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相続・資産承継を見据えた老後資金形成とは

2015年には、税制改正により、相続税の基礎控除額が「5,000万円+（1,000万円×法定相続人の数）」から「3,000万円+（600万円×法定相続人の数）」に引き下げられました。この改正に伴い、相続税が課税されるケースが増加しています。実際に、課税件数割合は2014年から2020年にかけて約2倍となりました。加えて、相続税対策になる貸家の新設着工数も増加傾向にあります。

一方で、空き家の数は右肩上がりで増加しています。全国の空き家の半分以上を占めているのが、賃貸用の住宅です。少子高齢化や人口減少などに鑑みても、長期的に利益が見込める「優良資産」であるかどうかが、今後の賃貸住宅経営の成否を分けるといっても過言ではありません。それでは、優良資産とはどんな賃貸住宅を指すのでしょうか？

立地を考えるうえで重要なのは、持続可能性です。人口および世帯数が減少していくことが確実視されている日本において、今、賃貸需要が高いエリアがその需要を10年、20年……維持していけるとは限りません。すでに、多くの地域で都市の「コンパクト化」が進んでいます。次世代へと繋ぐ資産の建設地を選定するには、人口推計や都市計画、再開発計画にも着目しなければならないでしょう。

併せて、立地選びに際して確認しておきたいのが災害リスクです。近年、自然災害は多発化・激甚化しています。世界的に見ても降雨量は増えており、地震大国である日本では「首都直下型地震」や「南海トラフ地震」など、マグニチュード7以上の大地震が予測されているエリアが点在しています。立地の持続可能性を見極めるうえでは、ハザードマップなども参考するようにしましょう。

持続可能性は、建物にも求められます。昨今では、脱炭素社会の実現に向け、住宅に求められる省エネ性能が飛躍的に高まっています。2025年度からは法改正により賃貸住宅を含む全ての新築住宅に対し、省エネ基準への適合が義務付けられ、さらに2030年には適合基準がZEH基準へと引き上げられることになっています。

相続が最も簡単な承継方法となりますが、先のとおり、相続税の基礎控除額は2015年に引き下げられました。
「3,000万円+（600万円×法定相続人の数）」を超える資産の相続には、相続人に相続税が課せられます。賃貸住宅の相続税評価を含めた資産が基礎控除額を上回る場合には、生前贈与も活用して承継することを検討しましょう。

相続税と贈与税についての詳細は、以下の記事をご参照ください。
大切な家族のために、今すぐできる相続税対策を考える

賃貸住宅経営を承継する方法は、相続と贈与だけではありません。賃貸経営事業を法人化したうえで承継する方法もあります。この場合、承継するのは賃貸住宅という「資産」ではなく賃貸経営という「事業」。相続や贈与とは異なるため、承継に際して相続税や贈与税は課せられません。また、家族や後継者が役員や従業員であるとき、不動産収入が給与所得として分散されるため、個人の場合と比べて納税額が小さくなります。さらに、個人と比較して法人は経費計上できるものが多く、課税所得が抑えられる上、最高税率が低いため、所得税額が小さくなる傾向があります。ただし、事業承継時には後継者が法人の株式を買い取る、あるいは経営者による相続や贈与が必要であることから、必ずしも法人化が最適な承継方法とは限りません。

また、どんな承継方法を選択したとしても「認知症対策」も併せて考えておくべきでしょう。厚生労働省によれば、高齢者人口に占める2025年の認知症有病率の推計は19〜20%程度。賃貸住宅を所有している個人が認知症などによって意思決定能力が欠如していると判断されると、賃貸経営に重大な支障をきたします。まず、新規に入居者と賃貸借契約を締結することはできなくなり、修繕や原状回復など多くの経営業務も滞ってしまうことになります。

法人化は、経営者の認知症対策としても効果的です。一方、法人化せずとも「家族信託」や「成年後見制度」の活用などによって対策することもできます。永く、安定して賃貸住宅経営をし、次世代へと繋ぐためには、事業承継を含めた長期的な視点を持ったうえであらゆるリスクを想定することが大切です。