毎年春に届く固定資産税の納税通知書。「税額は見るけれど、評価額の欄はよくわからない」という方は多いのではないでしょうか。じつはこの固定資産税評価額は、家や土地を売ろうと考えたときに、手元の書類だけで相場の目安をつかめる数少ない手がかりです。
本記事では、固定資産税評価額がどこに書かれているか、納税通知書が手元にないときの調べ方、評価額が決まる仕組み、評価額から売却相場を逆算する考え方、そして「評価額と売れる価格はなぜ違うのか」までを、初めての方にもわかるように整理します。相場を調べる方法の全体像は「不動産の売却相場・査定の調べ方｜自分で相場を調べる5つの方法」でまとめています。

1. 固定資産税評価額とは：税金を計算するための「基準の価格」

固定資産税評価額とは、土地や家屋にかかる固定資産税・都市計画税を計算するために、市区町村（東京23区は東京都）が定める価格です。総務大臣が定める「固定資産評価基準」にもとづいて評価され、3年に1度、評価の見直し（評価替え）が行われます。直近の基準年度は令和6年度（2024年度）で、次回の評価替えは令和9年度（2027年度）の予定です。

ここで押さえておきたいのは、固定資産税評価額は「税金を公平に計算するための価格」であって、「いま市場で売れる価格」ではないという点です。ただし、土地の評価額は公的な地価の水準とつながりがあるため、相場の目安を知る手がかりとして使えます。

用語	意味	売却との関係
固定資産税評価額（価格）	税金計算の基準となる土地・家屋の評価額	相場の目安として逆算に使える
課税標準額	評価額に住宅用地の特例など（税額を抑える調整）を適用したあとの、税率をかける金額	相場とは直接関係しない
税額	課税標準額×税率（固定資産税は標準税率1.4%）	所有中のコスト。売却時は引き渡し日以降の分を買主と精算するのが一般的（7章）

2. 調べ方①：納税通知書・課税明細書の見方

もっとも手軽な方法は、毎年4〜6月ごろに届く固定資産税の納税通知書を見ることです。通知書には「課税明細書」が同封（または一体化）されており、所有する土地・家屋ごとに次のような情報が載っています。

• 所在・地番・地目・地積（土地）／所在・家屋番号・種類・構造・床面積（家屋）
• 価格（評価額）：この欄が固定資産税評価額です
• 課税標準額：特例適用後の金額
• 税相当額：固定資産税・都市計画税それぞれの額

様式や欄の名称は自治体によって少しずつ異なります。「価格」「評価額」「固定資産税評価額」のいずれかの表記になっていることが多いので、該当する欄を探してください。土地と家屋は別々に評価されているため、両方の価格を控えておくと、あとで相場を考えるときに役立ちます。なお、通知書の税額から逆算する場合、「税額÷1.4%」で出るのは課税標準額であって評価額ではない点に注意してください。

2-1. マンションの場合

マンションの課税明細書では、建物（専有部分）の評価額と、敷地のうち自分の持分に対応する土地の評価額が記載されます。土地の評価額は持分に応じた金額なので、戸建のように「評価額÷0.7」で建物を含めた価格水準を逆算することはできません。マンションの相場は、同じ建物や近隣の成約事例から面積あたりの単価で比べるほうが実態に近づきます。

3. 調べ方②③：評価証明書・課税台帳の閲覧

納税通知書が手元にない、相続した実家で通知書を見たことがない——そんなときは、次の2つの方法があります。

3-1. 固定資産評価証明書を取得する

物件のある市区町村の税務担当課（東京23区は都税事務所）で、「固定資産評価証明書」を取得できます。所有者本人のほか、相続人（戸籍などで関係を示せる方）や、委任状を持つ代理人なども申請できます。郵送で請求できる自治体も多く、手数料は1通数百円程度が一般的です。売却の手続きでも使う書類なので、売却を考え始めた段階で取っておくと二度手間になりません。

3-2. 固定資産課税台帳を閲覧する

自治体の窓口では、所有者本人などが固定資産課税台帳を閲覧して評価額を確認することもできます。また、毎年4月ごろから一定期間、自分の土地・家屋の評価額を同じ市区町村内の他の土地・家屋と比べられる「縦覧（じゅうらん）」の制度もあります。相続した実家の名義がまだ親のままの場合は、相続人であることを示す書類が必要になるので、事前に自治体へ確認しましょう。

