賃貸住宅経営

ビッグデータから読み解く、最新の賃貸市場動向

コロナ禍で土地の価値がどのように変化したのか、まずは国土交通省の基準地価を元にした「三大都市圏・地方圏の対前年比変動率」について解説します。

これは不動産価格の上昇と下落をグラフ化したもので、０のラインより上が「前年より地価が上昇した」、0のラインより下が「前年よりも地価が下落した」ことを表しています。つまり右肩上がりであっても、0のラインを下回っていれば、“地価の下落幅が縮まった”というだけで、決して地価そのものが上がったわけではない、ということになります。このデータによると、2001年以降、全体的に地価が上がりにくい状況が続いていること、またここ数年で地方四市の勢いが強まっていることがわかります。2007～2008年頃のミニバブル期には、都心でビルや収益物件の購入が相次ぎ、東京が先頭に立って日本の地価を引き上げていた状況でしたが、2013～2014年のアベノミクス以降、東京を含む三大都市圏が地価を下げる一方で、地方四市（札幌・仙台・広島・福岡）が日本の地価を牽引するエリアとして頭角を現し始めました。これは三大首都圏がコロナ禍による観光需要の消失で甚大な影響を受ける中でも、地方四市ではそれを上回る勢いで再開発事業が進み、また北海道新幹線をはじめとする国家的プロジェクトが各地で行われたことなどが背景としてあります。

続いて、地価動向を「住宅地」と「商業地」に分けて見てみると、住宅地は31年ぶりに上昇（0.1％）に転じ、また商業地も3年ぶりに上昇（0.5％）に転じています。それぞれの上昇率にはどういった特徴があるのか、まずはこのデータをご覧ください。

この表は「圏域別の地価変動率の推移」を示したデータで、地価の上昇を赤色で、下落を青色で塗り分けており、上昇率・下落率が高いほど色が濃くなっています。この表を見ると、住宅地よりも商業地の赤みが濃い、つまり上昇率が高いことがわかります。
商業地についてはテレワークによるオフィスの空室率が問題視されることもありますが、商業地は元来ショッピングをする場所であり、そもそも駅が近いため地価が活性化しやすいといった特徴を備えています。また最近では駅から徒歩圏内にタワーマンションが建設され、商業地が“住む場所”として認知されてきたことも地価上昇の要因の一つとなっています。交通アクセスが良く、利便性に優れた商業地は単独世帯やファミリー層を中心に人気を集めており、コロナ禍で行動・生活様式・勤務形態などが変化したことで利便性へのニーズがさらに高まったことも追い風となっているようです。人口が減る中でも世帯数は増加傾向にあり、単独世帯数は2032年にピークを迎えるまで増え続けることがデータでも明らかになっています。また、2045年までの予測データを見ても、経済性や利便性の高い主要都市の人口は将来的に増加傾向もしくは横ばいとなっていることがわかり、都市化率は右肩上がりとなっています。

このようなデータでも示されている通り、たとえ人口が減少していても、駅の近くに住む人が離れていく状況は考えにくく、かつ利便性を求めて商業地に住む方がさらに増える可能性が高いことから、商業地については景気さえ良ければ今しばらく上昇が続いていくと予想されます。

一方、住宅地については31年ぶりに上昇に転じたとはいえ、首都圏や地方四市を除く、その他の地方圏では人口減少を背景に下落が目立っています。商業地と比べて、住宅地の地価上昇エリアはかなり限られていることが下図でも示されています。

住宅地は人口の影響を受けやすく、人口が減り続ける今、地価を押し上げる力が乏しくなってきているともいえるでしょう。先ほどご紹介した都市化率のデータからも都市と地方圏との差は今後さらに広がっていくことが予想されるため、住宅地でアパート経営をする、もしくは土地や空き家を持っている方は慎重に考え、かつ早めに対策することをおすすめします。以上のように、今後の土地活用においては、住宅地と商業地ではそれぞれ異なる動きとなってくることを抑えておきましょう。