賃貸住宅経営

賃貸住宅経営でどれくらいの収益が得られるのか？キャッシュフローや自己資金の考え方

「収益」とは、売上や雑収入など事業活動で獲得した金額の合計を指します。しかし、賃貸住宅経営では当然ながら経費もかかります。収入から必要経費を差し引いたものを「所得」といいます。国税庁の調査によれば、令和2年度不動産所得者の年間平均所得金額は約540万円でした。

所得階級別の申告者数の割合は、上記のとおりです。半数近くの人が、年間300万円超1千万円以下の不動産所得を得ていることがわかります。（「不動産所得」には、土地や建物以外にも、船舶や航空機などの貸付けで得た場合も含まれます）

では「賃貸住宅経営では所得だけを気にしていればいいのか？」というと、そうとは限りません。所得は、会計上の収入や必要経費も含めて算出されるため、所得がプラスであっても「手元に残る金額」がマイナスになってしまうこともあり得るのです。

実際にはお金が出ていくにもかかわらず、所得を計算するうえでは経費にならないものもあります。ローンの返済は、利息分は経費になるものの元本は経費になりません。また、所得がプラスになった場合に課される所得税や住民税も経費として計上できません。

▼例
　収入　　　：500万円
　経費　　　：150万円
　ローン返済：350万円（内元本200万円・利息150万円）

たとえば、1年間の収支が上記のようになった場合、収入から経費を除いた利益と借入返済は同額なので、手元に残るお金はゼロです。しかし、元本返済は経費として計上できないため、所得上は200万円のプラスとなり、この200万円には所得税や住民税が課せられます。

ただし、上記の例では「減価償却費」が考慮されていません。減価償却とは、建物など長く利益をもたらす資産を購入した際に、その取得価額について一定期間にわたり分割し、「費用」として経費計上する会計上の処理。つまり、実際にはかかっていない費用が、経費として計上できるのです。

このように、計上できないながらも実際には出ていくお金、あるいは計上はできても実際には支払っていないお金を加味し、手元に残る金額を表したものが「キャッシュフロー」です。賃貸住宅経営では、収益や所得だけでなく「キャッシュフロー＝手元に残る金額」がいくらになるか想定したうえで資金計画および物件選びをすることが大切です。