賃貸住宅経営

長期安定・満室経営を実現するための賃貸住宅7つのポイントを解説！

2-2.貸しやすい賃料・面積にする

賃料と面積には相関関係があり、面積が広くなると賃料も高くなります。
賃料が安い方が貸しやすいため、面積はあまり広過ぎないようにすることが望ましいです。
面積の広過ぎる部屋を建ててしまうと、賃料が高く借主が決まりにくくなることから、賃料を下げることがよくあります。

広い面積で賃料を下げるということは、賃料の単価を下げるということです。
賃料の単価を下げれば、賃貸経営の効率性(利回り)は落ちますので、単価はなるべく高い方が良いということになります。
単価を高めに維持しながら賃料を抑えるには、部屋の面積を抑えることがセオリーです。
空室を生みにくく、かつ、利回りを上げるには、コンパクトな部屋を中心に作ることが適切といえます。

ただし、間取り表記に対して面積が狭すぎるとマイナスに働くこともあります。
例えば、一人暮らしには広過ぎて家賃が高く二人暮らしにはやや狭い状態になっていないか等を確認することも必要です。

2-3.付加価値を付けて差別化する

人口減少社会の中で選ばれ続ける賃貸住宅とするには、付加価値を付けて差別化することが重要です。

付加価値は真似されにくいことに価値があるため、最新の設備を導入するだけでは十分とは言えません。例えば、最近流行の宅配ボックスを導入することは効果的ですが、他の物件もすぐに真似して導入するため、すぐに差別化効果が薄まってしまいます。
そのため、長期に渡って持続的な効果を発揮する差別化は、設備だけではなく躯体でも行うことがポイントとなります。

躯体で行う差別化とは、例えば天井高を高くしたり、収納量を増やしたりする差別化です。特に、賃貸住宅では1階に空室が発生しやすいことから、躯体で1階の空室対策を行っておくことが差別化となります。例えば、1階の天井高を高くし、床も上げて床下に収納庫を作るといったアイデアもあります。
床を上げておくと、収納量が増えるだけでなく、歩行者からの視線もかわすことができる点もメリットです。

その他、天井高が高いと部屋が広く見えるため、入居希望者を案内したときの反応も良くなり、入居者が決まりやすくなります。
収納量や高い天井高による明るさは、入居率向上につながるだけでなく、メンテナンスコストもほとんどかかりません。
定期的な交換やメンテナンスが見込まれる設備と比較すると、効果を長期間維持しやすい差別化要素となります。

2-4.省エネ対策によって水道光熱費を安くする

省エネ対策は地球環境に優しいだけでなく、賃貸経営にも好循環をもたらします。
理由としては、省エネ住宅は入居者の水道光熱費が安くなるからです。

入居者は、物件を選定する際、貸主が思っている以上にランニングコストも気にしています。
例えば、プロパンガスは都市ガスと比べてガス代が高いため、プロパンガスが理由で断られてしまう物件も多いです。(ただし、プロパンガスを採用すると事業者から機器の貸与がありコストダウンとなるメリットがあります。プロパンガスを選択する場合には、貸与される機器が水道光熱費を抑える高効率設備になっているか等を確認することがポイントです。)

省エネ住宅は、入居者に水道光熱費を安くできるというイメージを与えることができ、長期的な空室対策となります。
長期的な省エネ効果は、将来入れ替え可能な設備(空調や照明等)よりも、根本的な対策となる外皮性能(断熱・気密性能)に着目することが大事です。
また、太陽光発電システムの導入によって電気代を抑えられるようにしておくと、さらなる差別化となります。

　

2-5.建物の美観を保てる外壁仕様とする

建物の外観を美しく保ち、古さを感じさせないことも入居率の維持に効果があります。
外観は入居希望者が最初に目にする部分ですので、第一印象は良いに越したことはありません。

タイルや石を外装材として使用することで長期にわたり美観を保つことが可能です。

だたし、タイルや石は重い材料のため、在来木造や軽量鉄骨造の建物では地震時の揺れが大きくなり、剥離の危険性があることから採用が難しい場合もあります。しかしながら、昨今は建築技術も進んでおり、一部のハウスメーカーでは木造でもタイルで仕上げることができる会社も出てきています。

さらに光触媒と呼ばれる機能が付加されたタイルを用いれば、メンテナンスコストも抑えながら長期間美観を維持することもできます。また、最近では塗装・コーティング技術の向上でタイルや石には及びませんが長期間美観を維持できる高機能な外装材も登場しています。

これからの賃貸住宅は、メンテナンスコストを削減しながら長期に外観の美観を保てる仕上げ材を選定していくことが望ましいといえます。

2-6.ターゲットに適した仕様にする

賃貸住宅では、ターゲットに適した設備を設けることも長期安定経営には必要となってきます。

例えば単身世帯であれば、24時間利用可能なゴミ置場や浴室乾燥機のニーズが高いです。
ファミリー世帯では、追い炊き機能付きのバスや3口のコンロ等が喜ばれます。

間取りに応じてターゲットが決まり、ターゲットに応じて求められる仕様が若干異なりますので、仕様はターゲットに合わせてニーズの高いもの、あるいは想定した生活を実現できるものを優先して採用すると良いでしょう。

2-7.高い耐震性能をアピールできるようにする

高い耐震性能を備えておくことも、これからの賃貸住宅には求められます。

住宅の性能に関しては賃貸よりも分譲の方が一歩進んでおり、やがて賃貸が分譲に追いつくという傾向があります。昨今の分譲マンションでは、耐震性能が重要なアピール要素となってから久しいです。賃貸マンションでも、そのうち耐震性能の重要性が増すことが予想されます。

まだ耐震性能を十分にアピールしている賃貸住宅は少ないため、今から取り組めば将来も選ばれる物件へと繋がります。