「実家を手放したくない」「両親が大切にしてきた家を残したい」——空き家になった実家について、そう考える方は少なくありません。
売る以外にも、賃貸に出す・リフォームして活かす・土地として活用する・子世帯が住むといった選択肢があります。ただし、活用は「持ち続ける」という判断でもあり、費用と手間が継続的に発生します。本記事では、活用の選択肢を整理したうえで、収支の考え方と活用に活用が難しいケースの見極め方まで、現実的な視点で解説します。

1. 「残す」という選択のメリット

実家を手放さずに活用することには、次のような利点があります。

• 思い入れのある家を残せる：将来、子や孫が住む可能性も残せます。
• 建物の劣化を抑えられる：人が住む状態が続けば、換気や手入れが自然に行われます。
• 住宅用地の特例が維持される：人が住める住宅がある土地は、固定資産税を軽減する特例の対象となります。
• 収入が得られる可能性がある：賃貸に出せば家賃収入が見込めます。
• 「管理不全空家等」等の指定を避けられる：適切に使われていれば、行政の指導・勧告の対象になりにくくなります。

とくに空き家のまま放置するのに比べれば、大きく前進した選択です。放置のリスクは「空き家を放置するとどうなる？6つのリスクと固定資産税6倍のからくり」で解説しています。

2. 活用の選択肢を比較

なお、解体して土地活用する場合は、建物がなくなることで住宅用地の特例の対象から外れ、土地の固定資産税の負担が増える場合がある点にご注意ください。

3. 選択肢① 賃貸に出す

もっとも一般的な活用方法です。ただし、「貸せば必ず収入になる」わけではありません。順を追って確認しましょう。

3-1. まず確認すること

• 確認① 賃貸需要があるか

  周辺で似た条件の物件がどれくらいの家賃で募集されているか、募集件数が多すぎないか（＝空室が多い地域ではないか）を調べます。賃貸を扱う地元の不動産会社に相談するのが確実です。

• 確認② いくらで貸せそうか

  戸建ての賃貸は、地域によって需要の差が大きいのが特徴です。ファミリー層の需要があるか、駐車場の有無、学校や職場への距離などが家賃を左右します。

• 確認③ どこまで直す必要があるか

  長く空き家だった実家を、そのまま貸せることは多くありません。水回りの設備、内装のクロスや床、給湯器などに手を入れる必要が出てきます。どこまで直すかは、その地域で借り手が求める水準によって変わります。

• 確認④ 管理を誰が担うか

  入居者の募集、家賃の管理、修繕の対応、退去時の精算——これらを自分で行うか、管理会社に委託するかを決めます。委託すれば手間は減りますが費用がかかります。遠方の場合は委託が現実的です。

4. 収支の考え方（回収年数で判断する）

活用の判断でもっとも大切なのが、「かけた費用を何年で回収できるか」という視点です。

たとえば初期費用が大きく、家賃から諸費用を差し引いた手残りが小さければ、回収に十数年以上かかるということも起こり得ます。その間に大きな修繕が必要になれば、さらに費用がかかります。

ここで重要なのが、「売った場合」と並べて比べることです。

両方の数字を並べたうえで、「それでも残したい」と思えるかどうか——これが納得のいく判断につながります。売却した場合の金額は査定で把握できます。まずは数字をそろえましょう。

5. 選択肢② リフォーム・土地活用・子世帯の居住

5-1. リフォームして活かす

ミサワホームは、住まいを「つくる（新築）」「高める（リフォーム）」「つなぐ（流通）」という3つの価値で支えています。実家を残す選択では、「高める」＝リフォームが中心になります。断熱性能の改善、水回りの刷新、間取りの変更などで、住まいとしての価値を高められます。

ただし、費用対効果の見極めが重要です。貸すためのリフォームは家賃で回収できるか、住むためのリフォームは今後何年住むのかを踏まえて判断しましょう。

5-2. 子世帯が住む・二世帯化する

子や孫の世帯が住めば、家を残しつつ実際に活用できます。通勤・通学の事情が合うかが前提になりますが、建て替えて二世帯住宅にするという選択肢もあります。この場合は解体費用と建築費用がかかるため、資金計画が必要です。親の住み替えとあわせて検討する場合は「高齢期の住み替え」もご覧ください。

5-3. 解体して土地として活用する

建物の再利用が難しい場合は、解体して駐車場などとして土地を活用する方法もあります。ただし、更地にすると住宅用地の特例の対象から外れ、土地の固定資産税の負担が増える場合があります。活用による収入がその増加分を上回るかを確認しましょう。解体の判断は「古い家・築古住宅は売れる？そのまま売却／解体して更地の判断」で解説しています。

6. 貸す前に必ず確認したい税金の注意点

6-1. 家賃収入にかかる税金

家賃収入は不動産所得として所得税・住民税の課税対象となり、原則として確定申告が必要です。収入から必要経費を差し引いて所得を計算します。経費になり得るものには次のようなものがあります。

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料
• 修繕費
• 管理を委託した場合の費用
• 建物の減価償却費

経費として認められる範囲や計算方法は個別の事情によって異なります。税理士または所轄の税務署にご確認ください。

7. 活用が難しいケースの見極め

残したい気持ちは大切ですが、次のような場合は活用が難しいことがあります。無理に持ち続けると、負担だけが積み重なってしまいます。

こうした場合は、売却して現金化するほうが結果的に負担が少なく済むこともあります。とくに共有名義の実家は、活用の意思決定そのものが難航しがちです。分け方の考え方は「相続人が複数いる実家の分け方」をご覧ください。

