「築50年の実家なんて、売れるわけがない」——そう思って、何年も空き家のままにしているご家庭は少なくありません。しかし実際には、建物が古くても、土地に需要があれば売却できるケースは少なくありません。
問題は「どう売るか」です。現況のまま売るのか、解体して更地にするのか、買取に出すのか。この判断を間違えると、不要な解体費用をかけてしまったり、土地の固定資産税が増えてしまったりすることがあります。本記事では、3つの売り方を比較し、解体を決める前に必ず確認したいことまで整理します。

1. 古い家でも売れる理由

中古住宅の価格は、大きく「土地の価値」＋「建物の価値」で構成されます。木造戸建ての場合、築年数が経つほど建物部分の評価は下がっていく傾向がありますが、土地の価値は建物の古さでは目減りしません。

つまり、建物の評価がほとんど付かない状態でも、土地に需要があれば売却は成り立ちます。実際、古い家を買う方には次のようなニーズがあります。

• 建て替えたい：土地を求めており、建物は解体する前提で購入する
• リノベーションして住みたい：古い家を安く買い、自分好みに直したい
• 費用を抑えたい：新築より取得費用を抑えて住まいを手に入れたい
• 立地を優先したい：エリアや学区を重視しており、建物の古さは許容できる

「古いから売れない」と決めつける前に、土地と建物それぞれがどう評価されるかを査定で確認してみましょう。

2. 3つの売り方を比較

3. 売り方① 現況のまま売る

建物を残したまま売る方法です。もっとも大きな利点は解体費用がかからないことです。

3-1. 適しているケース

• 建物がまだ使える状態（雨漏りや大きな傷みがない）
• リノベーション需要が見込めるエリア
• 解体費用をかけずに手放したい
• 更地にすると固定資産税の負担が増えることを避けたい

3-2. 進めるときのポイント

古い建物を売る際は、契約不適合責任（売った後に雨漏りやシロアリ被害などが見つかった場合に、売主が負う責任）の扱いが論点になります。古い建物では、あらかじめ建物の状態を買主に説明したうえで、契約で責任の範囲を定めることが一般的です。

また、建物の不具合を隠さず伝えることが結果的にトラブル防止になります。分かっている不具合は、不動産会社に正直に共有しましょう。

4. 売り方② 解体して更地で売る

建物を取り壊し、土地として売る方法です。買主にとっては購入後すぐに建築を始められるという分かりやすさがあります。

4-1. 適しているケース

• 建物の傷みが激しく、そのままでは活用が難しい
• 土地としての需要が明確なエリア
• 買主が「更地での引き渡し」を希望している

4-2. 解体費用の目安

解体費用は、建物の延床面積・構造・立地条件によって大きく変わります。とくに影響が大きいのが立地です。

• 前面道路が狭く重機が入れない：手作業の割合が増え、費用が上がる傾向
• 隣家との距離が近い：養生や慎重な作業が必要になり、費用が上がる傾向
• 家財道具が残っている：残置物の処分費用が加算される
• アスベストが使われている：除去に別途費用と手続きが必要になる場合がある

金額は物件ごとの条件で大きく異なるため、複数の解体業者から見積もりを取って比較することをおすすめします。

5. 売り方③ 買取に出す

買取は、不動産会社が直接買主となって購入する方法です。買主を探す必要がないため、売却時期を確定させやすいのが特徴です。

5-1. 買取が適しているケース

• 早く確実に手放したい（相続の期限、施設費用の準備など）
• 現況のまま対応してほしい（残置物がある、傷みが進んでいる）
• 近隣に知られずに売りたい（広告を出さずに進められる場合がある）
• 売れるかどうか不安（買主探しの期間が読めない）

ただし、買取価格は仲介で売れる価格より低くなるケースがほとんどです。不動産会社は買い取った後にメンテナンスや再販の費用・リスクを負うためで、その分が価格に反映されます。理由の詳細は「不動産買取が安い理由とは？」で解説しています。

6. 解体を決める前に確認したい4つのこと

「古いからとりあえず解体」と進めてしまうと、後悔につながることがあります。次の4点を必ず確認してください。

• 確認① 現況のままでも売れるか

  解体費用をかけなくても売れるのであれば、その分だけ手取りが増えます。まず不動産会社に「このまま売れるか」を相談してから判断しましょう。

• 確認② 解体後に再建築できる土地か

  建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していることが建築の条件とされています（地域や道路の種類によって扱いは異なります）。この条件を満たさない土地では、解体すると新しい建物を建てられなくなることがあります。この場合、更地にするとかえって売りにくくなるおそれがあります。

  👉 判断には専門的な確認が必要です。解体前に必ず不動産会社や自治体の建築部局に確認してください。

• 確認③ 更地にすると固定資産税がどう変わるか

  住宅用地の特例が外れると、土地の固定資産税の負担が増える場合があります。売却までに時間がかかると、その間の負担が続きます。

• 確認④ 税の特例の要件に影響しないか

  相続した空き家の3,000万円特別控除では、耐震基準を満たすか、取り壊して敷地を売ることが要件とされています。解体のタイミングが要件に関わるため、売却前に税理士または税務署へご確認ください。

