賃貸住宅 特集

単身者向け賃貸の新時代

日本では少子高齢化が進み、2008年をピークに人口が減少し続けています。この傾向は今後も進み、国立社会保障・人口問題研究所の将来推計によると、2050年には日本の総人口は1億人を下回ることが予測されています。
しかし賃貸住宅市場を分析する場合、大切なのは人口の増減ではなく、世帯数の動向です。住宅は世帯単位で必要とされるものですから、どのような家族構成の世帯が増減していくかを考える必要があります。
下のグラフを見ると、2025年以降は単身世帯が上向き傾向で、ひとり親と子、夫婦のみ世帯、ファミリー世帯は減少することがわかります。つまり賃貸住宅市場の中心である、単身者世帯のみが増えていくと考えられます。
単身者向け賃貸住宅は、市場への供給量が多いですが、築20年以上の住宅も多く、現在の単身者ニーズに合わない物件が増えているので空室が目立っているのが現状です。
今後は、大きく変化していくと言われている単身者のライフスタイルに応えることが、20年後、30年後も入居者に選ばれる賃貸住宅経営につながります。 今回はそんなこれからの単身者ニーズについて特集します。

下の図は、「マズローの欲求5段階説」を元にしたものです。これは心理学者アブラハム・マズローが「人間は自己実現に向かって絶えず成長する生きものである」と考え、人間の欲求を5段階に理論化したものです。
日本は経済的にも成熟し、商品やサービスに対してのニーズがより高次なものへと変化しています。そんな中で、より良い住まいに暮らすことは一つの自己実現だと言えます。それは単純に住まいの広さや家賃だけの判断ではなく、他の賃貸住宅とは違う空間の魅力をつくり、「なりたい姿が実現できる」住まいの提供をすることが、「選ばれる」賃貸住宅に繋がるのです。

単身者のニーズを考える時、「働き方の変化」は大きなポイントになります。コロナ禍以降、会社以外の場所でも仕事ができる「テレワーク」の導入も進んでいます。
また、複数の仕事を持ち、副業を自宅で行うケースも多くなりました。他にもフリーランスで働く単身者も多くなり、自宅で働くというライフスタイルは、もはや当たり前になっています。
自宅で仕事をする場合、問題になるのはそのスペース。当然、居住空間と仕事をするスペースを分けたいというニーズは高くなります。家賃が少し高くても、入居者が住みたくなる空間を提供できるかを考える必要があります。

賃貸住宅経営で入居者を募集する際、より良い入居者に住んでもらいたいという思いは、どのオーナーさまにもあることです。実際に入居者をご自分で面接するというオーナーさまもいらっしゃいます。そして良い入居者に住んでもらえるかどうかは、賃貸住宅の「質」で決まります。
質の高い入居者が、質の高い賃貸住宅を求めるのは当然のことで、意識が高く自己実現を求めている単身者ほどその傾向が高くなります。より良い仕事を求めるため収入も高い分、高い賃料でも価値を認められれば入居が期待できます。
さらに意識の高い入居者は、マナーの面でも良い傾向があります。家賃支払いが安定していることはもちろん、ゴミ出しや騒音などの入居者トラブルが少ないこと、設備などを大切に使ってもらえることなどが期待できます。こういった入居者をターゲットに想定することが、長期安定経営につながります。

これからの単身者のライフスタイルに応える住まいをミサワホームは徹底的に検証し具現化しました。
それが「Belle Lead SkipHigh 単身者向けプラン」。
空間を立体的に使うことで、より満足度が続く賃貸住宅をご提案します。

今の単身者が理想とする賃貸住宅は、1K・25㎡〜35.0㎡ほどのものです。この単身者向けプランでは、専有面積を約30㎡に設定。さらに空間を立体的に使うことにより、1階に「蔵」※収納、2階には「ロフト蔵」を設けることができるため、面積以上の広さを実現。大容量の収納があることで、リビングに余計なモノを置くことなく広々使うことができます。
1階は、リビング下部分に「蔵」収納を設置することで、バルコニーの位置を1.5階の高い位置に設置できます。外からの視線を防ぎながら採光も良くなり、防犯性も高まるため、一般的に入居者が集まりにくいとされる１階住戸の不安要素を取り除く魅力的な空間を実現できます。
また、1階・2階、どちらもスキップリビングを採用することで、空間に立体的な区切りができ、オンとオフを使い分ける生活が実現できます。
※ 「蔵」は居室としての使用はできません

