「子どもが増えて手狭になった」「駅の近くに移りたい」「老後に備えてコンパクトな住まいにしたい」——住み替え（買い替え）を考えるきっかけは人それぞれです。ただ、住み替えは段取りを誤ると、仮住まいの家賃や引越し費用が余分にかかったり、売り急いで大きく値引きしてしまうこともあります。だからこそ「今の家を売るのと新居を買うのは、どちらが先？」「住宅ローンが残っていても大丈夫？」といった判断と資金計画が、住み替えの成否を分けます。
住み替えは、売却と購入という2つの取引を同時に進めるぶん、通常の売却よりも段取りと資金計画が大切になります。本記事では、初めて住み替えをする方に向けて、「売り先行」と「買い先行」の違い、あなたに適しているのはどちらか、住み替えローン・つなぎ融資・ダブルローンの違い、そしてかかる費用と使える税金の特例までを、中立的にやさしく整理します。家を売る流れの全体像は「家を売るには？初めての不動産売却 完全ガイド」もあわせてご覧ください。

1. 住み替えには「売り先行」と「買い先行」の2つがある

住み替えとは、今住んでいる家を売却し、新しい住まいを購入することです。ポイントは、この「売る」と「買う」のどちらを先に進めるかで、進め方が大きく2つに分かれることです。

売り先行（先行売却）は、今の家を先に売ってから新居を購入する方法です。売却代金が確定してから新居を探すため、資金計画を立てやすいのが特徴です。
一方買い先行（先行購入）は、先に新居を購入してから今の家を売る方法です。気に入った物件をじっくり選べる反面、今の家がいくらで売れるかわからないまま予算を組むことになります。

2. 売り先行・買い先行のメリット・デメリット比較

それぞれに適したケース・適さないケースがあります。まずは表で全体像をつかみ、そのあとくわしく見ていきましょう。売り先行・買い先行それぞれに適したケースの基本は「家を売るには？初めての不動産売却 完全ガイド」でも整理しています。本記事では、そのうえで住み替えの段取りと資金計画（資金繰り）の実務にしぼって深掘りします。

	売り先行	買い先行
資金計画	売却額が確定してから購入を進めるため立てやすい	売却額が未確定のまま予算を組むため難しい
新居選び	売却を優先するため急ぐことがある	気に入る物件をじっくり探せる
仮住まい	必要になる場合がある	原則不要
引越し回数	2回になる場合がある	1回で済むことが多い
ローンの負担	完済してから新居のローンを組みやすい	一時的に返済が二重になることがある
適している人	住宅ローンが残っている・資金計画を重視したい方	ローンが少ない/完済済みで資金に余裕がある方

2-1. 売り先行のメリット・デメリット

メリットは、今の家の売却代金が先に確定するため、新居にいくら使えるかが明確になることです。売却で得たお金を頭金に充てられ、無理のない資金計画を立てやすくなります。住宅ローンが残っている場合も、売却代金で完済してから新居のローンを組めるため、ローン審査を通しやすいのも利点です。

デメリットは、新居がまだ決まっていない状態で先に家を引き渡すと、一時的な仮住まいが必要になることがある点です。仮住まいをすると、そのぶん家賃と引越し費用（2回分）がかかることがあります。

2-2. 買い先行のメリット・デメリット

メリットは、気に入った新居をじっくり選べることと、今の家から新居へ直接引っ越せるため仮住まいが不要になりやすいことです。引越しも1回で済むケースが多くなります。

デメリットは、今の家が売れる前に新居を購入するため、売却額が読めないまま予算を決めることになる点です。旧居のローンが残ったまま新居のローンを組むと、一時的に返済が二重になることもあります。売却を焦って値下げしてしまうと、結果的に手取りが減ってしまう場合もあります。

