今の家を売って新しい家を買う「住み替え」では、売却側の税金の特例と購入側の住宅ローン控除が同時に動きます。やっかいなのは、これらが「全部使える」わけではなく、一方を選ぶと他方が使えなくなる組み合わせがある点です。売買契約のあとに気づいても、選び直せないことがあります。
本記事では、2026年11月時点の国税庁の案内をもとに、住み替えで関係する5つの制度の要件と期限、併用の可否、申告の手続きを整理します。売却の税金そのものの計算は「不動産売却にかかる税金｜計算方法・節税対策・申告手順」で解説しているので、本記事は住み替えならではの「どれを選ぶか」に絞ってお伝えします。

1. 住み替えの税金は「組み合わせ」で考える：関係する5つの制度

自宅（居住用財産）を売ったときの利益を譲渡所得といい、国税庁の案内によると、次の式で計算します。

この譲渡所得に、所有期間に応じた税率がかかります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」は所得税15%・住民税5%、5年以下の「短期譲渡所得」は所得税30%・住民税9%です。令和29年までは、所得税額に対して2.1%の復興特別所得税も併せてかかります。

住み替えで関係する制度は、この売却側の税金を軽くする4つの特例と、購入側の住宅ローン控除の5つです。

制度	使う場面	効果	2026年11月時点の期限
① 3,000万円特別控除	売却益が出た	譲渡所得から最大3,000万円を控除	期限の定めなし
② 軽減税率の特例	売却益が出た・所有10年超	課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分の所得税率が10%に	期限の定めなし
③ 買換え特例	売却益が出た・所有10年超・居住10年以上	譲渡益への課税を将来に繰延べ	令和9年12月31日までの売却
④ 譲渡損失の損益通算・繰越控除（買換え／ローン残り）	売却損が出た	損失を給与所得などと通算し、翌年以後3年間繰越し	令和9年12月31日までの売却
⑤ 住宅ローン控除	新居を住宅ローンで購入	年末ローン残高等の0.7%を所得税額から控除	令和12年12月31日までの入居

出発点は「わが家は売却益が出そうか、売却損が出そうか」を把握することです。売却価格の見当をつける方法は「住み替えの頭金はいくら必要？売却の手取りから逆算する3ステップ」で解説しています。

2. 売却益が出たとき①：居住用財産の3,000万円特別控除

自分が住んでいる家と敷地を売ったとき、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です（国税庁タックスアンサー No.3302）。住み替えで使う特例の中では、適用場面がもっとも広い制度です。

2-1. 主な適用要件

• 自分が住んでいる家屋、または住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る家屋であること（住まなくなったあとの用途は問わない）
• 家屋を取り壊して土地だけを売る場合は、取り壊した日から1年以内に譲渡契約を結び、かつ上記の期限までに売ること。取り壊し後、契約までの間に貸駐車場など別の用途に使っていないこと
• 売った年の前年・前々年にこの特例や譲渡損失の特例（5章）を、売った年・前年・前々年に買換え特例（4章）を受けていないこと
• 親子や夫婦など「特別の関係がある人」への売却でないこと（生計を一にする親族、売却後に同居する親族なども含む）

また、この特例を受けることだけを目的に入居した家屋、新築期間中の仮住まい、別荘などは対象外です。

2-2. 住み替えで注意したい点

「売り先行」でも「買い先行」でも使えますが、買い先行で新居に引っ越してから旧居を売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日という期限を意識する必要があります。住み替えの段取りと期限の関係は「住み替えの流れと資金計画｜売り先行・買い先行の違いと失敗しない段取り」で解説しています。

なお、相続した空き家を売る場合の「被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除」は別の制度です（「相続空き家の3,000万円控除」参照）。

3. 売却益が出たとき②：10年超所有の軽減税率（3,000万円控除と併用可）

売った年の1月1日時点で家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えている場合、長期譲渡所得の所得税率が通常より低くなる特例です（No.3305）。

課税長期譲渡所得金額	所得税の税額（軽減税率）	通常の長期譲渡所得
6,000万円以下の部分	10%	15%
6,000万円を超える部分	15%（＋6,000万円以下の部分の600万円）	15%

