資産活用事例

相続・贈与のお悩み解決事例

相続・贈与というのは本当にいろいろなお悩みやトラブルがあります。実際に自分が相続・贈与に関わる状況になると分からないことがたくさん出てくるものです。
ここでは、相続・贈与のお悩みとその解決事例をご紹介しますので、ぜひ、参考にしてみてください。

相続と空き家のお悩み解決事例

40代の女性Aさんの母親は、実家で一人暮らしをしていましたが、亡くなってしまいました。そして、母親がそれまで住んでいた築50年の戸建てが残されました。Aさんを含めて3人の兄弟は、みな独立して所帯を持っており、誰も実家に住むつもりはありませんでした。誰が相続するのか話し合いをした結果、長女であるAさんが相続することに決まりました。Ａさんは相続したものの、実家から離れた所に住んでいるため管理ができず、このまま空き家にしておくと近隣に迷惑がかかることを心配していました。かといって、自分たちが育った家を手放したくないという思いがあって、賃貸にしたいと考えていたのですが、かなり古い家のため貸すことができるのか悩んでいました。
Ａさんからの相談を受け、現地を調査した結果、築年数は経っていますが、しっかりとした造りで大規模な修復が必要なところは見当たりませんでした。また、設備も使える状態でした。そのため、畳やクロスの張り替え等、最低限のリフォームをしてから貸し出すことで話がまとまりました。
しかし、Aさんの妹さんの夫が入院することになり、その費用がかかるためにお金を用意してほしいということになりました。Aさんは妹さんのお金を工面するため、売却も視野に入れて検討することにしました。
弊社にて、近隣の不動産取引動向や周辺環境等を考慮して売却価格を査定し、賃貸した場合の管理等の経費や、空室リスクなど、売却と賃貸それぞれのメリット・デメリットを説明しました。それでもＡさんが決めかねるという場合は、売却を優先として賃貸との並行募集も可能であることを提案しました。
Ａさんご自身が納得できる結論を出すまでに時間がかかる場合には、その間、空き家となっている戸建ては、弊社で見廻り、管理することにしました。
Ａさんは、じっくりと検討を重ねたうえで、最終的に売却することを決めました。そのまま売却せず、リフォームにより価値を上げてから売却することにして、費用をなるべく抑えるため、使える設備はそのままいかし、若い世代にも受けるモダンな仕様の室内にリフォームしました。
その結果、古い家にもかかわらず、ほとんど手をかける必要がないからということで、売却の希望価格を下げることなく早期に売却を実現できました。

相続と建て替えのお悩み解決事例

60代のBさんには、子どもが2人いますが、2人とも独立していて、現在は、妻と二人暮らしをしています。かつては家族全員で暮らしていた家も築35年が経過し、老朽化が心配です。また、子どもが使っていた部屋が余っていて清掃が大変と、妻から愚痴が出ています。
自分の仕事もあと1年で定年退職することになり、自宅で過ごすことが多くなると考え、自宅に対する心配事を解決したいと考えています。退職後の生活を考えると、退職金と年金だけでやっていけるかも心配です。退職後に豊かな生活を送るためには、どのように資産維持・形成をするのが望ましいのかとお悩みになって相談にお見えになりました。
Bさんの自宅は都心の比較的価格が高いエリアにあります。土地の面積も100坪以上あるため、相続税評価額を計算すると2億円ほどの価値があることが分かり、それを相続することになった場合は1000万ほどの相続税がかかります。
このような状況では、まず、相続税を抑えるための対策が必要であるとアドバイスをしました。老朽化と夫婦二人で住むにはあまりにも家が広すぎるという自宅の状況も考慮して、相続税対策にもなる建て替えを検討することになりました。
自宅のあるエリアを調査したところ、都内でも立地が良く賃貸の需要が見込まれ、高い賃料で貸し出せることが分かりました。そこで、ご自宅と併用の賃貸住宅に建て替えること、万一空室が出ても一括借り上げによる収入の保証があることをＢさんに提案したところ、賃貸併用住宅に建て替えることに決まりました。
賃貸部分については貸家建付地、貸家の評価減で相続税評価の引き下げとなります。また、退職金の一部を建築費に充てることで、無理のない範囲で借入れをして建て替えることができました。
賃料収入があることで、退職後の生活資金や、万一Ｂさんが亡くなった後の奥様の生活資金も賄えます。Ｂさんは、退職後の生活の不安がなくなり、ゆとりある生活を送れると喜んでいます。

相続と資産組替えのお悩み解決事例

60代のCさんは資産家であり広大な土地を持っています。その土地の一部を駐車場や資材置き場として貸し出して収入を得ています。しかし、固定資産税が高いこと、また、相続税の税率が上がったことから、以前よりも1億円ほど相続税額が高くなることが分かり、不満に思っていました。Cさんには、現在相続税を払う資金があるものの、もっと収益を上げられる土地にしたいと考えて相談にお見えになりました。
対象となる土地の活用方法として、（1）マンション経営、（2）店舗建設、（3）資産の組替えを検討しました。
それぞれについて市場調査をしたところ、（1）マンション経営は、近隣のアパートの空室率が大きく、需要が見込めないこと、（2）店舗については、人口の流入が弱いため収益の乏しい商圏であるという結果になり、土地を活用するにはリスクが大きいことがわかりました。
そこで、土地活用ではなく、（3）土地を売却して都心のタワーマンション複数戸に組替えることを検討しました。Ｃさんは、土地を何としてでも守るという思い入れが強くなかったため、売却することを決意しました。
都心のタワーマンション複数戸に組替えることで賃家建付地の評価減、貸家の評価減により相続税は軽減されました。さらに、都心のタワーマンションの場合は、土地持分が小さいため相続税の軽減効果が高まります。
また、区分所有マンションへの組替えによって、広大な土地に比べると売りやすくなりました。購入したマンションの周辺相場は上昇していて資産価値もアップしており、売却した場合は、購入金額との差で多額の利益を得られる可能性があります。賃料収入も大きく上がり、納税資金のほか、ゆとりある生活のための資金も増えています。