7. 古い家の売却で使える可能性がある税の特例

相続した実家が空き家になっている場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。古い家ほど、この特例の対象になり得る点は押さえておきましょう。

ポイントは、「昭和56年5月31日以前の建築」が要件になっている点です。古い家だからこそ対象になり得ます。ただし、相続の直前に被相続人が一人で住んでいたこと、相続後に賃貸や居住に使っていないことなど、他にも要件があります。詳しくは「相続した空き家の3,000万円特別控除」をご覧ください。適用の可否は必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。

8. よくある質問（FAQ）

Q1. 築年数がかなり古い家でも売れますか？

建物が古くても、土地に需要があれば売却できるケースは少なくありません。日本の中古住宅の市場では、木造戸建ての場合、築年数が経つほど建物部分の評価は下がっていく傾向がありますが、その分は土地の価値で評価されます。買主の中には、古い建物を解体して自分で建て替えたい方や、リノベーションして住みたい方もいます。また、不動産会社に直接買い取ってもらう買取であれば、現況のまま対応できる場合があります。まずは土地と建物それぞれについて、どの程度の評価になるのかを査定で確認することをおすすめします。

Q2. 解体してから売るのと、現況のまま売るのはどちらがよいですか？

一概にどちらがよいとは言えず、建物の状態・土地の条件・買主の層によって変わります。現況のまま売れば解体費用がかからず、建物を活かしたい買主にも検討してもらえます。一方、解体して更地にすると土地の状態が分かりやすくなり、買主が購入後すぐに建築を始められる利点があります。ただし解体には費用がかかり、更地にすると土地の固定資産税の軽減が外れる場合があります。また、接道の条件によっては解体すると建て替えができなくなる土地もあります。解体を決める前に、不動産会社に現況のまま売れるかを相談することをおすすめします。

Q3. 解体費用はどれくらいかかりますか？

解体費用は、建物の延床面積や構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造）、立地条件によって大きく変わります。とくに影響が大きいのが立地で、前面道路が狭く重機が入れない場合や、隣家との距離が近く手作業での解体が必要な場合は費用が上がる傾向があります。このほか、屋内に家財道具が残っている場合の処分費用、アスベストが使われている場合の除去費用などが加算されることもあります。金額は物件ごとの条件で異なるため、複数の解体業者から見積もりを取って比較することをおすすめします。

Q4. 古い家を売るときに使える税金の特例はありますか？

相続した実家が空き家になっている場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。この特例では、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、売却代金が1億円以下であること、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが要件とされています。また、家屋を売る場合は一定の耐震基準を満たすか、家屋を取り壊して敷地を売ることが必要です。つまり、解体するかどうかがこの特例の要件に関わってきます。適用の可否は要件が細かいため、必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。

9. 相談先を選ぶときの3つの視点

• 視点① 解体を前提にせず、現況での売却可能性も示してくれるか

  「まず解体しましょう」とだけ提案されると、不要な費用をかけてしまうことがあります。現況・解体後の両方で、いくらで売れそうかを示してもらえるかが判断の分かれ目です。

  👉 再建築の可否や固定資産税への影響まで説明してくれる相談先を選びましょう。

• 視点② 建物の価値まで評価できる査定手法を持っているか

  築年数のみで判断するのではなく、建物の性能や維持管理の履歴も踏まえて評価できるかどうかで、長く大切にされてきた住まいの査定額の納得感は変わります。

  👉 一例として、ミサワホームを含む大手ハウスメーカー10社が設立した「一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会」の評価基準に基づく査定では、築年数に加えて建物の性能や維持管理の履歴なども評価の対象とされています。※この評価基準は、協議会に加盟する大手ハウスメーカー10社が手がけた建物を対象としています。

• 視点③ 仲介と買取の両方に対応できるか

  「時間をかけても高く売りたい」のか「早く確実に手放したい」のかで、適した方法は変わります。両方を扱っていて、条件を並べて比較できる相談先だと、納得して選べます。

  👉 MISAWA RELAY（ミサワリレイ）ミサワホームの不動産仲介・買取再販事業 の「家活（いえかつ）コンシェルジュ」は、住まいの査定から、現況売却・解体・買取の比較、必要に応じて司法書士・税理士との連携まで、ワンストップで伴走します。現況のままの売却は、買取再販ブランド「Homever（ホームエバー）」で対応できる場合もあります。

10. まとめ：解体の前に、まず査定

建物が古くても、土地に需要があれば売却できるケースは少なくありません。売り方は①現況のまま売る ②解体して更地で売る ③買取に出すの3つ。それぞれ費用・期間・価格の傾向が異なります。

とくに注意したいのが解体の判断です。解体は先にやるほど有利とは限りません。現況のままでも売れるかもしれませんし、更地にすると固定資産税の軽減が外れる場合があります。接道の条件によっては解体すると建て替えができなくなる土地もあり、その場合はかえって売りにくくなるおそれがあります。

だからこそ、解体を決める前に、まず査定を受けて相談することをおすすめします。MISAWA RELAY では、住まいの無料査定から、現況売却・解体・買取の比較、相続の手続きの整理まで、家活コンシェルジュがワンストップでサポートします。「こんな古い家でも見てもらえるのか」という段階からでも、お気軽にご相談ください。