住民税は別途かかります。また、令和29年までは所得税額に対して2.1%の復興特別所得税が併せてかかります。

この特例の大きな特徴は、3,000万円特別控除と重ねて受けられることです。たとえば譲渡所得が4,000万円なら、3,000万円を控除した残り1,000万円に10%の軽減税率が適用されます。長く住んだ家を売って住み替える場合、「3,000万円特別控除＋軽減税率」が基本の組み合わせになります。

そのほかの要件は3,000万円特別控除とおおむね共通です。一方で、買換え特例（次章）とは重ねて受けられません。

4. 売却益が出たとき③：特定の居住用財産の買換え特例（課税の繰延べ）

所有期間10年超・居住期間10年以上の家を令和9年12月31日までに売り、代わりの家に買い換えたとき、一定の要件のもとで譲渡益への課税を将来に繰り延べられる特例です（No.3355）。国税庁の案内に「譲渡益が非課税となるわけではありません」と明記されているとおり、税金がなくなる制度ではなく、先送りする制度です。

4-1. 繰延べの仕組み（国税庁の例）

つまり、新居を将来売るときにまとめて税金がかかります。数年後に再び住み替える可能性があるなら、3,000万円特別控除で今のうちに課税を終わらせるほうが有利になることもあります。

4-2. 主な適用要件

対象	要件
売る家	居住期間10年以上、売った年の1月1日時点で家屋・敷地の所有期間がともに10年超。売却代金が1億円以下。特別の関係がある人への売却でない
買い換える家	売った年の前年から翌年までの3年の間に取得し、所定の期限までに居住。床面積50㎡以上・土地面積500㎡以下。日本国内にあること
中古住宅の場合	取得の日以前25年以内に建築されたもの、または一定の耐震基準を満たすもの
新築住宅の場合	令和6年1月1日以後に居住する新築未使用の家屋は、一定の省エネ基準を満たさない「特定居住用家屋」に該当しないこと
他の特例との関係	売った年・前年・前々年に3,000万円特別控除、軽減税率、譲渡損失の特例を受けていないこと

5. 売却損が出たとき：損益通算・繰越控除の2つの特例

購入時より安くしか売れず譲渡損失が出た場合、通常はその損失を給与所得などから差し引くことはできません。しかし自宅については、一定の要件を満たせば、損失をその年の給与所得や事業所得などから控除（損益通算）し、控除しきれない分を翌年以後3年間繰り越せる特例が2つあります。どちらも令和9年12月31日までの売却が対象です。

	買換えの場合の譲渡損失の特例（No.3370）	住宅ローンが残る場合の譲渡損失の特例（No.3390）
新居の購入	必要。売った年の前年1月1日から翌年12月31日までに取得し、取得した年の翌年12月31日までに居住	不要。賃貸に移る場合でも使える
旧居の所有期間	売った年の1月1日時点で5年超	売った年の1月1日時点で5年超
住宅ローンの要件	新居について、取得した年の12月31日時点で償還期間10年以上の住宅ローンがあること	旧居について、売買契約日の前日に償還期間10年以上の住宅ローン残高があり、売却価額がその残高を下回ること
損益通算できる額	譲渡損失の額（旧居の敷地が500㎡を超える部分の損失は繰越控除の対象外）	ローン残高 − 売却価額が上限
新居の床面積	50㎡以上	要件なし
住宅ローン控除との併用	併用できる	併用できる

どちらも、合計所得金額が3,000万円を超える年は、その年の繰越控除を受けられません。

住み替えの読者にとって重要なのは、この2つの特例は新居の住宅ローン控除と併用できる点です。売却損が出る住み替えでは、「旧居の損失で所得税・住民税を減らしつつ、新居の住宅ローン控除も受ける」という組み合わせが成り立ちます。ただし、繰越控除を受けるには、損益通算をした年分の確定申告を期限内に行い、翌年以後も連続して確定申告書（損失申告用）を提出する必要があります。住宅ローンが残る家の売却で損が出そうなときの資金の考え方は「住み替えの失敗例7つと後悔しない回避策」の二重ローンの項目も参考にしてください。

6. 住宅ローン控除との併用判断：早見表と考え方

新居を住宅ローンで買うと、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を検討できます。国税庁の案内（No.1211-1）によると、令和4年1月1日から令和12年12月31日までの間に居住した場合、年末のローン残高等の0.7%を、居住した年以後の各年分の所得税額から控除できます。合計所得金額2,000万円以下、床面積50㎡以上（一定の場合は40㎡以上）、返済期間10年以上のローンであることなどが要件です。控除期間と上限額は住宅の省エネ性能と入居年で異なるため、入居予定年の条件を国税庁のサイトで確認してください。