3. あなたに適しているのはどっち？判断のポイント

売り先行と買い先行のどちらを選ぶかは、主に①住宅ローンの残高と②資金の余力で考えると整理しやすくなります。

• 住宅ローンが残っている → 売り先行が基本

  今の家に住宅ローンが残っている場合、売却代金で完済してから新居のローンを組む「売り先行」が基本になります。二重の返済を避けられ、資金計画もはっきりします。

• ローンが少ない・完済済みで資金に余裕がある → 買い先行も選べる

  住宅ローンがほとんど残っていない、または完済済みで自己資金に余裕がある場合は、気に入った新居を先に確保できる「買い先行」も選択肢になります。

• 迷ったら → まず今の家の「査定額」と「ローン残高」を確認

  どちらが適しているかは、今の家がいくらで売れそうかとローンがいくら残っているかで決まります。この2つを早めに確認することが、住み替えの出発点です。

4. 住み替えの流れを時系列で見てみよう

ここでは、住宅ローンが残っている方に多い「売り先行」の流れを例に、住み替えのステップを時系列で見ていきます。全体の期間は、売却の期間だけでもおおむね3〜6か月が目安です。新居探しと並行するため、余裕を持ったスケジュールを組みましょう。

ステップ	やること	目安の期間
① 資金と残高の確認	今の家の査定を受け、ローン残高を確認する	〜数日
② 売却の準備・媒介契約	売却の依頼先を決め、売り出し価格を決める	1〜2週間
③ 販売活動・新居探し	売却活動をしながら、並行して新居を探す	1〜3か月
④ 売買契約	買主が決まったら売買契約を結ぶ	随時
⑤ 決済・引き渡し	売却代金を受け取り、ローンを完済して引き渡す	契約から1〜2か月
⑥ 新居の購入・入居	新居の契約・決済を行い、入居する	随時

売り先行では、売却のタイミングと新居の入居のタイミングをどう近づけるかが段取りのポイントです。うまく重ならない場合は、一時的な仮住まいを挟むことになります。売却と購入の両方を同じ相談先に任せると、このタイミング調整がしやすくなるのが大きな利点です。

買い先行の場合は、順番が入れ替わり、①先に新居を購入・入居 → ②旧居を売却 → ③売却代金でローンや購入資金を精算、という流れになります。新居の支払いが先に来るため、その間の資金は次章で紹介するつなぎ融資・ダブルローンなどで調整します。

5. 住み替えにかかるお金の全体像

住み替えでは、売却と購入の両方で費用がかかります。あらかじめ全体像を知っておくと、資金計画に余裕を持たせやすくなります。

5-1. 売却にかかる費用

売却時には、仲介手数料・印紙税・抵当権抹消の費用などがかかります。目安として、売却価格の5%前後を諸費用として見込んでおくと安心です。とくに大きいのが仲介手数料で、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です（800万円以下の低額な物件では、仲介手数料の上限を30万円＋消費税＝税込33万円とする特例があります）。ローンが残っている場合は、売却代金からの完済も必要になります。売却の税金については「不動産売却にかかる税金を完全ガイド」でくわしく解説しています。

5-2. 購入にかかる費用

新居の購入時には、物件価格のほかに、登記費用・ローンの事務手数料・保証料・火災保険料・引越し費用などがかかります。また、購入する物件によっては、売却時と同様に仲介手数料がかかります（不動産会社の仲介で中古住宅などを購入する場合。売主から直接購入する新築マンションなどでは、かからないのが一般的です）。諸費用の総額としては物件価格の3〜8%程度（新築より中古のほうが高めになる傾向）を見込んでおきましょう。

5-3. 費用の目安（例）

住み替えでは、売却と購入の両方で費用が発生するのが、単なる売却との大きな違いです。イメージをつかむため、簡単な例を挙げます。

場面	主な費用	目安の金額
売却（2,500万円で売る場合）	仲介手数料	約85.8万円（＝(2,500万円×3%＋6万円)＋消費税）
	印紙税・抵当権抹消 ほか	数万円程度
購入（3,000万円の新居）	登記・ローン諸費用・保険・引越し ほか	物件価格の3〜8%＝約90万〜240万円

※上記はイメージをつかむための一例です。実際の金額は物件・契約条件・金融機関によって変わります。

6. 資金が足りないときの4つの方法（つなぎ融資・住み替えローン・ダブルローン・買取）

「売却代金が入る前に新居の支払いが必要になる」「売却代金だけではローンを完済できない」——住み替えでは、このように資金のタイミングがずれやすい状況が起こりがちです。その不足分を補う方法として、主に次の4つがあります。

