家や土地を売ろうと考えたとき、まず気になるのが「いくらで売れるのか」ではないでしょうか。「不動産会社に任せきりで、相場より安く売ってしまわないか」——そんな不安を感じる方も少なくありません。じつは、不動産会社に査定を依頼する前に、自分でもある程度の相場を調べることができます。相場の感覚を持っておくと、提示された査定額が妥当かどうかを自分で判断しやすくなります。
本記事では、初めて家を売る方に向けて、自分で相場を調べる5つの方法、混同しやすい「成約価格」と「売り出し価格」の違い、不動産会社の机上査定と訪問査定の違い、そして査定額の根拠の見方までを、中立的にやさしく整理します。家を売る流れの全体像は「家を売るには？初めての不動産売却 完全ガイド」もあわせてご覧ください。

1. 売却の第一歩は「相場を知ること」

不動産の売却は、多くの方にとって人生で何度も経験することではありません。だからこそ、最初に自分の家や土地のおおよその相場を知っておくことが、安心して売却を進めるための第一歩になります。

相場を知らないまま査定だけを受けると、提示された金額が高いのか安いのか判断できません。あらかじめ相場の感覚を持っておけば、査定額が妥当かどうかを自分で確かめやすくなります。また、相場を踏まえて話せると、価格交渉の場面でも一方的に足元を見られにくくなる、という安心感にもつながります。

もちろん、自分で調べる相場はあくまでおおよその目安です。最終的な価格は不動産会社の査定や実際の取引で決まりますが、その前に「だいたいこのくらい」という土台を持っておくことに大きな意味があります。

2. 自分で不動産相場を調べる5つの方法

相場を調べる方法はいくつかあります。それぞれ「何がわかるか」「特徴」「注意点」が異なるため、複数を組み合わせて見ると、より実態に近い感覚がつかめます。代表的な5つを見ていきましょう。

2-1. レインズ・マーケット・インフォメーション

不動産流通機構が運営する無料で利用できるサイトで、実際に売れた（成約した）マンション・戸建ての価格を、地域や条件で検索できます（不動産会社が使う業者専用のレインズとは別の、一般の方向けに公開されているサイトです）。成約ベースのデータなので、実勢価格に近い感覚をつかみやすいのが特徴です。「レインズ マーケット インフォメーション」で検索すると見つかります。

注意点：掲載されるのは成約事例の情報で、自宅そのものの価格ではありません。あくまで似た条件の物件の参考値として活用しましょう。

2-2. 不動産情報ライブラリ（国土交通省）

国土交通省が運営するサイトで、実際の取引価格（取引した方へのアンケートに基づく情報）や、地価公示・地価調査、ハザード情報などを地図上で確認できます。土地・戸建て・マンションのいずれにも対応しているのが便利な点です。「不動産情報ライブラリ」で検索するとアクセスできます。

注意点：取引価格はアンケートに基づくため、すべての取引が網羅されているわけではありません。地点や時期によってはデータが少ない場合もあります。

2-3. 不動産ポータルサイトの売り出し価格

SUUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイトでは、いま売りに出ている似た物件の価格を確認できます。自宅と近い立地・広さ・間取りの物件を探すと、現在の市場の値ごろ感がわかります。

注意点：ここに出ているのは「売り出し価格」、つまり売主が希望している価格であって、実際に売れた価格ではありません。成約価格は売り出し価格より下がる傾向があります（くわしくは次の章で解説します）。

2-4. 地価公示・基準地価

国や都道府県が年に1回公表する、標準地・基準地の価格です。土地の価格水準を知る参考になり、「不動産情報ライブラリ」などからも確認できます。

注意点：あらかじめ決められた地点の価格であり、自宅そのものの価格ではありません。近くの地点を参考にしつつ、土地の広さや形状で調整して考える必要があります。

2-5. 固定資産税評価額（納税通知書）

毎年届く固定資産税の納税通知書に記載された評価額からも、おおよその土地価格を逆算できます。土地の固定資産税評価額は、公示地価のおおむね7割が目安とされており、評価額を0.7で割ると、おおよその土地の時価水準の目安が見えてきます（例：評価額1,400万円 ÷ 0.7 ≒ 2,000万円）。

