実家の相続で、分け方の方針が決まったら、次はそれを形にする手続きです。具体的には、合意内容を書面にする遺産分割協議書の作成と、法務局で名義を変える相続登記の2つ。
この2つは、実家を売る・貸す・住むのいずれを選ぶにしても必ず通る道です。とくに相続登記は2024年4月から義務化され、期限も設けられました。本記事では、必要書類・費用・手順を実務に沿って整理し、自分でできる範囲と司法書士に依頼したほうがよいケースまでを解説します。

1. 手続きの全体像（3ステップ）

遺言書がない場合、実家の名義を変えるまでの流れは次のとおりです。

もっとも時間が読めないのが②の話し合いです。①の戸籍集めは進めながら並行できるため、話し合いと書類収集は同時に始めると効率的です。分け方の考え方は「相続人が複数いる実家の分け方」で解説しています。

2. ステップ1：戸籍を集めて相続人を確定する

相続登記では、「相続人はこの人たちで全員です」と証明する必要があります。そのために集めるのが戸籍です。

2-1. 集める戸籍

• 亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍（戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍）
• 相続人全員の現在の戸籍謄本

「出生から死亡まで連続」というのがポイントです。結婚・転籍・法改正などで戸籍は作り替えられているため、複数の市区町村に請求することになるのが一般的です。1通取り寄せては次の本籍地をたどる、という作業を繰り返すため、思った以上に時間がかかります。

3. ステップ2：遺産分割協議書を作成する

相続人が確定したら、相続人全員で分け方を話し合い、合意内容を遺産分割協議書にまとめます。相続人が一人でも欠けた協議は無効です。

3-1. 協議書に記載する主な内容

• 亡くなった方を特定する情報：氏名・死亡年月日・最後の住所・本籍
• 相続人全員が協議し合意した旨
• 誰がどの財産を取得するか：不動産・預貯金・有価証券などを個別に記載
• 不動産の表示：登記事項証明書のとおりに正確に記載（後述）
• 代償金がある場合：金額・支払期限・支払方法
• 後日、判明した財産の取扱い：あとから財産が見つかった場合に誰が取得するかを決めておくと再協議を避けられます
• 相続人全員の署名・実印での押印（印鑑証明書を添付）

協議書は相続人の人数分を作成し、各自が1通ずつ保管するのが一般的です。

4. 遺産分割協議書の書き方で失敗しやすい点

せっかく作った協議書が、登記の場面で使えないというケースがあります。とくに多いのが次の3つです。

失敗②：私道の持分や附属建物の記載漏れ
実家の敷地には、前面の私道の持分が含まれていることがあります。物置・車庫などの附属建物が別に登記されている場合もあります。これらを書き漏らすと、その部分だけ名義が変わらず、売却の直前に発覚して手続きが止まることがあります。登記事項証明書と、市区町村から届く固定資産税の課税明細書を突き合わせて確認しましょう。

失敗③：実印・印鑑証明書の不備
押印は実印で行い、印鑑証明書を添付します。認印では登記に使えません。遠方の相続人がいる場合は、書類を郵送でやり取りすることになるため、日数に余裕を見ておきましょう。

5. ステップ3：相続登記を申請する

書類がそろったら、不動産の所在地を管轄する法務局へ登記を申請します。申請方法は、窓口・郵送・オンラインがあります。

5-1. 申請の流れ

1. 登記事項証明書を取得し、現在の名義と不動産の表示を確認する
2. 必要書類をそろえる（次章参照）
3. 登記申請書を作成する（法務局のホームページに様式と記載例があります）
4. 登録免許税を納付する（収入印紙を申請書に貼るのが一般的）
5. 管轄の法務局へ申請する
6. 完了後、登記識別情報通知などを受け取る

申請から完了までは1〜2週間程度が一般的ですが、法務局の混雑状況によって前後します。書類に不備があると補正の連絡が入り、その分だけ完了が遅れます。

6. 相続登記の必要書類と費用

6-1. 主な必要書類

※必要書類はケースによって異なります。遺言書がある場合や、相続人に未成年者・海外居住者がいる場合などは追加の書類が必要になることがあります。詳しくは法務局または司法書士にご確認ください。

6-2. 費用

• 登録免許税：相続による所有権移転登記の場合、不動産の固定資産税評価額をもとに一定の税率で計算されます。
• 書類の取得費用：戸籍・住民票・印鑑証明書・評価証明書・登記事項証明書などの実費。相続人が多いほど増えます。
• 司法書士報酬：依頼する場合。事務所や案件の内容によって異なるため、事前に見積もりを確認しましょう。

7. 自分でできる？司法書士に依頼すべき？

相続登記はご自身で申請することも可能です。判断の目安を整理しました。

とくに売却を予定している場合は、登記の遅れがそのまま売却の遅れになります。相続した空き家の税の特例には期限があるため、期限が近い場合は迷わず専門家に依頼するのが安全です。期限の詳細は「相続した空き家の3,000万円特別控除」をご覧ください。

