相続した実家を売ると、利益が出た場合に譲渡所得税がかかります。しかし、一定の要件を満たす空き家の売却であれば、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特別控除の特例」といい、うまく使えれば税負担が大きく変わる可能性がある、相続した実家の売却でもっとも重要な節税の制度です。
一方で、この特例は要件が細かく、期限もあるため、「知らないまま期限を過ぎてしまった」「取り壊しが必要だと後から知った」というケースも起こりがちです。本記事では、要件・期限・使えないケースを、国税庁が公表している情報をもとに整理します。

1. 相続した空き家の3,000万円特別控除とは

相続や遺贈で取得した被相続人（亡くなった方）の居住用家屋＝実家とその敷地を売却したとき、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。

譲渡所得とは、ざっくり言えば売却によって出た利益のことで、次の式で計算します。

この特例が使えると、上の式で計算した譲渡所得からさらに最高3,000万円を差し引けるため、利益が3,000万円以内に収まる場合は結果として課税されない計算になります。

なお、実家の取得費が分からないケースは珍しくありません。取得費が不明な場合は売却代金の5％を取得費とみなす方法があり、その場合は利益が大きく計算されて税負担が増えやすくなります。だからこそ、この特例が使えるかどうかが大きな分かれ目になります。

2. どれくらい税負担が変わるのか（考え方）

譲渡所得にかかる税率は、売った年の1月1日時点での所有期間によって変わります。相続した不動産は、原則として亡くなった方が所有していた期間を引き継ぐため、多くの場合は長期譲渡所得に該当します。

※上記のほか、令和19年までは復興特別所得税として基準所得税額の2.1％が加算されます。

たとえば譲渡所得が2,500万円だった場合、特例が使えなければ長期譲渡所得として所得税・住民税あわせて約20％（別途、復興特別所得税）がかかる計算になります。一方、この特例が適用されて最高3,000万円の控除を受けられれば、2,500万円は控除の範囲に収まり、課税対象の所得が生じない計算になります。税額は他の所得や控除の状況、適用要件の充足によっても変わるため、実際の計算は税理士または所轄の税務署にご確認ください。

3. 主な適用要件をチェック

この特例は要件が細かいのが特徴です。主なものを整理します。

とくに見落としやすいのが「相続後に貸してしまうと使えない」点です。「空き家のままではもったいないから」と一時的に賃貸に出すと、この特例が使えなくなる場合があります。売却も選択肢に入れているなら、賃貸に出す前に税理士または税務署へご確認ください。

4. 「耐震基準を満たす」か「取り壊す」かの選択

昭和56年5月31日以前に建築された家屋は、現在の耐震基準（新耐震基準）より前の基準で建てられているため、そのまま売っても原則として特例の対象になりません。そこで、次のいずれかの対応が必要になります。

なお、譲渡の時までに間に合わない場合でも、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震基準に適合させた場合や取り壊した場合には対象となる取扱いがあります。どちらを選ぶかは、建物の状態・費用・買主の希望によって変わるため、売却の進め方とセットで検討することが大切です。売却するか解体するかの判断は「古い家・築古住宅は売れる？そのまま売却／解体して更地の判断」でもくわしく解説しています。

5. 期限に注意｜2つの期限がある

この特例には、性質の違う2つの期限があります。両方を満たさなければなりません。

• 期限① 制度そのものの適用期限

  この特例は、平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの間の売却が対象とされています。制度の期限は延長されることもありますが、現時点で公表されている期限を前提に計画するのが安全です。

• 期限② ご自身の相続に応じた期限

  相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。期限①と期限②の両方を満たす必要があるため、実際の期限は「早いほうの日付」になります。

  👉 ここが最も間違えやすいところです。たとえば相続から3年後が2029年だとしても、制度そのものの期限（現時点で令和9年＝2027年12月31日）を過ぎていれば使えません。「まだ3年ある」と思っていると、実際の期限を過ぎてしまうおそれがあります。

  👉 買主を探す期間や、取り壊し・耐震改修の工期を考えると、実際に動ける時間は思ったより短いのが実情です。ご自身のケースでいつまでに売る必要があるかは、必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。

売却活動には一般に数か月かかることも珍しくありません。売り出す時期や解体のタイミングは、期限から逆算して組み立てましょう。売却にかかる期間の目安は「不動産売却にかかる期間はどれくらい？」で解説しています。

6. 使えない主なケース

次のような場合は、この特例が使えない、または使えなくなる可能性があります。

• 昭和56年6月1日以降に建築された家屋である（建築時期の要件を満たさない）
• マンション（区分所有建物）である
• 相続の開始の直前に、被相続人が同居家族と暮らしていた（一人で住んでいたという要件を満たさない）
• 相続後に賃貸に出した、自分や親族が住んだ、事業に使った
• 売却代金が1億円を超える
• 期限を過ぎて売却した
• 耐震基準を満たさない家屋を、取り壊しも耐震改修もせずそのまま売った
• 親子・夫婦など特別の関係がある人へ売却した

また、他の特例との関係にも注意が必要です。この特例と相続財産を売ったときの取得費加算の特例は、重ねて適用できません（どちらか有利なほうを選ぶことになります）。相続した不動産の売却にかかる税金の全体像は「相続した不動産の売却にかかる税金」で解説しています。どちらが有利かは個別の事情で変わるため、税理士または税務署にご確認ください。