注意点：あくまで税金の計算に使うための評価額で、市場で売れる価格とは異なります。目安のひとつとして捉えましょう。

3. 「売り出し価格」と「成約価格」は違う

相場を調べるうえで、初めての方がもっとも混同しやすいのが、「売り出し価格」と「成約価格」の違いです。ここはとても大切なので、ていねいに整理します。

売り出し価格とは、売主が「この値段で売りたい」と希望して市場に出している価格です。ポータルサイトに掲載されているのは、基本的にこの売り出し価格です。一方、成約価格（実際に売れた値段）は、買主との交渉を経て最終的に取引が成立した価格を指します。

多くの場合、買主からの値下げ交渉などを経て、成約価格は売り出し価格よりも低くなる傾向があります。そのため、ポータルサイトの売り出し価格だけを見て「自分の家もこのくらいで売れる」と考えると、実際の手取りとのギャップに戸惑うことがあります。

このギャップを避けるには、売り出し価格だけでなく、不動産情報ライブラリで成約価格（実際に売れた価格）も確認することが大切です。

4. 不動産会社の査定「机上査定」と「訪問査定」の違い

自分で相場を調べたら、次は不動産会社の査定でより具体的な金額を確認します。査定には大きく「机上査定（きじょうさてい）」と「訪問査定」の2種類があり、それぞれ精度とかかる手間が異なります。

机上査定は、物件の住所・面積・築年数などの基本情報をもとに、おおよその金額を算出する方法です。物件を見せる必要がなく早く結果がわかるため、「まずはざっくり知りたい」という段階に向いています。

訪問査定は、担当者が実際に物件を訪れ、建物の状態や日当たり、周辺環境などを確認したうえで査定する方法です。手間はかかりますが、建物の状態まで反映した、より実態に近い金額が期待できます。具体的に売却を検討する段階では、訪問査定を受けるのがおすすめです。

5. 査定額の「根拠」の見方――高すぎる査定に注意

複数の会社に査定を依頼すると、会社ごとに金額が異なることがあります。このとき大切なのは、金額の高さそのものではなく、その金額の「根拠」です。

査定額は、近隣の取引事例や、建物の状態、土地の条件などをもとに算出されます。信頼できる会社は、「なぜこの金額になるのか」を具体的に説明してくれます。根拠をきちんと説明できるかどうかが、その会社を信頼してよいかの目安になります。

注意したいのが、相場からかけ離れて高い査定額です。不動産会社に売却を依頼する契約（媒介契約）を取りたいがために、あえて高めの金額を提示するケースもあるとされています。最初は高い金額にひかれて契約しても、結局その価格では売れず、あとから値下げを繰り返す――という流れになると、売却までに時間がかかってしまうこともあります。

6. 一括査定サイトを使うときの注意点

複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる「一括査定サイト」も、相場を知る手段のひとつです。便利な仕組みですが、特徴を理解して使うことが大切です。

6-1. メリット：複数社をまとめて比較できる

一度の入力で複数の会社に査定を依頼できるため、手間をかけずに金額や対応を比較できます。1社だけでは判断しづらい相場感を、複数の見積もりからつかめるのが利点です。

6-2. 注意点：営業の連絡が増えることがある

複数社に情報が伝わるため、査定後に営業の連絡が増えることがあります。また、会社によって査定の前提が異なるため、提示される金額にばらつきが出ることも少なくありません。金額の高さだけで会社を選ばないようにしましょう。

6-3. 上手に使うコツ

連絡方法（電話・メール）の希望を伝えられるサイトを選ぶ、依頼先の数を絞る、といった工夫で負担を減らせます。そして何より、前章で触れたとおり査定額の根拠を説明してくれるかを比較の軸にすることが、納得できる会社選びにつながります。なお、売却にあたっては不動産売却にかかる税金を完全ガイドもあわせて確認しておくと、手取り額のイメージがつかみやすくなります。

7. よくある質問（FAQ）

Q1. 相場は自分で調べれば、不動産会社の査定は受けなくてもよいですか？

自分で調べた相場は、あくまでおおよその目安です。実際の売却価格は、建物の状態や立地の細かな条件、市場の動きによって変わります。自分で調べた相場感を持ったうえで、不動産会社の査定を受けて答え合わせをするのがおすすめです。相場を知っておくと、査定額が妥当かどうかを自分で判断しやすくなります。

