賃貸住宅経営

不動産オーナーのためのインボイス対策

令和5年10月1日から消費税のインボイス制度が始まります。これまで消費税の申告をされているオーナーの方であれば、既にご存じだと思いますが、消費税についてあまり意識されてこなかった方にも影響がありますのでここに解説いたします。
そもそも不動産収入が消費税の課税対象となるのか。改めて確認していきます。
居住用のアパートやマンションの貸付は消費税の課税対象になりません。また、土地を更地で貸している場合も同じです。それに対して、駐車場を貸していたり、事務所や店舗への貸付をしている場合は消費税の課税対象となります。

これまで消費税を納税してきた「課税事業者」の方も納税してこなかった「免税事業者」の方も、インボイス制度に合わせて、適格請求書発行事業者に登録するためには、「適格請求書発行事業者の登録申請」が必要となります。
登録申請は、紙で申請する方法とe-TAXを利用して申請する方法があります。
紙での申請の場合は、国税庁のホームページから用紙をダウンロードして、皆さまのエリアにある「インボイス登録センター」へ郵送することになります。（全国に12ヵ所あり、国税庁のホームページで確認できます）

e-TAXの場合は、申請サイトから手続きを行います。
申請後に審査が完了すると公表サイトに皆さまが登録され、通知書が届きます。この通知書が届くまでに要する期間は、紙での申請では現在２～３ヵ月程度、e-TAXの場合は、１カ月程度です。今後の混雑状況によってはさらに時間を要するかもしれません。制度開始に合わせて適格請求書発行事業者となる場合の申請期限は9月30日ですが、通知書の発行までに時間がかかるため、登録を決められた方は、早めに登録申請をすることをおすすめします。

皆さまのお手元に届く通知書には、大切なTで始まる13桁の通知番号が記載されています。これがいわゆる「インボイス番号」として、借り手に対して発行する請求書や新しく締結する賃貸借契約に記載する番号になります。
借り手の事業者は、このインボイス番号が適格請求書発行事業者として国に登録された正しい番号かどうかを「公表サイト」で確認する作業を行います。公表サイトにＴで始まる13桁のインボイス番号を入力すると、皆さまの名前が表示され、適格請求書発行事業者として間違いがないことが確認できるようになっているのです。

これまで消費税の免税事業者だったオーナーの方が、インボイス制度に合わせて適格請求書発行事業者の登録をした場合、消費税はどれくらい納税することになるのでしょうか？
事例を使ってみていきましょう。

【事例】

インボイス制度が始まると、実務的には新たに増える面倒なことがあります。それが「インボイス保存義務」です。適格請求書発行事業者は、消費税の課税取引がある場合、相手に対して、適格請求書（インボイス）を交付する必要があります。そして交付した売手も、それを受け取った買手も双方が保存する義務を負うことになります。
賃貸経営をされている場合、毎月家賃の請求書を発行していますでしょうか。通常、毎月請求書を発行することはなく、口座振替により定期的に同額の家賃を受け取るケースが多いかと思います。では、そのような場合、インボイス保存義務にはどのように対応をすればよいのでしょうか。

インボイスは、必要な記載事項を複数の文章で満たしていればよいことになっています。賃貸経営の場合、「賃貸借契約書」と「通帳の記録」で必要事項を満たしていれば、それを双方が保存しておくことでインボイス制度に対応していることになります。
ただ、ここで注意点があります。「適格請求書」には要件があり、「インボイス番号（Tで始まる13桁の番号）」や「税率ごとの対価の合計額及び適用税率」と「消費税額等」の記載が必要となります。
皆さまがお持ちの過去の契約書には、インボイス番号は記載されていません。消費税の記載も現状と異なり、10％の税率ではなく、8％や5％の時のものである可能性もあります。

インボイス制度に対応するには、インボイス番号や適用税率、消費税額等を記載した「賃貸借契約書」を改めて作成し、双方で署名捺印し賃貸借契約を再締結することが考えられます。しかし、契約の再締結は、借り手に家賃の値下げ交渉のきっかけを与える可能性があります。新型コロナウィルス感染症（COVID-19）の影響で経営が厳しい借り手からすると賃貸借契約の再締結は、家賃の値下げ交渉の場としては最適です。

では、賃貸借契約の再締結をせずにインボイス制度に対応するにはどうしたらよいでしょうか。
「不足事項の通知文」を作成して借り手に渡します。「不足事項の通知文」と従前の「賃貸借契約書」と「通帳の記録」をセットにして双方で保存することでインボイス保存義務を満たしたことになります。
下記に簡単なサンプルを掲載しておりますのでご参考ください。

[不足事項の通知文]サンプル