8. よくある質問（FAQ）

Q1. 遺産分割協議書には何を書けばよいですか？

亡くなった方を特定する情報（氏名・死亡日・最後の住所など）、相続人全員が協議に合意した旨、そして誰がどの財産を取得するのかを明記します。不動産については、登記事項証明書のとおりに所在・地番・家屋番号・地目・地積などを正確に書き写すことが重要です。住所表記で書くと登記の際に受け付けられないことがあります。代償金がある場合は金額・支払期限・支払方法も記載します。作成後は相続人全員が署名し、実印で押印して、印鑑証明書を添えます。書式に不安がある場合や相続関係が複雑な場合は、司法書士にご相談ください。

Q2. 相続登記は自分でできますか？

相続人が少なく、遺産分割の内容もはっきりしている場合は、ご自身で申請することも可能です。法務局では手続きの案内も行われており、必要書類をそろえて申請書を作成すれば受け付けてもらえます。一方で、相続人が多い場合、前の世代の相続が済んでいない場合、不動産が複数の市区町村にある場合、相続人の中に連絡が取れない方がいる場合などは、調査や書類収集の負担が大きく、専門家に依頼したほうが結果的にスムーズです。売却を予定している場合もスケジュールに影響するため、司法書士へのご相談をおすすめします。

Q3. 相続登記にはどんな費用がかかりますか？

主な費用は、登録免許税と、戸籍・住民票・登記事項証明書などの取得費用です。相続による所有権移転登記の登録免許税は、不動産の固定資産税評価額をもとに一定の税率で計算されます。司法書士に依頼する場合は、これに報酬が加わります。報酬は事務所や案件の内容によって異なるため、事前に見積もりを確認しておくと安心です。なお、相続人が多い場合や前の世代の相続が済んでいない場合は、収集する戸籍の数が増えるため実費も大きくなる傾向があります。詳しい税額は法務局または司法書士にご確認ください。

Q4. 相続登記をしないまま実家を売ることはできますか？

できません。不動産を売却するには、売主が登記上の所有者である必要があるため、亡くなった方の名義のままでは売買契約を進められません。相続登記によって名義を相続人へ変更してから売却するのが原則です。そのため、売却を予定している場合は、遺産分割協議と相続登記を早めに進めておくことが大切です。とくに相続した空き家の税の特例には期限があり、登記の遅れが売却の遅れにつながることがあります。売却の予定がある場合は、その旨を司法書士や不動産会社に伝えて段取りを組んでもらうとスムーズです。

9. 相談先を選ぶときの3つの視点

相続登記そのものは司法書士の担当ですが、その先に売却がある場合は、不動産会社との連携が段取りを左右します。次の3つの視点で相談先を見比べてみてください。

• 視点① 登記と売却をひとつの流れで段取りしてくれるか

  「登記が終わってから売却先を探す」と、それだけで数か月が過ぎることがあります。登記の完了時期を見込んで売却準備を並行できると、期限のある税の特例にも間に合わせやすくなります。

  👉 登記は司法書士、税務は税理士または税務署が担当します。不動産会社には全体のスケジュール調整役を担ってもらいましょう。

• 視点② 建物の価値まで評価できる査定手法を持っているか

  築年数のみで判断するのではなく、建物の性能や維持管理の履歴も踏まえて評価できるかどうかで、長く大切にされてきた実家の査定額の納得感は変わります。

  👉 一例として、ミサワホームを含む大手ハウスメーカー10社が設立した「一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会」の評価基準に基づく査定では、築年数に加えて建物の性能や維持管理の履歴なども評価の対象とされています。※この評価基準は、協議会に加盟する大手ハウスメーカー10社が手がけた建物を対象としています。

• 視点③ 司法書士・税理士と連携して進められるか

  相続の手続きは、登記・税務・売却と担当が分かれます。それぞれを自分で探して日程を調整するのは大きな負担です。まとめて相談できる相手だと安心です。

  👉 MISAWA RELAY（ミサワリレイ）ミサワホームの不動産仲介・買取再販事業 の「家活（いえかつ）コンシェルジュ」は、実家の査定から、登記完了を見込んだ売却スケジュールの設計、必要に応じて司法書士・税理士との連携まで、ワンストップで伴走します。

10. まとめ：売却予定があるなら早めに動く

実家の名義を変えるまでの流れは、①戸籍を集めて相続人を確定 →②遺産分割協議書を作成 →③相続登記を申請の3ステップです。協議書では不動産を登記事項証明書のとおりに正確に記載すること、私道の持分や附属建物を書き漏らさないことが実務上の要注意ポイントです。

相続登記は2024年4月から義務化され、原則取得を知った日から3年以内、それ以前の相続は2027年3月31日までという期限があります。そして、登記が済んでいなければ実家を売ることはできません。売却も視野に入れているなら、手続きと並行して実家の価値を把握しておくと、その後の判断がスムーズです。

MISAWA RELAY では、実家の無料査定から、登記完了を見込んだ売却スケジュールのご提案、必要に応じた専門家との連携まで、家活コンシェルジュがワンストップでサポートします。「まだ手続きの途中で」という段階からでも、お気軽にご相談ください。