6-1. つなぎ融資

旧居の売却代金が入るまでの短期間だけ、新居の購入資金を立て替えてもらう融資です。売却代金が入ったら一括で返済します。買い先行でタイミングのズレを埋めたいときに使われますが、通常の住宅ローンより金利が高めに設定されることが一般的で（金利水準は金融機関により異なります）、手数料もかかる点に注意が必要です。

6-2. 住み替えローン（買い替えローン）

売却してもローンを完済しきれない（オーバーローン）ときに、残った債務と新居の購入費用をまとめて借りる住宅ローンです。オーバーローンでも住み替えを進められる可能性がありますが、借入額が大きくなるため、審査は慎重に行われます。

6-3. ダブルローン

本来、ローンが残っている方は売り先行が基本ですが、「どうしても先に押さえたい新居がある」といった事情があるときに、旧居のローンを返しながら新居のローンも組み、一時的に2本のローンを並行して返す方法です。買い先行で使われますが、返済が重なる期間は負担が大きくなるため、資金に余力がある方向けの選択肢です。旧居が売れたら、その代金で旧居のローンを完済して1本に戻すのが一般的です。

6-4. 買取という選択肢

「売却の時期を確実にしたい」「販売活動に時間をかけたくない」という場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう買取も選択肢になります。買取なら売却の時期が読みやすく、住み替えの段取りを立てやすくなります。ただし、買取価格は仲介で売る場合より低くなる傾向があります。仲介と買取の違いは「不動産買取が安い理由とは？」でくわしく解説しています。

方法	どんなとき	主な注意点
つなぎ融資	売却代金が入る前に新居の支払いが必要なとき	金利が高め・短期間のみ
住み替えローン	売却で完済しきれない（オーバーローン）とき	借入額が大きく審査が慎重
ダブルローン	買い先行で一時的に2本のローンを持つとき	返済が重なる期間の負担が大きい
買取	売却時期を確実にしたいとき	価格は仲介より低くなる傾向

7. 住み替えで使える税金の特例

マイホームの住み替えでは、売却益にかかる税金を軽くできる特例が用意されています。代表的なものを整理します。

• 3,000万円特別控除：マイホームを売ったときの譲渡益から、最大3,000万円を差し引ける特例です。
• 買換え特例：一定の要件を満たしてマイホームを買い換えると、売却益への課税を将来に先送りできる特例です。
• 譲渡損失の損益通算・繰越控除：住み替えで損失が出た場合に、一定の要件で他の所得と相殺し、税金の負担を軽くできる特例です。

ただし、一般に、3,000万円特別控除と買換え特例は選択適用（併用不可）とされるなど、適用にはルールがあり、どちらが有利かはケースによって変わります。売却益が出そうか、損失が出そうかによっても選ぶ特例が変わります。これらの特例や計算のくわしい内容は「不動産売却にかかる税金を完全ガイド」で解説しています。詳しくは、お近くの税務署等でご確認ください。

8. よくある質問（FAQ）

Q1. 住み替えは「売り先行」と「買い先行」のどちらがよいですか？

どちらが正解ということはなく、ご状況によって適した進め方が変わります。今の家に住宅ローンが残っている方や、資金計画をはっきりさせてから進めたい方には、先に売って手取りを確定できる「売り先行」が適しています。一方、住宅ローンが少ない・完済済みで資金に余裕があり、気に入った新居を逃したくない方には「買い先行」が適しています。ご自身の残債と資金余力を整理したうえで判断するのがおすすめです。

Q2. 住宅ローンが残っていても住み替えはできますか？

できる場合があります。売却代金でローンを完済できる（アンダーローン）なら、売却して完済してから新居のローンを組む流れが基本です。売却代金で完済しきれない（オーバーローン）場合でも、残った債務と新居の購入費用をまとめて借りられる「住み替えローン」を利用できることがあります。まずは今の家の査定額と住宅ローンの残高を確認し、どちらの状態かを把握することが第一歩です。

