資産活用事例

賃貸経営における法人化のタイミング

不動産投資でアパートやマンション経営を行っている人にとって、法人化するべきかどうかと言うのは大きな問題の一つです。規模が大きくなれば法人化する税務上のメリットは大きいですが、法人化するべきかどうかのタイミングはどのように判断すればよいのでしょうか。判断するために、２つのポイントを抑えておきましょう。

ポイント① 毎年の家賃収入やキャッシュフローのバランスをみる

家賃収入が増えても、キャッシュフローのバランスが良くなく、経費がたくさん出て所得が少ない場合は、法人化しても税務上のメリットを受けられません。
この所得にかかる税金について、個人事業でかかる所得税と法人税とでは税率が異なり、この税率の違いが一つの判断基準になります。つまり、法人税の税率のほうが低くなるという場合は、法人化したほうが税金は低くなります。法人化すれば、家族を役員として役員報酬を支払うことにより所得を分散できる効果や、給与所得控除などによる節税効果を得ることができます。

一方、法人を設立すれば設立費用や、赤字でも法人住民税の支払いがあるなど、コストの負担もあります。
まずは法人化した場合のシミュレーションをしてみて、法人化によるコスト負担よりもメリットがあるのかを把握したうえで判断することが重要です。

ポイント② 相続税対策と法人へ移転する建物の売買金額（時価）の関係を知る

建物の築年数が浅い場合には、一般的には建築の際の借入れ等で相続税評価額の圧縮効果が大きいため、「相続税評価額＜時価」であることが大半です。したがって、相続対策を主な目的として建築する場合には、本人所有とするのがよいでしょう。
築年数が相当経過してくると建物の「相続税評価額＞時価」となるケースが多いと思われます。その場合には、相続税評価額よりも低い価額で会社へ建物を移転させることができ、相続税の計算上、有利になります。
また、収入面でも借入の返済が終了、あるいは、残高が少なくなっているような不動産については、一般的に手残りは増加してくるので、法人化することで収入を分散できます。

いずれにしても、自分自身で判断するには多くの知識が必要です。アパート・マンション経営に詳しい不動産会社や、法人化に詳しい税理士等の専門家の力を借りて、法人化のタイミングを見極めましょう。