また、親名義の不動産が複数ある場合は、所有者ごとに土地・家屋をまとめた「名寄帳（なよせちょう）」を自治体で取得すると、評価額を一覧で確認できます。相続した実家の売却準備では、見落としている土地（私道の持分など）が名寄帳で見つかることもあります。

方法	どこで	費用・手間	こんなときに
課税明細書を見る	手元の納税通知書	無料・すぐ	通知書が手元にある
評価証明書を取る	市区町村・都税事務所（窓口・郵送）	数百円程度・数日	通知書が無い／売却手続きで必要
課税台帳を閲覧する	市区町村・都税事務所の窓口	自治体による	相続した実家の評価額を確認したい

4. 評価額はどう決まる？土地は地価公示の7割、建物は再建築費から減価

評価額を相場の目安に使うには、「どう決められているか」を知っておく必要があります。土地と建物で考え方が違います。

4-1. 土地：地価公示価格の7割程度が目安

国土交通省の「主な公的土地評価一覧」によると、固定資産税評価額の評価水準は、平成6年以降、地価公示の水準の7割程度とされています。地価公示は、毎年1月1日時点の標準的な土地の価格を国土交通省が公表するもので、公的な「時価」の指標です。つまり、土地の固定資産税評価額は、公的な時価のおおむね7割に設定されている、と理解できます。

4-2. 建物：建て直した場合の費用をもとに、経年で減価

家屋の評価額は、同じ建物をその場所に新築した場合にかかる費用（再建築価格）をもとに、建築からの経過年数に応じた減価を反映して算出されます。そのため、築年数が古いほど評価額は下がり、一定の下限で落ち着くのが一般的です。評価替えのたびに、建築費の変動も織り込まれます。

5. 評価額から売却相場を逆算する目安

土地の評価額が地価公示の7割程度であることを使うと、次の式で土地の価格水準の目安が出せます。

手順	計算	例
① 土地の評価額を確認	課税明細書の「価格」欄	1,400万円
② 0.7で割る	評価額 ÷ 0.7	1,400万円 ÷ 0.7 ＝ 2,000万円
③ 幅を持って捉える	±1〜2割を目安に	およそ1,600万〜2,400万円

ここで出るのは土地の価格水準の目安です。建物については、固定資産税評価額を市場価格に換算する決まった式はありません。建物の価値は、築年数だけでなく、性能や維持管理の状態、間取りの使いやすさ、需要によって大きく変わるからです。

逆算で当たりをつけたら、次は実際に売れた価格（成約価格）で裏を取ります。成約価格は「レインズ・マーケット・インフォメーションの使い方」で調べられます。

6. 評価額と「売れる価格」が違う4つの理由

「評価額を見たら思ったより低くて不安になった」という声はよく聞きます。しかし、評価額と売却価格が違うのには、きちんとした理由があります。

6-1. 目的が違う

評価額は税金を公平に課すための価格で、売却価格は買主と売主の合意で決まる価格です。前提そのものが異なります。

6-2. 時点が違う

評価額は、評価替えの年の前年1月1日時点の価格をもとに3年に1度見直されます。市場価格は日々動くため、評価替えから時間が経つほどズレが生じます。

6-3. 建物の「状態」が反映されない

家屋の評価額は、建物の構造や床面積、経過年数をもとに機械的に計算されます。日頃のメンテナンスや設備の更新、断熱・耐震性能といった「住まいとしての価値」は、評価額には表れにくいのです。

6-4. 需要が反映されない

駅近で人気の高いエリア、学区や生活利便性で選ばれる地域では、評価額以上の価格で取引されることがあります。逆に、需要の少ない地域では、評価額から逆算した水準より低くなることもあります。

こうした理由から、建物の評価額が低いからといって、売却価格も低いとは限りません。とくに戸建は、建物の状態をどう評価する査定かで金額が変わります。

7. 売却時に固定資産税評価額が必要になる場面

固定資産税評価額は、相場の目安としてだけでなく、売却の手続きそのものでも使います。

• 所有権移転登記の登録免許税：評価額をもとに計算されます（一般に買主負担）。
• 固定資産税・都市計画税の精算：引き渡し日を基準に、その年の税額を売主と買主で日割り精算するのが一般的です。納税通知書や評価証明書で税額を確認します。
• 不動産会社への情報提供：査定や媒介契約の際、納税通知書の写しを求められることがあります。