6-1. 併用できる・できないの早見表

住宅ローン控除の要件には、「居住年およびその前2年、その後3年の計6年間」に、3,000万円特別控除・軽減税率の特例・買換え特例などの適用を受けていないことという項目があります。売却益の特例と住宅ローン控除は、原則としてどちらか一方しか選べません。

旧居の売却で使う特例	新居の住宅ローン控除	売却側の特例どうし
3,000万円特別控除	× 併用不可（6年ルール）	軽減税率と併用○／買換え特例と×
10年超所有の軽減税率	× 併用不可（6年ルール）	3,000万円控除と併用○／買換え特例と×
買換え特例	× 併用不可（6年ルール）	3,000万円控除・軽減税率と×
譲渡損失の特例（買換え）	○ 併用できる	売却益の特例とは場面が異なる（損失が出た場合のみ）
譲渡損失の特例（ローン残り）	○ 併用できる	同上

6年ルールは「前2年・後3年」なので、先に新居に入居し、そのあとに旧居を売って3,000万円特別控除を使った場合も、すでに受けた住宅ローン控除は受けられなくなります。買い先行の住み替えで「入居から数年たってから旧居を売る」ケースは、とくに注意が必要です。

6-2. どちらが有利かを考える手順

売却益が出る住み替えでは、「旧居の譲渡益にかかる税額」と「新居で受けられる住宅ローン控除の合計見込み額」を比べます。旧居の譲渡所得は売却見込み価格から取得費と譲渡費用を差し引いて求め（購入時の契約書がないと概算取得費5%になり、譲渡所得が大きく出やすい）、特例を使わない場合の税額を出します。住宅ローン控除は年末残高等の0.7%が各年の上限で、その年の所得税額を超える分は控除されず、年末残高も年々減ります。

7. 申告の手続きと住み替えスケジュールの注意点

7-1. どの特例も確定申告が必要

本記事で紹介した特例は、いずれも確定申告書に所定の書類を添付して申告することで適用されます。3,000万円特別控除で税額が0円になる見込みでも申告は省略できません。申告期間は売った年の翌年2月16日から3月15日までで、提出先は所轄の税務署です。

添付書類は特例ごとに異なります。3,000万円特別控除は「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」、軽減税率はこれに加えて売った家屋・敷地の登記事項証明書、譲渡損失の特例は譲渡損失の金額の明細書・計算書と住宅ローンの残高証明書などが必要です。申告に備えて、旧居の購入時の売買契約書・領収書、リフォームの契約書、住宅ローンの残高がわかる書類、売却時の仲介手数料や測量費の領収書、新居の売買契約書と住宅性能を示す書類をそろえておきましょう。売却の書類全般は「不動産売却の必要書類一覧」で整理しています。

7-2. 住み替えスケジュールと期限の関係

• 旧居を売る期限：どの特例も、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件。買い先行で新居に移ったあと、旧居を賃貸に出して数年たつと期限を過ぎることがある
• 制度の期限：買換え特例と譲渡損失の2特例は令和9年12月31日までの売却が対象。延長の有無は今後の税制改正によるため、2027年以降の売却を予定している場合は最新の情報を確認する
• 新居の取得・入居期限：買換え特例と譲渡損失の特例（買換え）には、新居を売った年の前年から翌年までに取得し、所定の期限までに居住する要件がある。注文住宅の工期が延びると要件を外れることがある
• 過去の特例：売った年の前年・前々年に別の特例を受けていると使えない組み合わせが多い。数年前に別の家を売った方は、その年分の申告書を確認する

高齢期の住み替えでは、長く住んだ家の売却益が大きく出やすく、新居を現金で買う場合は住宅ローン控除との比較が不要になるなど、判断の軸が変わります。くわしくは「高齢期の住み替え｜実家を売って住み替える選択肢と老後の住まいの選び方」をご覧ください。

8. よくある質問（FAQ）

Q1. 住み替えで3,000万円特別控除を使うと、新居の住宅ローン控除は受けられませんか？

原則として受けられません。国税庁の案内では、住宅ローン控除は「居住年およびその前2年、その後3年の計6年間」に3,000万円特別控除や軽減税率の特例、買換え特例の適用を受けていないことが要件とされています。旧居の譲渡益にかかる税額と、新居で受けられる住宅ローン控除の見込み額を比べ、どちらを選ぶかを売買契約の前に税務署または税理士に確認しましょう。

