「いまの家を売って、新しい家に移りたい。でも、頭金はいくら用意すればいいのだろう」——住み替えを考え始めた方が最初にぶつかる疑問です。新築や中古を初めて買うときと違い、住み替えでは「いまの家を売ったらいくら残るか」が頭金の原資になります。だからこそ、物件価格の何割という一般論より、売却代金から逆算することが大切です。
本記事では、頭金と自己資金の違い、売却代金から手元に残る額を出す手順、新居の資金にどう振り分けるかを、3つのシミュレーション例で解説します。住み替えの流れや売り先行・買い先行の違いは「住み替えの流れと資金計画｜売り先行・買い先行の違い」でくわしく整理しています。

1. 「頭金」と「自己資金」は違う

混同されやすい2つの言葉を、最初に整理します。

• 頭金：新居の物件価格のうち、住宅ローンを借りずに自分で支払う部分。「物件価格 − 借入額」です。
• 自己資金：住み替え全体で、ローン以外に現金で用意する必要があるお金の合計。頭金に加えて、購入の諸費用、売却の諸費用、引越し費用などが含まれます。

「頭金はいくら必要か」と考えるとき、本当に把握すべきなのは自己資金の総額です。頭金を用意できても、諸費用や引越し費用が別途かかることを見落とすと、契約直前に資金が足りなくなることがあります。

2. 住み替えで自己資金が必要になる4つの場面

住み替えでは、売却と購入の両方でお金が動きます。自己資金が必要になる場面を4つに分けて見ておきましょう。

2-1. 新居の頭金

物件価格から借入額を引いた部分です。金額は、借入可能額と「毎月いくらなら無理なく返せるか」から決まります。

2-2. 購入の諸費用

登記費用、ローンの事務手数料や保証料、火災保険料、不動産取得税、仲介で中古住宅を買う場合は仲介手数料などがかかります。諸費用の総額は一般に物件価格の数%〜1割程度といわれ、新築より中古のほうが高めになる傾向があります。

2-3. 売却の諸費用

仲介手数料（売買価格×3%＋6万円＋消費税が上限。800万円以下の低額な物件では上限30万円＋消費税＝税込33万円の特例あり）、印紙税、抵当権抹消の費用などがかかります。売却価格の5%前後を見込んでおくと安心です。

2-4. 引越し・仮住まい・予備費

引越し費用は見落とされがちです。売り先行で仮住まいをはさむ場合は、引越しが2回になり、仮住まいの家賃や荷物の保管費用も加わります。また、新居のカーテン・照明・家具、入居後の修繕など、想定外の出費に備えた予備費も確保しておきたいところです。

3. 手元に残る額を逆算する3ステップ

住み替えの頭金は、次の3ステップで逆算します。

ステップ1：売却の「手取り額」を出す

ステップ2：手取り額に預貯金を足し、使える自己資金を決める

手取り額に、住み替えに充ててよい預貯金を加えます。ただし、生活防衛資金（生活費の数か月分）や教育費・老後資金はここに含めないのが原則です。

ステップ3：自己資金を4つに振り分け、残りが「頭金」

4. シミュレーション：3つのパターンで見る頭金の目安

考え方をイメージしやすいよう、簡単な数字で3つのパターンを見てみましょう。いずれもイメージをつかむための一例で、実際の金額は物件・契約条件・金融機関によって変わります。

※3パターンとも、売却で利益が出ないか、居住用財産の3,000万円特別控除の範囲内で譲渡所得税がかからない前提です。利益が出て税がかかる場合は、手取り額からさらに差し引きます。

パターンAのように残債がなければ、手取りの大半を頭金にでき、借入は小さく済みます。パターンBでは、残債を引いた手取りから諸費用を取り分けると、頭金は900万円台。新居の借入は2,000万円前後になります。パターンCは、売却代金で残債を返しきれない状態です。この場合は頭金の計算より先に、残債をどう補うか（預貯金で補填する、住み替えローンを検討する、購入予算を下げる）を決める必要があります。