8. よくある質問（FAQ）

Q1. 実家を売らずに賃貸に出すことはできますか？

賃貸需要が見込める立地で、建物が人の住める状態であれば、貸すことは可能です。人が住む状態が続けば建物の劣化を抑えられ、土地の固定資産税を軽減する住宅用地の特例も維持されます。ただし、貸すためにリフォームが必要になることが多く、借り手が見つからない期間の負担や、入居後の修繕・トラブル対応といった管理の手間も続きます。まずは周辺で似た条件の物件がどれくらいの家賃で募集されているかを調べ、リフォーム費用を家賃収入で何年かけて回収できるかを試算してから判断しましょう。

Q2. 賃貸に出す前にリフォームは必要ですか？

長く空き家だった実家をそのまま貸せることは多くありません。一般的には、水回りの設備、内装のクロスや床、給湯器などに手を入れる必要が出てきます。どこまで直すかは、その地域で借り手が求める水準によって変わるため、賃貸を扱う不動産会社に相談して見極めることが大切です。費用をかけるほど借り手は見つかりやすくなりますが、家賃で回収できなければ意味がありません。想定できる家賃と必要な費用の両方を把握し、回収までにかかる年数を計算したうえで判断しましょう。

Q3. 実家を貸すと税金や手続きはどうなりますか？

家賃収入は不動産所得として所得税・住民税の課税対象となり、原則として確定申告が必要です。収入から必要経費を差し引いて所得を計算し、固定資産税や修繕費、管理を委託した場合の費用などが経費になります。また、賃貸に出すと相続した空き家の3,000万円特別控除の要件を満たさなくなる点に注意が必要です。この特例は相続してから売るまでの間に貸付けの用に使っていないことが要件とされているため、将来の売却も視野にある場合は、賃貸に出す前に税理士または所轄の税務署にご確認ください。

Q4. 活用が難しいのはどんなケースですか？

周辺に賃貸物件の募集が少なく需要が見込みにくい地域、建物の傷みが激しくリフォーム費用が大きくなりすぎる場合、家賃収入では費用を回収できる見通しが立たない場合は、活用が難しいことがあります。また、遠方にお住まいで管理に通えず、管理会社に委託しても費用倒れになる場合も同様です。相続人が複数いて共有名義になっている場合は、賃貸の判断や収入の分配で意見が分かれやすい点にも注意が必要です。こうした場合は、売却して現金化するほうが結果的に負担が少なく済むこともあります。

9. 相談先を選ぶときの3つの視点

• 視点① 活用と売却の両方を数字で示してくれるか

  「貸しましょう」「売りましょう」と一方だけを勧める相談先では、比較ができません。貸した場合の収支と、売った場合の手取りを並べて示してもらえると、納得して選べます。

  👉 活用は「持ち続ける」判断でもあります。回収年数と継続的な費用まで説明してもらいましょう。

• 視点② 建物の価値まで評価できる査定手法を持っているか

  築年数のみで判断するのではなく、建物の性能や維持管理の履歴も踏まえて評価できるかどうかで、長く大切にされてきた実家の査定額の納得感は変わります。活用の可否を判断するうえでも、建物の状態を正しく把握することが出発点になります。

  👉 一例として、ミサワホームを含む大手ハウスメーカー10社が設立した「一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会」の評価基準に基づく査定では、築年数に加えて建物の性能や維持管理の履歴なども評価の対象とされています。※この評価基準は、協議会に加盟する大手ハウスメーカー10社が手がけた建物を対象としています。

• 視点③ リフォーム・建替えまで横断して提案できるか

  「残す」という選択には、リフォームや建替えが伴うことがあります。売却だけでなく住まいづくりまで含めて相談できる相手だと、家を残す方法を具体的に検討できます。

  👉 MISAWA RELAY（ミサワリレイ）ミサワホームの不動産仲介・買取再販事業 の「家活（いえかつ）コンシェルジュ」は、実家の査定から、活用・リフォーム・建替え・売却のご提案、必要に応じて司法書士・税理士との連携まで、ワンストップで伴走します。ミサワホームは「つくる・高める・つなぐ」の3つの価値で住まいを支えており、残す選択も、手放す選択もご相談いただけます。

10. まとめ：数字で比べてから決める

実家を残す方法には、賃貸・リフォームして活用・土地活用・子世帯の居住などの選択肢があります。人が住む状態を保てば、建物の劣化を抑えられ、住宅用地の特例も維持されます。

ただし、活用は「持ち続ける」という判断でもあります。判断の軸は①賃貸需要があるか ②リフォーム費用を家賃で回収できるか ③管理の手間を担えるかの3点。そして賃貸に出すと相続した空き家の3,000万円特別控除が使えなくなる点は、将来の売却も視野にあるなら必ず押さえておきたい注意点です。

おすすめしたいのは、「貸した場合の収支」と「売った場合の手取り」を並べて比べること。両方の数字を見たうえで「それでも残したい」と思えるなら、その選択に納得できるはずです。MISAWA RELAY では、実家の無料査定から、活用・リフォーム・建替え・売却のご提案まで、家活コンシェルジュがワンストップでサポートします。「売るつもりはないけれど相談したい」という段階からでも、お気軽にご相談ください。