Q2. 売却益が3,000万円以下なら、確定申告はしなくてよいですか？

申告が必要です。3,000万円特別控除は、確定申告書に「譲渡所得の内訳書」などを添付して申告することで適用を受ける制度で、控除の結果として税額が0円になる見込みでも申告は省略できません。申告をしないと特例が適用されず、本来の税額を求められることがあります。売った年の翌年2月16日から3月15日までの申告期間に、所轄の税務署へ提出します。

Q3. 住宅ローンが残っている家を安く売って損が出ました。何か特例はありますか？

令和9年12月31日までの売却で、売った年の1月1日時点の所有期間が5年を超え、売買契約日の前日に償還期間10年以上の住宅ローン残高があり、売却価額がその残高を下回る場合は、譲渡損失を給与所得などと損益通算し、控除しきれない分を翌年以後3年間繰り越せる特例があります。損益通算できる金額は「ローン残高から売却価額を差し引いた額」が上限です。新居を買わなくても使え、住宅ローン控除とも併用できます。

Q4. 買換え特例を使えば、売却益の税金はなくなりますか？

なくなるのではなく、課税が将来に繰り延べられる制度です。たとえば1,000万円で買った家を5,000万円で売り、7,000万円の家に買い換えると、譲渡益4,000万円は売った年には課税されませんが、将来その新居を8,000万円で売ったときには、新居の値上がり分1,000万円に繰り延べた4,000万円を加えた5,000万円が課税対象になります。3,000万円特別控除や軽減税率とは選択関係にあり、住宅ローン控除も受けられなくなるため、将来の売却まで見据えて比べる必要があります。

9. 相談先を選ぶときの3つの視点

住み替えの税金は、売却価格が決まって初めて具体的な試算ができます。売却の相談先を選ぶときは、次の3つの視点が役立ちます。

• 視点① 売却と購入の時期を、税の期限とあわせて設計してくれるか

  住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日、新居の取得・入居期限、制度自体の期限など、住み替えの税金は「いつ売るか・いつ買うか」で結果が変わります。売り先行・買い先行の段取りを、これらの期限と並べて提案できる相談先だと安心です。

  👉 「税理士に確認すべき事項」を整理し、試算に必要な売却見込み価格を早めに出してくれるかどうかが目安になります。

• 視点② 旧居の建物の状態まで踏まえて、売却価格の根拠を示してくれるか

  譲渡所得の大きさは売却価格で決まります。築年数だけで価格を判断するのではなく、建物の性能や維持管理の履歴も踏まえて査定できるかどうかで、試算の前提となる価格の納得感が変わります。

  👉 一例として、ミサワホームを含む大手ハウスメーカー10社が設立した「一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会」の評価基準に基づく査定では、築年数に加えて建物の性能や維持管理の履歴なども評価の対象とされています。※この評価基準は、協議会に加盟する大手ハウスメーカー10社が手がけた建物を対象としています。

• 視点③ 売却・購入・資金計画をワンストップで整理し、税務の専門家と連携してくれるか

  住み替えでは、旧居の売却、新居の購入、住宅ローン、そして税金の特例の選択が同時に進みます。必要に応じて税理士へ橋渡しをし、売る側と買う側の予定を一体で整理してくれる相談先だと、判断の抜け漏れを防ぎやすくなります。

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10. まとめ：契約前に「売る側」と「買う側」の税金をセットで確認する

住み替えの税金は、まず「売却益が出るか、売却損が出るか」で使う特例が分かれます。売却益が出るなら、3,000万円特別控除と10年超所有の軽減税率の組み合わせが基本で、買換え特例は課税の繰延べにすぎず、この2つとは選択関係にあります。売却損が出るなら、買換えの場合とローンが残る場合の2つの譲渡損失の特例があり、どちらも令和9年12月31日までの売却が対象です。

3,000万円特別控除・軽減税率・買換え特例を使うと、新居の住宅ローン控除は居住年とその前2年・後3年の計6年間は受けられません。譲渡損失の特例は住宅ローン控除と併用できます。どの特例も確定申告をして初めて適用されるため、税額が0円になる見込みでも申告が必要です。適用可否と税額は、売買契約の前に所轄の税務署または税理士に確認しましょう。

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