Q3. つなぎ融資と住み替えローン、ダブルローンは何が違いますか？

つなぎ融資は、旧居の売却代金が入るまでの短期間だけ新居の購入資金を立て替える一時的な融資です。住み替えローンは、売却で返しきれなかった旧居の残債と新居の購入費用をまとめて借りる住宅ローンです。ダブルローンは、旧居のローンを返しながら新居のローンも組み、一時的に2本のローンを並行して返す方法です。それぞれ金利や審査、返済期間が異なるため、資金余力に合わせて選ぶことが大切です。

Q4. 住み替えのときも、売却の税金の特例は使えますか？

マイホームの住み替えでは、譲渡益から最大3,000万円を差し引ける「3,000万円特別控除」や、一定の要件で新居に買い換えると課税を先送りできる「買換え特例」などが利用できる場合があります。ただし、一般に、これらは選択適用（併用不可）とされるなど適用のルールがあり、どちらが有利かはケースによって変わります。損失が出た場合に、一定の要件で税負担を軽くできる特例もあります。適用の可否や有利・不利は個別の状況によるため、税理士や税務署にご確認ください。

9. 住み替えの相談先を選ぶ3つの視点

住み替えは、売却と購入という2つの取引を同時に進めます。だからこそ、相談先選びが成否を大きく左右します。次の3つの視点で見比べると、安心して任せられる相手を選びやすくなります。

• 視点① 売却と購入を一緒に相談できるか

  売却と購入を別々の会社に頼むと、タイミングの調整や資金の受け渡しが複雑になりがちです。両方をまとめて相談できる相手なら、売却と購入のスケジュールを合わせやすく、住み替え全体の段取りがスムーズになります。

  👉 「売り」と「買い」の時期をどう近づけるかは、住み替え成功の大きなポイントです。

• 視点② 建物の価値まで評価できる査定手法を持っているか

  住み替えでは、今の家をできるだけ適正に評価してもらうことが、資金計画の土台になります。築年数のみで判断するのではなく、建物の性能や維持管理の履歴も踏まえて評価できるかどうかで、査定額の納得感は変わります。

  👉 一例として、ミサワホームを含む大手ハウスメーカー10社が設立した「一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会」の評価基準に基づく査定では、築年数に加えて建物の性能や維持管理の履歴なども評価の対象とされています。※この評価基準は、協議会に加盟する大手ハウスメーカー10社が手がけた建物を対象としています。

• 視点③ 仲介・買取を中立的に比較提案してくれるか

  住み替えの資金計画では、「仲介で時間をかけて高く売る」のか「買取で売却時期を確実にする」のかで、段取りが変わります。状況に応じて両方を比較しながら提案してくれる相談先だと、無理のない住み替えを組み立てやすくなります。

  👉 MISAWA RELAY（ミサワリレイ）ミサワホームの不動産仲介・買取再販事業 の「家活（いえかつ）コンシェルジュ」は、今の家の売却から新居のご購入まで、仲介・買取の比較を含めてワンストップでご提案します。仲介手数料が不要な買取再販ブランド「Homever（ホームエバー）」もご用意しています。

売却方法に迷ったときは、「不動産買取の大手とは？」もあわせてご覧ください。仲介と買取のそれぞれの特徴を理解しておくと、住み替えの段取りを組み立てやすくなります。

10. まとめ：段取りと資金計画が住み替え成功のカギ

住み替えは、売却と購入という2つの取引を同時に進めるぶん、段取りと資金計画が成功のカギになります。まずは「売り先行」と「買い先行」の違いを理解し、ご自身の住宅ローン残高と資金の余力から、どちらが適しているかを見極めましょう。

そのうえで、今の家の査定額とローン残高を早めに確認し、必要ならつなぎ融資・住み替えローンなどの資金繰りの方法も検討します。税金の特例は、適用できれば手取りを大きく左右しますが、要件が細かいため税務署への確認が欠かせません。なお、本記事の費用や税金の内容は一般的な目安であり、実際の金額や適用可否は個別の状況によって異なります。

MISAWA RELAY では、今の家の無料査定から、売却・新居購入・資金計画のご相談まで、家活コンシェルジュがワンストップでサポートします。「まだ具体的には決めていない」という段階からでも、お気軽にご相談ください。