資産活用事例

不動産投資を行うにあたり参考となる指標の基礎知識を解説

不動産投資により安定的に資金運用をするためには、空室をできるだけ少なくし、リフォームや入居者の募集を続けていくことが必要です。
不動産の購入時点で既に魅力的な物件であることはもちろん、購入後に付加価値をつけた上で、より多くのテナントに長く借りてもらうことが大切です。
では、魅力的な物件とはどんなものなのでしょう。また、どんな付加価値をつければ良いのでしょうか。

不動産投資の基礎知識と指標

そこで参考になるのが不動産投資を検討する際に利用される指標です。
指標というと、難しい数字が並び、掛け算や割り算、グラフやチャートを使っての数値分析というプロセスから算出された数値結果ですが、株式投資やＦＸと同様、不動産投資にも指標を利用して事業を行っていくことが必要になりますので、習得すると論理的な投資判断が可能になります。
指標は、①収入に関する指標、②投資効率・安全性に関する指標に分類されます。
まずは、「金額」に着目した、収入に関する指標は、ＧＰＩ（総潜在賃料収入）、ＮＯＩ（純営業収入）、ＥＧＩ（実効総収入）といった3つが代表的です。
一番馴染みがあるのが、ＮＯＩです。これは、通常、「運営後正味収益」と訳され、家賃収入から物件の運営費や固定資産税等の費用を差し引いた金額を意味しています。
ＧＰＩは、その物件に空室や滞納が全くないと仮定した場合の年間賃料収入です。いわゆる「満室想定賃料」ですので、（当然ですが）その不動産に関しては、ＧＰＩ以上の賃料売上を上げることはできません。
保有物件に対し、付加価値をつけないままにしておくと、ＧＰＩは毎年下がっていきます。ＥＧＩはＧＰＩから空室損失および滞納賃料を控除し、看板収入や雑収入等を加えた金額を意味しています。

NOI＝EGI-運営管理費用-固定資産税および保険料等
EGI＝GPI-空室損失および滞納賃料+その他収入
GPI＝満室想定賃料

次に「率」に着目した、投資効率・安全性に関する指標について見ていきましょう。
表面利回り（＝グロス利回り）、実質利回り（＝ネット利回り）、ＣＣＲ（自己資金利回り）、ＩＲＲ（内部収益率）、ＰＢ（資金回収期間）、ＤＣＲ（債務回収比率）、さらにＬＴＶ（借入金比率）と色々な指標があります。
どれも代表的な指標なのですが、一般的には、このようなアルファベットの略字はあまり見慣れませんね。
上記指標のうち、特に大切なのは、「表面利回り」および「実質利回り」です。
「表面利回り」は、年間の家賃収入総額を物件価格で割り戻した数字で、投資検討物件を絞り込む最初の目安指標となります。
「実質利回り」は、年間の家賃収入から諸経費（管理費や固定資産税など）を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費を足したもので割った数字です。

表面利回り＝（年間家賃収入総額）÷（物件価格）
実質利回り＝（年間家賃収入総額-諸経費）÷（物件価格+購入時の諸経費）

諸経費が変動する可能性が比較的高いため、広告には「表面利回り」が掲載されます。不動産投資において、オーナーの手取り額は、「実質利回り」がベースになっています。
目利きとしては、まず表面利回りを指標に検討物件を絞り込み、次に、資金計画を設計した結果として算定された実質利回りを購入の判断材料にしてゆくのが良いでしょう。
こうした指標を理解し、投資物件購入を検討する判断材料の一つにしていくことが肝要です。