5. データで見る「所要資金」と「借入額」の差

実際に住宅を買う人は、どのくらいをローン以外でまかなっているのでしょうか。住宅金融支援機構の「2024年度 フラット35利用者調査」（調査結果の概要）によると、融資区分ごとの所要資金（住宅取得に必要な資金）と融資金の平均は次のとおりです。

出典：住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」調査結果の概要（2025年7月公表）。差額は所要資金から融資金を引いた概算で、手持金のほか他の借入等を含みます。同調査の対象はフラット35の利用者（借換えを除く）です。住み替え先として検討されることの多い3区分を抜粋しました。

このデータは「住み替え」に限ったものではありませんが、所要資金のすべてをローンでまかなっているわけではないこと、物件の種類によって自己資金の規模が大きく違うことがわかります。住み替えでは、この差額を売却の手取りで埋められるかどうかが、計画の出発点になります。

6. 頭金が少ないときに考えておきたいこと

売却の手取りが少なく、頭金をあまり用意できない場合でも、住み替えができないわけではありません。ただし、次の点は押さえておきましょう。

• 借入額が増えるほど、毎月の返済額と総返済額は増える：同じ物件でも、頭金が少ないほどローンの負担は重くなります。
• 年収に対する返済の割合に無理がないか：金融機関の審査では、年収に占める年間返済額の割合（返済負担率）が見られます。住み替え後の生活費や教育費を含めて、無理のない範囲かを確認しましょう。
• 頭金ゼロでも諸費用は必要：物件価格の全額を借りられる場合でも、購入の諸費用や引越し費用は原則として現金で必要です。諸費用もローンに含められる商品もありますが、その分借入額は増えます。
• 売却と購入の時期がずれると、一時的に資金が必要になる：買い先行では、売却代金が入る前に新居の支払いが発生します。

7. 自己資金が足りないときの選択肢

計算してみて自己資金が足りない場合、主な選択肢は次のとおりです。どれが合うかは、残債の有無・資金の余力・売却と購入のタイミングで変わります。

つなぎ融資・住み替えローン・ダブルローン・買取のそれぞれの仕組みは「住み替えの流れと資金計画」の6章でくわしく解説しています。

8. 頭金を増やすためにできること

頭金の原資は売却の手取りです。手取りを増やす、または減らさないための工夫を挙げます。

1. 成約価格の見込みを正確にする：相場を調べ、根拠のある査定を受ける。高すぎる価格で売り出して値下げを繰り返すと、時間も手取りも失いやすくなります。
2. 建物の状態を評価に反映してもらう：リフォームや点検の記録を整理し、築年数だけでなく維持管理の履歴も踏まえた査定を受ける。
3. 売却諸費用を把握する：仲介手数料の上限、抵当権抹消費用、税金の特例の有無を事前に確認する。
4. 仮住まいを避けられないか検討する：引き渡し時期の調整で仮住まいを短くできれば、引越し2回分の費用を抑えられます。
5. 親族からの資金援助を受ける場合は税の取り扱いを確認する：住宅取得のための資金の贈与には非課税の制度がありますが、要件や期限があります。税務署または税理士に確認したうえで活用しましょう。

9. よくある質問（FAQ）

Q1. 住み替えの頭金は、物件価格の何割くらい用意すればよいですか？

決まった割合はありません。一般に物件価格の1〜2割を頭金にすると、借入額が抑えられて返済の負担が軽くなるといわれますが、住み替えでは「いまの家を売って手元にいくら残るか」から逆算して決めるのが現実的です。売却代金からローン残債と売却の諸費用を引いた手取り額のうち、購入の諸費用・引越し費用・予備費を除いた残りが、頭金に回せる上限の目安になります。

Q2. 頭金がゼロでも住み替えはできますか？

金融機関の審査次第ですが、物件価格の全額を住宅ローンで借りる、いわゆるフルローンが認められる場合はあります。ただし、頭金がなくても購入の諸費用や引越し費用は別途必要になることが多く、借入額が大きいほど毎月の返済額と総返済額は増えます。年収に対する返済の割合に無理がないかを、金融機関や不動産会社と一緒に確認しましょう。

