賃貸住宅経営
徹底比較！資産活用の決断ポイント
相続を見据えた賃貸住宅建築、どちらが良い？
現金一括 vs ローン利用

公開日：2024年11月28日

ミサワホーム

グッドオーナー編集部

1.現金一括で建てる？借り入れる？
2.賃貸住宅が相続の節約に有利と言われる理由
3.ローンの活用で最適な建築計画を
4.初期費用回収までの期間、収益の違い
5.相続時の分配、その後も考えた計画を
6.ゴールを意識した相続税対策を

1.現金一括で建てる？借り入れる？

相続を見据えて賃貸住宅を建てるにあたり、同じ条件下で
① 現金一括で賃貸住宅を建てる
② アパートローンを組んで建てる
2つのパターンを考えてみましょう。
まずは、それぞれのメリット／デメリットから（図１）。現金一括／アパートローンで大きく違うのは、建築できる賃貸住宅の質や規模です。現金一括の場合、所有する現金以上の賃貸住宅を建築することは不可能ですが、手持ちの現金に加え、アパートローンも活用することで、階層・設備・居室数など、土地のポテンシャルを最大限に活用した賃貸住宅を建築することが可能になるでしょう。

2.賃貸住宅が相続の節約に有利と言われる理由

相続を見据えた場合、なぜ賃貸住宅が良いと言われているのでしょうか。
相続税は、「相続税評価額」をもとに納めるべき相続税を算出します。そのため、保有する資産の評価額をどれだけ抑えることができるかがポイントになります。
土地や建物は、他人に貸している割合により、評価額を下げることができます。土地は、借地権割合などにより一般的に40%程度まで抑えられると言われています。賃貸住宅は、借家権割合（全国一律で30%）と賃貸割合を準じて算出されます（相続時の建物評価は、固定資産税評価額と同等）。
「土地や建物の評価が下がる」と言っても、あくまでも相続税を算出する評価額を抑えられるという意味。土地・建物自体の資産的価値が下がるわけではありません。
では、具体的にどの程度評価額を下げられるのか見てみましょう（図2）

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