空き家になった実家について、「このまま置いておくと、行政から何か言われるのでは」と気になっている方もいらっしゃるかもしれません。
先にお伝えすると、空き家であること自体が問題になるわけではありません。判断のポイントは適切に管理されているかで、定期的に手入れをしていれば、通常は指定の対象にはなりません。
ただし、管理が行き届かない状態が続くと、市区町村から「特定空家等」や「管理不全空家等」に指定され、固定資産税の負担が増えることがあります。とくに2023年（令和5年）12月13日に施行された改正空家法で「管理不全空家等」という新しい区分が設けられ、従来より早い段階で行政が対応できるようになりました。本記事では、どのような状態だと指定されるのか、その流れと、指定を避けるために今からできることを整理します。

1. 2023年改正で何が変わったのか

空き家対策の基本となる法律は「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」です。この法律が改正され、2023年（令和5年）12月13日に施行されました。

改正の主なポイントは次のとおりです。

• 「管理不全空家等」の新設：これまで対応できたのは深刻な状態の「特定空家等」になってからでしたが、その手前の段階で市区町村が指導・勧告できるようになりました。
• 空家等活用促進区域の制度：空き家の活用を促す区域を定める仕組みが設けられました。
• 空家等管理活用支援法人の指定：市区町村が、空き家の管理や活用に取り組む法人を支援法人として指定できるようになりました。

所有者の立場から見てもっとも重要なのが1つ目の「管理不全空家等」の新設です。「まだ倒れそうなほど傷んでいないから大丈夫」とは言えなくなったという点を押さえておきましょう。

2. 「特定空家等」と「管理不全空家等」の違い

ポイントは、どちらも「勧告」を受けると固定資産税の軽減が外れ得るという点です。改正によって、より早い段階で税負担が増える可能性が生じたことになります。

3. 指定される流れ（助言・指導→勧告→命令）

ある日突然、税金が跳ね上がるわけではありません。行政は段階を踏んで対応します。

4. 勧告を受けると固定資産税はどうなる

住宅が建っている土地には、固定資産税を軽減する住宅用地の特例が適用されています。

特定空家等または管理不全空家等に指定され勧告を受けると、この住宅用地の特例が解除される規定があります。特例が外れると、軽減されていた分がなくなるため、土地にかかる固定資産税の負担が大きく増えることになります。

さらに、建物を解体して更地にした場合も、住宅用地の特例の対象から外れる点にご注意ください。「税金が上がるくらいなら解体しよう」と考えても、更地にすることで同様に負担が増える場合があります。解体の判断は「古い家・築古住宅は売れる？そのまま売却／解体して更地の判断」もあわせてご覧ください。

5. どんな状態だと指定される？

空き家であること自体が問題なのではありません。判断のポイントは適切に管理されているかです。次のような状態は注意が必要です。

• 建物の破損：屋根瓦や外壁がはがれている、窓ガラスが割れたままになっている
• 傾き・老朽化：建物が傾いている、基礎や柱が傷んでいる
• 庭木・雑草：繁茂して敷地外にはみ出している、隣地や道路にかかっている
• 衛生上の問題：ごみが放置されている、悪臭が発生している
• 動物・害虫：動物のすみかになっている、害虫が発生している
• 防犯・安全面：施錠されておらず誰でも入れる状態、不法投棄を招いている
• 景観：周辺の景観を著しく損なっている

逆にいえば、判断のポイントは管理の状況です。定期的な管理を続けることが、指定を避けるうえで重要になります。ただし、判断の基準や運用は自治体の裁量によって異なるため、詳しくは物件所在地の市区町村にご確認ください。

6. 指定を避けるための対処法

• 対処① 管理を続けるなら「定期的に」行う

  換気・通水・清掃、庭木や雑草の手入れ、屋根や外壁の点検と早めの修繕、郵便物の確認。年に数回でも継続することが大切です。遠方で通えない場合は、空き家管理を代行するサービスを利用する方法もあります。

• 対処② 市区町村から連絡が来たら、すぐ対応する

  助言・指導の段階で改善すれば、勧告による税負担の増加を避けられる可能性があります。「そのうち対応しよう」と放置すると、次の段階へ進んでしまいます。

• 対処③ 使う予定がないなら、早めに手放すか活用する

  もっとも確実なのは、空き家の状態を解消することです。売却すれば管理の負担と税金からも解放されます。賃貸などで活用して人が住む状態にすれば、住宅用地の特例も維持されます。選択肢の比較は「空き家になった実家の対処法4つ」で解説しています。