Q3. 売却代金が入る前に、新居の頭金を払う必要があるのですが？

買い先行で住み替える場合に起きやすい状況です。短期間だけ資金を立て替える「つなぎ融資」や、売却と購入のタイミングを調整する方法があります。また、売却の時期を確実にしたい場合は、不動産会社による買取を選ぶことで、代金の受け取り時期を読みやすくする方法もあります。資金のタイミングは住み替えでもっともつまずきやすい点なので、早めに相談先に伝えておきましょう。

Q4. 売っても住宅ローンが残ってしまう場合、頭金はどう考えればよいですか？

売却代金でローンを完済できない状態（オーバーローン）では、頭金に回せる手取りがないだけでなく、残った債務をどうするかを先に決める必要があります。残債と新居の購入資金をまとめて借りる住み替えローンを利用できる場合がありますが、借入額が大きくなるため審査は慎重に行われます。預貯金で残債を補えるか、売却価格を見直すか、購入予算を下げるかを含めて、資金計画全体を組み直すのが基本です。

10. 相談先を選ぶときの3つの視点

住み替えの資金計画は、売却と購入の両方を見渡せる相談先がいると、ぐっと立てやすくなります。次の3つの視点で選んでみましょう。

• 視点① 「手取り額」まで計算して示してくれるか

  査定額だけでなく、残債・諸費用・税金を引いた手取り額と、そこから新居に回せる金額まで一緒に整理してくれる会社なら、頭金の判断を誤りにくくなります。

  👉 最初の相談で、残高証明書と納税通知書を持参すると、手取り額の試算が具体的になります。

• 視点② 建物の状態を評価して、手取りの原資を正しく見積もれるか

  頭金の原資は売却の手取りです。築年数のみで判断するのではなく、建物の性能や維持管理の履歴も踏まえて評価できるかどうかで、原資の見積もりは変わります。

  👉 一例として、ミサワホームを含む大手ハウスメーカー10社が設立した「一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会」の評価基準に基づく査定では、築年数に加えて建物の性能や維持管理の履歴なども評価の対象とされています。※この評価基準は、協議会に加盟する大手ハウスメーカー10社が手がけた建物を対象としています。

• 視点③ 売却と購入のタイミングを含めて提案してくれるか

  売り先行か買い先行か、仮住まいをはさむか、買取で時期を確定させるか。資金のタイミングまで含めて選択肢を示してくれる相談先だと、計画に無理が出にくくなります。

  👉 MISAWA RELAY（ミサワリレイ）ミサワホームの不動産仲介・買取再販事業 の「家活（いえかつ）コンシェルジュ」は、売却から住み替え先のご相談まで横断的に整理し、お客さま一人ひとりに合った進め方をご提案します。買取再販ブランド「Homever（ホームエバー）」もご用意しています。

11. まとめ：頭金は「売却の手取り」から決める

住み替えの頭金は、物件価格の何割という一般論ではなく、売却代金 − ローン残債 − 売却諸費用 ＝ 手取り額から逆算して決めます。手取り額に預貯金を足し、購入諸費用・引越し費用・予備費を先に取り分けて、残りを頭金にする——この順番を守ることが、契約後の資金不足を防ぐいちばんの方法です。

計算に使う売却代金は、希望価格ではなく成約価格の見込みにしましょう。売却代金で残債を返しきれない場合は、頭金の前に資金計画全体を組み直す必要があります。住み替えの流れや資金が足りないときの選択肢は「住み替えの流れと資金計画」、住み替えで起きやすい失敗は「住み替えの失敗例と回避策」でくわしく解説しています。

MISAWA RELAY では、無料査定から手取り額の試算、仲介・買取の比較提案まで、家活コンシェルジュがワンストップでサポートします。「いまの家を売ったら、新居にいくら回せるのか知りたい」という段階からでも、お気軽にご相談ください。