賃貸住宅経営

不動産オーナーのためのインボイス対策

令和5年10月1日から消費税のインボイス制度が始まります。これまで消費税の申告をされているオーナーの方であれば、既にご存じだと思いますが、消費税についてあまり意識されてこなかった方にも影響がありますのでここに解説いたします。
そもそも不動産収入が消費税の課税対象となるのか。改めて確認していきます。
居住用のアパートやマンションの貸付は消費税の課税対象になりません。また、土地を更地で貸している場合も同じです。それに対して、駐車場を貸していたり、事務所や店舗への貸付をしている場合は消費税の課税対象となります。

「でもこれまで消費税を納めたことなんてなかった」というオーナーの方もいらっしゃると思います。それは、基準期間において消費税の課税対象となる金額が1,000万円以下であれば消費税を納めなくてもよいというルールがあるからです。
消費税の側面からみると皆さまは以下のどちらかに該当します。

・消費税を納めている課税事業者
・消費税を納めていない免税事業者

インボイス制度については「自分には関係ない」と思われている方もいます。しかし、上の表の通り、消費税の課税取引となる貸付を行っている場合は、免税事業者であっても、このインボイス制度の対象となります。
インボイス制度が始まると、適格請求書発行事業者が発行する「適格請求書（インボイス）」でなければ、その消費税部分を控除できなくなるため支払者の負担が増えることになります。適格請求書発行事業者になるためには免税事業者をやめて、課税事業者として消費税の申告と納税を行う必要が出てくるのです。
オーナーの皆さまには、借り手から「インボイス番号」についてのお尋ねのお手紙が、既に届いているかもしれません。制度開始までに適格請求書発行事業者になるか否かの判断をしなければなりません。

1.「これまで消費税を納めていなかったので、適格請求書発行事業者にならずに免税事業者のままでいる」選択をした場合は、借り手の負担が増える可能性がありますので、家賃の値下げ交渉を受けたり、貸借契約を解除されてしまうこともあるかもしれません。

2.「適格請求書発行事業者の登録を行って消費税の課税事業者となる」選択をした場合は、借り手との円満な契約を継続しやすくなるでしょう。ただし、消費税の申告と納税を行う必要がありますので、ご注意ください。以降の章で制度を正しく理解し、家賃減額や解約のリスクを回避しましょう。