賃貸住宅経営

ビッグデータから読み解く、最新の賃貸市場動向

これは不動産価格の上昇と下落をグラフ化したもので、０のラインより上が「前年より地価が上昇した」、0のラインより下が「前年よりも地価が下落した」ことを表しています。つまり右肩上がりであっても、0のラインを下回っていれば、“地価の下落幅が縮まった”というだけで、決して地価そのものが上がったわけではない、ということになります。このデータによると、2001年以降、全体的に地価が上がりにくい状況が続いていること、またここ数年で地方四市の勢いが強まっていることがわかります。2007～2008年頃のミニバブル期には、都心でビルや収益物件の購入が相次ぎ、東京が先頭に立って日本の地価を引き上げていた状況でしたが、2013～2014年のアベノミクス以降、東京を含む三大都市圏が地価を下げる一方で、地方四市（札幌・仙台・広島・福岡）が日本の地価を牽引するエリアとして頭角を現し始めました。これは三大首都圏がコロナ禍による観光需要の消失で甚大な影響を受ける中でも、地方四市ではそれを上回る勢いで再開発事業が進み、また北海道新幹線をはじめとする国家的プロジェクトが各地で行われたことなどが背景としてあります。

続いて、地価動向を「住宅地」と「商業地」に分けて見てみると、住宅地は31年ぶりに上昇（0.1％）に転じ、また商業地も3年ぶりに上昇（0.5％）に転じています。それぞれの上昇率にはどういった特徴があるのか、まずはこのデータをご覧ください。

この表は「圏域別の地価変動率の推移」を示したデータで、地価の上昇を赤色で、下落を青色で塗り分けており、上昇率・下落率が高いほど色が濃くなっています。この表を見ると、住宅地よりも商業地の赤みが濃い、つまり上昇率が高いことがわかります。
商業地についてはテレワークによるオフィスの空室率が問題視されることもありますが、商業地は元来ショッピングをする場所であり、そもそも駅が近いため地価が活性化しやすいといった特徴を備えています。また最近では駅から徒歩圏内にタワーマンションが建設され、商業地が“住む場所”として認知されてきたことも地価上昇の要因の一つとなっています。交通アクセスが良く、利便性に優れた商業地は単独世帯やファミリー層を中心に人気を集めており、コロナ禍で行動・生活様式・勤務形態などが変化したことで利便性へのニーズがさらに高まったことも追い風となっているようです。人口が減る中でも世帯数は増加傾向にあり、単独世帯数は2032年にピークを迎えるまで増え続けることがデータでも明らかになっています。また、2045年までの予測データを見ても、経済性や利便性の高い主要都市の人口は将来的に増加傾向もしくは横ばいとなっていることがわかり、都市化率は右肩上がりとなっています。

このようなデータでも示されている通り、たとえ人口が減少していても、駅の近くに住む人が離れていく状況は考えにくく、かつ利便性を求めて商業地に住む方がさらに増える可能性が高いことから、商業地については景気さえ良ければ今しばらく上昇が続いていくと予想されます。

一方、住宅地については31年ぶりに上昇に転じたとはいえ、首都圏や地方四市を除く、その他の地方圏では人口減少を背景に下落が目立っています。商業地と比べて、住宅地の地価上昇エリアはかなり限られていることが下図でも示されています。

住宅地は人口の影響を受けやすく、人口が減り続ける今、地価を押し上げる力が乏しくなってきているともいえるでしょう。先ほどご紹介した都市化率のデータからも都市と地方圏との差は今後さらに広がっていくことが予想されるため、住宅地でアパート経営をする、もしくは土地や空き家を持っている方は慎重に考え、かつ早めに対策することをおすすめします。以上のように、今後の土地活用においては、住宅地と商業地ではそれぞれ異なる動きとなってくることを抑えておきましょう。

青の棒グラフが「平均年収」、赤の折れ線グラフが「新築マンション平均価格」、緑の折れ線グラフが「中古マンション平均価格」を表しています。このグラフを見ると、平均年収はゆるやかな減少傾向にあるにもかかわらず、資材価格や人件費の高騰を背景に新築マンション価格は右肩上がりとなっています。高騰した新築マンションを購入している方は、パワーカップルと呼ばれる年収1,500万円以上の夫婦共働き世帯、アジアをはじめとする海外の一部の富裕層に限られており、もはや新築マンションは一般人には手が届きにくい高価なものとなりつつあります。さらに、新築マンションを買えない方が中古マンションへと流れ、新築と中古ともに価格が上昇しています。