Q2. 自分で調べた相場と、不動産会社の査定額が大きく違うのはなぜですか？

自分で調べる相場は、似た条件の物件をもとにしたおおまかな目安であるのに対し、査定額は対象の物件そのものの状態・立地・需要などを踏まえた価格だからです。とくに建物は、築年数が同じでも維持管理の状態によって評価が変わります。差が出た場合は、その根拠を不動産会社に確認してみましょう。

Q3. 査定を依頼したら、必ず売らなければいけませんか？

いいえ。査定はあくまで価格の目安を知るためのものです。査定結果を見てから、売却するかどうかをご判断いただけます。売却を決めていない段階でのご相談も問題ありません。

Q4. 一括査定サイトを使えば、いちばん高く売れる会社がわかりますか？

一括査定は複数社の査定額をまとめて比較できる便利な仕組みですが、提示された査定額がそのまま売却価格になるわけではありません。会社によって査定の前提が異なるため金額にばらつきが出ることもあります。金額の高さだけで判断せず、査定額の根拠を説明してくれるかどうかを含めて比較することが大切です。

8. 査定を依頼する「会社」を選ぶときの3つの視点

自分で相場を調べたら、最後は査定を依頼する会社選びです。査定額の数字だけにとらわれず、次の3つの視点で見比べると、納得して任せられる相談先を選びやすくなります。

• 視点① 査定額の根拠を具体的に説明できるか

  同じ物件でも、会社によって査定額には差が出ます。大切なのは金額の高さではなく、「なぜその金額になるのか」を具体的に説明してくれるかどうかです。根拠を出せる会社かどうかが、信頼の目安になります。

  👉 査定額の根拠は、近隣の取引事例だけでなく「建物の状態」まで踏み込めるかがポイントです。

• 視点② 建物の性能・履歴まで評価できる査定手法を持っているか

  築年数だけで機械的に判断する査定では、建物本来の価値が見えにくくなります。建物の性能や維持管理の履歴まで踏まえて評価できるかどうかで、査定額の納得感は大きく変わります。

  👉 一例として、ミサワホームを含む大手ハウスメーカー10社が設立した「一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会」の評価基準に基づく査定は、建物本来の価値を評価する手法です。※この評価基準は、協議会に加盟する大手ハウスメーカー10社が手がけた建物を対象としています。

• 視点③ 仲介・買取を中立的に比較提案してくれるか

  査定はゴールではなく、売却方法を考える出発点です。「仲介で時間をかけて高く売る」のか「買取で早く確実に売る」のか、査定後に売却方法まで一緒に考えてくれる相談先だと安心です。

  👉 MISAWA RELAY（ミサワリレイ）ミサワホームの不動産仲介・買取再販事業 の「家活（いえかつ）コンシェルジュ」は、仲介・買取の比較から手続きまでを整理し、お客さま一人ひとりに合った売却方法をご提案します。仲介手数料が不要な買取再販ブランド「Homever（ホームエバー）」もご用意しています。

査定後の売却方法に迷ったときは、「不動産買取の大手とは？」や「不動産買取が安い理由とは？」もあわせてご覧ください。仲介と買取、それぞれの特徴を理解しておくと、査定額を見たあとの判断がしやすくなります。

9. まとめ：相場を知ってから、査定で答え合わせを

不動産を売る第一歩は、自分でおおよその相場を知ることです。レインズ・マーケット・インフォメーションや不動産情報ライブラリで実際に売れた価格を、ポータルサイトでいまの売り出し相場を確認し、複数の方法を組み合わせて相場感をつかみましょう。「売り出し価格」と「成約価格」は別物である点も、忘れずに押さえておきたいポイントです。

そのうえで不動産会社の査定を受ければ、提示された金額が妥当かどうかを自分で判断しやすくなります。査定額は数字の高さではなく、根拠を説明できるかで見比べましょう。なお、自分で調べる相場や査定はあくまで価格の目安であり、正確な価格は個別の査定でご確認ください。

MISAWA RELAY では、無料査定から仲介・買取の比較提案まで、家活コンシェルジュがワンストップでサポートします。「いまの価値を知りたい」という段階からでも、お気軽にご相談ください。