  👉 建物が傷むほど売却価格は下がりやすくなります。状態が悪くなる前に判断するほど、選べる選択肢は多く残ります。

7. よくある質問（FAQ）

Q1. 「特定空家等」と「管理不全空家等」の違いは何ですか？

特定空家等は、そのまま放置すると倒壊のおそれがある、衛生上著しく有害である、著しく景観を損なっているなど、すでに深刻な状態にある空き家を指します。一方、管理不全空家等は、2023年（令和5年）12月13日に施行された改正空家法で新設された区分で、適切な管理が行われておらず、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある状態の空き家を指します。つまり管理不全空家等は特定空家等の前段階にあたり、より早い段階で市区町村が指導や勧告を行えるようにしたものです。どちらも勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が解除される規定があります。

Q2. 勧告を受けると固定資産税はどうなりますか？

住宅が建っている土地には、固定資産税を軽減する住宅用地の特例が適用されています。特定空家等または管理不全空家等に指定され、市区町村から勧告を受けると、この住宅用地の特例が解除される規定があります。特例が外れると土地にかかる固定資産税の負担が大きく増えることになります。よく「6倍になる」と説明されますが、これは小規模住宅用地の課税標準が6分の1に軽減されている状態から、その軽減がなくなることを指した表現です。実際の税額は評価額や自治体の運用によって異なるため、物件所在地の市区町村にご確認ください。

Q3. どのような状態だと指定される可能性がありますか？

具体的には、屋根や外壁が破損している、建物が傾いている、窓ガラスが割れたままになっている、庭木や雑草が繁茂して敷地外にはみ出している、ごみが放置され衛生上の問題がある、動物のすみかになっている、不法投棄や侵入を招く状態になっているといった状況が挙げられます。空き家であること自体が問題なのではなく、適切に管理されているかどうかが判断のポイントです。定期的に換気や清掃、庭木の手入れを行い、破損があれば早めに修繕していれば、通常は指定の対象にはなりません。判断基準の詳細は各市区町村にご確認ください。

Q4. 指定を避けるにはどうすればよいですか？

最も確実なのは、使う予定がない空き家を早めに手放すか活用することです。管理を続ける場合は、定期的な換気・通水・清掃、庭木や雑草の手入れ、屋根や外壁の点検と早めの修繕、郵便物の確認などを行いましょう。遠方で自分では管理できない場合は、空き家管理を代行するサービスを利用する方法もあります。なお、市区町村から助言や指導を受けた段階で対応すれば、勧告に至らずに済むケースもあります。連絡が来た場合は放置せず、早めに市区町村に相談し、必要な対処を行うことが大切です。

8. 相談先を選ぶときの3つの視点

• 視点① 「管理を続ける」場合のコストまで示してくれるか

  管理を続ける判断も選択肢のひとつですが、固定資産税と管理費用は毎年かかり続けます。持ち続けた場合の負担と、売った場合の手取りを並べて比較してもらえると、納得のいく判断ができます。

  👉 勧告を受けた場合の税負担の増加も踏まえて考えると、判断の軸がはっきりします。

• 視点② 建物の価値まで評価できる査定手法を持っているか

  築年数のみで判断するのではなく、建物の性能や維持管理の履歴も踏まえて評価できるかどうかで、長く大切にされてきた実家の査定額の納得感は変わります。

  👉 一例として、ミサワホームを含む大手ハウスメーカー10社が設立した「一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会」の評価基準に基づく査定では、築年数に加えて建物の性能や維持管理の履歴なども評価の対象とされています。※この評価基準は、協議会に加盟する大手ハウスメーカー10社が手がけた建物を対象としています。

• 視点③ 傷んだ建物でも現況のまま対応できるか

  すでに傷みが進んでいる空き家は、買主を探すのに時間がかかることがあります。現況のまま買い取れる選択肢があると、指定や税負担の増加を避けながら早期に手放せる場合があります。

  👉 MISAWA RELAY（ミサワリレイ）ミサワホームの不動産仲介・買取再販事業 の「家活（いえかつ）コンシェルジュ」は、空き家の査定から、売却・活用のご提案、必要に応じて司法書士・税理士との連携まで、ワンストップで伴走します。古い建物や遠方の空き家は、買取再販ブランド「Homever（ホームエバー）」で対応できる場合もあります。

9. まとめ：早い段階なら選択肢がある

2023年12月の改正により、深刻な状態の「特定空家等」だけでなく、その前段階の「管理不全空家等」にも行政が対応できるようになりました。どちらも勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が解除される規定があり、土地の税負担が大きく増えます。

ただし、行政の対応は助言・指導 → 勧告 → 命令と段階を踏みます。助言・指導の段階で対応すれば、税負担の増加を避けられる可能性があります。連絡が届いたら放置せず、市区町村へ相談してください。

そして、もっとも確実な対処は空き家の状態を解消することです。建物が傷むほど売却価格は下がりやすく、選べる方法も減っていきます。MISAWA RELAY では、空き家の無料査定から、売却・活用のご提案、相続の手続きの整理まで、家活コンシェルジュがワンストップでサポートします。「どうするか決めきれていない」という段階からでも、お気軽にご相談ください。