労働人口の減少による働き手の不足やウッドショック、国際情勢など、建築業界を取り巻く様々な問題が早期に解決する見込みは薄く、建築費が下がる可能性も低いことから、持ち家市場の高騰は今後も続くと予想されます。そのような中で、最近ではリフォームやリノベーションなどを施した、分譲マンションと大差のない賃貸住宅も登場してきました。コロナ禍を経験したことで、長期間の住宅ローンに縛られず気軽に転居できる賃貸住宅をあえて選択する方が増えた消費者マインドの変化も背景に、賃貸住宅への注目度は確実に高まっています。2023年は新型コロナウィルス感染症が落ち着いてきたことで、転勤の復活や出社へ回帰する企業が出始めたことなどからも、賃貸市場については今後さらなる安定的な拡大が見込めるでしょう。

2008年までは毎年40万戸を超える安定した着工戸数を維持していましたが、リーマンショックや東日本大震災で減少に転じています。その後、復興需要や相続税の改正、マイナス金利政策で金融機関が不動産への融資を傾注させた背景などから40万戸を超えるまでに回復したものの、2018年のシェアハウス問題など建築会社や金融機関の不祥事が重なり、融資の審査も強化されたことで再び減少傾向に。2021年にようやくプラスに転じ、ここ数年では回復傾向にあります。こうしてグラフを振り返ることで、いかに着工戸数が景気や社会情勢の影響を色濃く受けるのかがわかるかと思います。

また、着工戸数データの注目点として「市場に出回る賃貸住宅の築年数」も挙げられます。賃貸住宅は1996年の約62万戸をピークに、リーマンショック前まで40万戸を超える大量供給時代が続きました。しかし、リーマンショック後は建築戸数が減少し、結果的に賃貸市場全体に築年の古い貸家が増える状況となっています。特に顕著なのが関西圏で、1980年（新耐震基準への改正前）に建てられた貸家のシェアが1/4前後を占めています。

こうした古い貸家は耐震性、耐久性、安全性に乏しく、また築30年を超えることで税務効果も薄れます。災害が頻発する昨今、『耐震性の高い安全な家に住みたい』ニーズが高まっていることからも、関西圏・九州圏の都心部を中心に、建て替えのマインドが高まっていくことが予想されます。古い物件を建て直すことで大きな収益物件となる可能性をはらんでいるエリアは関西圏・九州圏以外にも多くあります。市区町村の立地適性化計画など参考に、ご自身の住むエリアや土地を持つエリアのポテンシャルを確認しておくといいでしょう。

■立地適性化計画

なお、建て替えの際の参考として、「間取別 流通戸数シェア増減率」のデータについても触れておきます。「間取別 流通戸数シェア増減率」によると、特に1LDKの流通戸数が増加しているエリアが多く、逆に1Kの流通は減少傾向となっています。

また、平均賃料単価のデータを見ても、シングル（1R・1K・1DK）に比べてDINKS（1LDK・2DK）の方が家賃単価の上昇率が高く、価格面でも期待がもてる結果となっています。

これは、コロナ禍を経験したことで『住空間に価値を置きたい』、『広い部屋に住み替えたい』といったニーズが増えたことを表しており、このことからも今後は住宅の“質的向上”に加えて単身世帯でも“広さ”が重視されるポイントとなっていくことが予想されます。
ウィズコロナの常態化や気候変動に伴う脱炭素化などを背景に、先ほどの耐震性も含めて、良質な賃貸住宅への建て替えが求められているといえるでしょう。

外国人観光客が増加したことにより観光地は賑わい、旅館やホテルなど観光業に関わっている従業員の社宅や民泊事業が息を吹き返してきました。さらにエリアについても都心回帰の動きも顕著になり、若年層の大都市圏の転入増が起きています。

入居者が賃貸住宅を選ぶポイントは間取り・通勤や通学先・家賃水準・住環境など多岐にわたります。そのなかでハイブリッドな働き方の普及によって、テレワークを前提とした部屋数や広さといった住空間の価値を重視する傾向が強まっています。特に１LDKは単身世帯にも人気が高く、生活コスト上昇による住宅購入予算の減少からファミリータイプの賃貸需要も拡大しています。

2018年以来、賃貸住宅の建設が減り、相対的に築年数が古い物件のシェアが増加していることに前章で触れた通り、賃貸住宅の質的向上に取り組む必要性が今まで以上に求められています。住空間への関心が高まる一方で、未だに耐震性、耐久性、快適性、安全性に乏しい、借り手の要望を満たせない賃貸住宅が多いのも事実です。また国交省は2024年4月以降、新築の建築物の販売・賃貸の広告等において、建物の「省エネ性能の表示」を努力義務とし、ガイドラインを公表しました。昨今では国民の省エネに対する意識も高まっており、賃貸住宅オーナーとしては住まいの省エネ性能が勝ることで、入居率アップにつながる可能性があります。

今後の賃貸市場は拡大が見込めるものの、利便性や柔軟性を求めてエリアの選別が進み、人が集中するエリアと淘汰されるエリアとの差が拡大するであろうことから、所有地の地域性を理解することは大変重要になってきます。先々の変化を的確に捉えるためにもデータ収集による分析が重要であり、常に最新の情報にアップデートしていくことを意識するようにしましょう。