年数に加えて建物の性能や維持管理の履歴なども評価の対象とされています。※この評価基準は、協議会に加盟する大手ハウスメーカー10社が手がけた建物を対象としています。

• 視点③ 相続・売却・住み替えまでワンストップで相談できるか

  相続手続きが終われば話は終わり、ではありません。実家を売るのか、貸すのか、きょうだいでどう分けるのか——判断のたびに相談先を探し直すのは大きな負担です。まとめて相談できる相手だと安心です。

  👉 MISAWA RELAY（ミサワリレイ）ミサワホームの不動産仲介・買取再販事業 の「家活（いえかつ）コンシェルジュ」は、実家の査定から、売却・活用のご提案、必要に応じて司法書士・税理士との連携、住み替えのご相談まで、ワンストップで伴走します。古い建物や遠方の実家は、買取再販ブランド「Homever（ホームエバー）」で対応できる場合もあります。

10. まとめ：まず「名義」を整えることから

実家を相続したら、①遺言書の確認 → ②相続人・財産の確定 → ③遺産分割協議 → ④相続登記の順に進めます。なかでも相続登記は2024年4月から義務化され、原則として取得を知った日から3年以内、過去の相続は2027年3月31日までという期限があります。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり得るため、後回しにせず進めましょう。

そして、名義を整えることは「実家をどうするか」を選べる状態にすることでもあります。売る・貸す・残すのいずれを選ぶにしても、実家が今どれくらいの価値なのかを知っておくと、相続人どうしの話し合いが数字をもとに進み、感情的な対立を避けやすくなります。

MISAWA RELAY では、実家の無料査定から、売却・活用のご提案、相続の手続きの整理、住み替えのご相談まで、家活コンシェルジュがワンストップでサポートします。「まだ手続きの途中で」という段階からでも、お気軽にご相談ください。