売却に必要な書類の全体像は「不動産売却の必要書類一覧」で整理しています。売却にかかる税金については「不動産売却にかかる税金を完全ガイド」をご覧ください。

8. よくある質問（FAQ）

Q1. 固定資産税評価額は、納税通知書のどこに書いてありますか？

納税通知書に同封される「課税明細書」の、土地・家屋それぞれの「価格」（または「評価額」）の欄に記載されています。隣に「課税標準額」という欄もありますが、これは税額を計算するための金額で、評価額とは異なります。様式は市区町村によって多少異なるため、見当たらない場合は自治体の固定資産税担当課に確認しましょう。

Q2. 固定資産税評価額から、家の売却価格はわかりますか？

土地の固定資産税評価額は地価公示価格の7割程度を目安に定められているため、評価額を0.7で割ると土地のおおよその価格水準の目安が得られます。ただし、これは税金計算用の評価額からの逆算であり、実際の売却価格は土地の形状や接道、建物の状態、需要によって変わります。相場の目安のひとつとして捉え、正確な価格は査定で確認しましょう。

Q3. 建物の固定資産税評価額が低いと、家も安くしか売れませんか？

そうとは限りません。建物の固定資産税評価額は、同じ建物を建て直した場合の費用をもとに、経過年数に応じて減価させた税金計算用の評価額です。市場での売却価格は、建物の性能や維持管理の状態、立地の需要などを踏まえて決まるため、評価額が低くても状態のよい建物は相応に評価されることがあります。

Q4. 納税通知書を紛失しました。評価額を調べるには？

物件のある市区町村（東京23区は都税事務所）で「固定資産評価証明書」を取得すると評価額を確認できます。所有者本人のほか、相続人や委任を受けた代理人なども取得できます。また、納税通知書は原則として再発行されませんが、課税明細の内容は自治体の窓口で確認できる場合があります。売却時には評価証明書が必要になることが多いので、早めに取得しておくと安心です。

9. 相談先を選ぶときの3つの視点

評価額で相場の目安をつかんだら、次は不動産会社の査定で「答え合わせ」をします。会社を選ぶときは、次の3つの視点が役立ちます。

• 視点① 評価額と査定額の差を、理由とともに説明してくれるか

  「評価額から逆算するとこのくらいだが、査定額はこう」という差を、取引事例や土地の条件をもとに説明できるかどうかは、信頼できる会社かどうかの目安になります。

  👉 評価額を手元に用意して相談すると、根拠のある説明かどうかを自分で判断しやすくなります。

• 視点② 評価額に表れない「建物の状態」を評価できるか

  家屋の評価額は経過年数で機械的に下がりますが、住まいとしての価値はメンテナンスの状態で大きく変わります。築年数のみで判断するのではなく、建物の性能や維持管理の履歴も踏まえて評価できるかどうかで、査定額の納得感は変わります。

  👉 一例として、ミサワホームを含む大手ハウスメーカー10社が設立した「一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会」の評価基準に基づく査定では、築年数に加えて建物の性能や維持管理の履歴なども評価の対象とされています。※この評価基準は、協議会に加盟する大手ハウスメーカー10社が手がけた建物を対象としています。

• 視点③ 売却の手続きや税の精算まで見通しを示してくれるか

  評価証明書の取得、固定資産税の精算、登記の段取りなど、売却には細かな実務が続きます。査定だけでなく、その先の手続きまで一緒に整理してくれる相談先だと安心です。

  👉 MISAWA RELAY（ミサワリレイ）ミサワホームの不動産仲介・買取再販事業 の「家活（いえかつ）コンシェルジュ」は、仲介・買取の比較から手続きの整理まで、お客さま一人ひとりに合った売却をサポートします。買取再販ブランド「Homever（ホームエバー）」もご用意しています。

10. まとめ：評価額は「目安」、価格は「査定」で

固定資産税評価額は、納税通知書の課税明細書か、市区町村で取得する評価証明書で確認できます。土地の評価額は地価公示の7割程度が目安なので、評価額÷0.7で土地の価格水準の当たりをつけられます。一方で、評価額は3年に1度見直される税金計算用の価格であり、建物の状態や需要は反映されません。

評価額で当たりをつけ、成約価格で相場を確かめ、最後に建物の状態まで見た査定で答え合わせをする——この順番で進めると、提示された金額が妥当かどうかを自分で判断できます。相場調べの全体像は「不動産の売却相場・査定の調べ方」でまとめています。

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