7. マイホームの3,000万円控除との違い

「3,000万円の特別控除」には、自分が住んでいた家（マイホーム）を売る場合の特例もあります。名前が似ているため混同されがちですが、要件がまったく異なります。

たとえば「実家を相続し、その後そこに自分が住んでから売る」といったケースでは、どちらの特例の対象になるのかが変わってきます。判断は個別の事情によって異なるため、必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。

8. よくある質問（FAQ）

Q1. 相続した空き家の3,000万円特別控除とは、どんな制度ですか？

相続や遺贈で取得した被相続人の居住用家屋（いわゆる実家の空き家）とその敷地を売却したときに、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。譲渡所得とは、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた利益のことで、ここから3,000万円を差し引けるため、利益が3,000万円以内であれば税金がかからない計算になります。なお、相続人が3人以上いる場合、令和6年1月1日以後の譲渡については控除額が1人あたり最高2,000万円となります。適用の可否は要件が細かいため、税理士または所轄の税務署にご確認ください。

Q2. 3,000万円特別控除の主な要件を教えてください。

主な要件として、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続の開始の直前に被相続人が一人で住んでいたこと、相続してから売るまでの間に事業・貸付け・居住の用に使っていないこと、売却代金が1億円以下であること、そして相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどがあります。さらに、家屋を売る場合は一定の耐震基準を満たすこと、または家屋を取り壊して敷地を売ることが必要です。要件は細かく、個別の事情で判断が変わるため、必ず税理士または税務署にご確認ください。

Q3. 3,000万円特別控除が使えないのはどんなケースですか？

代表的なのは、昭和56年6月1日以降に建築された家屋である場合、被相続人が亡くなる直前に老人ホーム等ではなく同居家族と暮らしていた場合、相続後に賃貸に出したり自分が住んだりした場合、売却代金が1億円を超える場合、期限（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日）を過ぎた場合などです。また、耐震基準を満たさない家屋を、取り壊しも耐震改修もせずそのまま売る場合も対象外です。判断は個別の事情によるため、税理士または税務署にご確認ください。

Q4. この特例はいつまで使えますか？

この特例は、平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの間に売却したものが対象とされています。加えて、物件ごとに「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」という期限もあります。つまり、制度自体の期限と、ご自身の相続に応じた期限の両方を満たす必要があります。売却には買主を探す期間や、取り壊しが必要な場合はその工期もかかるため、期限から逆算して早めに動くことが大切です。最新の適用期限は国税庁ホームページや税務署でご確認ください。

9. 相談先を選ぶときの3つの視点

この特例を使えるかどうかは税務の判断ですが、期限内に売れるかどうかは不動産の実務の問題です。両方がかみ合って初めて特例が活きます。次の3つの視点で相談先を見比べてみてください。

• 視点① 税の期限を意識して売却スケジュールを組んでくれるか

  特例には期限があり、取り壊しや耐震改修が必要な場合はその工期も加わります。売り出し・引き渡しまでを逆算して段取りを立ててもらえるかどうかで、期限に間に合うかが変わります。

  👉 適用の可否そのものの判断は税理士または税務署が行います。不動産会社には「期限に間に合うスケジュール」を一緒に組んでもらいましょう。

• 視点② 建物の価値まで評価できる査定手法を持っているか

  築年数のみで判断するのではなく、建物の性能や維持管理の履歴も踏まえて評価できるかどうかで、長く大切にされてきた実家の査定額の納得感は変わります。

  👉 一例として、ミサワホームを含む大手ハウスメーカー10社が設立した「一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会」の評価基準に基づく査定では、築年数に加えて建物の性能や維持管理の履歴なども評価の対象とされています。※この評価基準は、協議会に加盟する大手ハウスメーカー10社が手がけた建物を対象としています。

• 視点③ 相続・税務の専門家と連携して進められるか

  特例の適用可否は税理士や税務署、相続登記は司法書士と、関わる専門家が分かれます。それぞれを自分で探して調整するのは負担が大きいため、まとめて相談できる相手だと安心です。

  👉 MISAWA RELAY（ミサワリレイ）ミサワホームの不動産仲介・買取再販事業 の「家活（いえかつ）コンシェルジュ」は、実家の査定から、売却スケジュールの設計、必要に応じて司法書士・税理士との連携まで、ワンストップで伴走します。期限が迫っている場合は、買取再販ブランド「Homever（ホームエバー）」による買取で早期の売却を検討できる場合もあります。

10. まとめ：期限から逆算して動く

相続した空き家の3,000万円特別控除は、要件を満たせば税負担を大きく左右する制度です。ポイントは、昭和56年5月31日以前の建築・被相続人が一人で住んでいた・相続後に貸したり住んだりしていない・売却代金1億円以下・耐震基準を満たすか取り壊して売る、そして期限内の売却という点です。

とくに期限は見落としがちです。「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に加えて、制度自体の期限（令和9年12月31日まで）もあります。買主を探す期間や解体の工期を考えると、実際に動ける時間は思ったより短いのが実情です。

まずは実家が今いくらで売れそうかを把握し、期限から逆算した進め方を組み立てましょう。MISAWA RELAY では、実家の無料査定から、期限を意識した売却スケジュールのご提案、必要に応じた専門家との連携まで、家活コンシェルジュがワンストップでサポートします。なお、特例が使えるかどうかの判断は、必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。