多くの賃貸住宅入居者が不満に感じている収納不足を解消できるのが、ミサワホーム独自の大収納空間「蔵」 ®です。空間を立体的に設計することで、リビング下や天井裏などを大容量の収納スペースとして活用できます。
災害大国といわれる日本では、震災などでライフラインがストップすることを考慮して、生活用品を数日分、備あ蓄することを国が推奨しています。しかし単身者向けの賃貸住宅では、その備蓄のためのスペース確保が現状難しいのです。
「蔵」収納があれば日々増えていくさまざまなモノの収納に加えて、備蓄用の空間的なゆとりも得ることができ、より安心できる住まいを提供できます。

※ 大収納空間「蔵」（商標登録第5784125号）はミサワホームの登録商標です。
※ 「蔵」は居室としての使用はできません

自宅で仕事や勉強、趣味のライフワークを行いたい入居者にとって、ONとOFFを使い分けることができるスペースの提供は、自己実現につながります。これを具現化したものが「ミニラボ」。キッチンとリビングの間に配することで、コーヒーや軽食へのアクセスも良く、すぐに作業に戻ることができます。
またスキップリビングは、仕事や勉強とは切り離してリラックスできるように、フロアレベルを変え、内装の雰囲気も変えています。数段、階段を上がるだけで別空間となるため、ONとOFFをスムーズに切り替えることが可能です。

これからの単身者は、ますます創造性を発揮し、仕事や成長のために学習をすることを求める傾向が強くなると言われています。単身者のための賃貸住宅は、単に食べて寝る場所ではなく、快適に生活できる自己実現の場所であることが求められます。
このようなニーズに応える空間を作り上げることは、20年、30年経っても魅力的な物件であり続けることにつながります。
人口減、少子化の時代だからこそ、常に選ばれる魅力を持ち続けることが、これからの賃貸住宅に求められるのです。

日本は慢性的な労働人口の不足で、企業にとって人材の確保が深刻な課題となっています。
対策の一つとして注目されているのが、福利厚生充実の一環とした社宅や寮の整備です。
意識の高い人材を確保するためにも、より良い住まいが必要とされています。

高度成長期の日本では、福利厚生のための社宅や寮の充実は不可欠なものでした。しかしバブル崩壊以降は企業の余力がなくなり、所有する社宅や寮を整理するケースが多くなっていました。
しかし現在では人材確保のために、再び社宅・寮のニーズが高まっています。2020年12月の厚生労働省発表によると、仕事を探す人1人に対して、求人がいくつあるかを示す有効求人倍率は、1.57倍という高い水準でした。つまり、より魅力的な仕事の環境を提供し、その企業を選んでもらうために、高品質な社宅を整備するなどの対策が必要です。
ミサワホームでは人材開発の視点も取り入れ、人材の確保・定着にとどまらず、社員の成長を促すプランニングを推進。一歩進んだ社宅・寮の企画・提案をしています。「Belle Lead SkipHigh 単身者向けプラン」は、意識の高い単身者をターゲットに開発された賃貸住宅ですから、より良い人材を迎えたいという企業のニーズに合致します。
この新プランの特徴である「ミニラボ」は、向上心の高い入居者が、より快適かつ効率的に仕事や学習を行えるスペースとして開発されています。単に暮らすだけの空間ではなく、自己成長を後押しする空間として提供できます。

現在は社宅として利用している建物も、社会情勢の変化などにより20年後、30年後には役割が変化する可能性があり、社宅としての役割を終えた後のことも考えておく必要があります。特徴のある建物であれば賃貸住宅として引き続き貸し出すことができますが、特徴がない場合、次世代の市場の変化によっては、売却や別の用途に使うために解体することまで考えておかなくてはなりません。ミサワホームの木質パネル接着工法なら性能が高く、付加価値があるため、引き続き賃貸を継続することも可能ですし、RC造などと比べ、減価償却期間が22年と短く、また、万が一の売却の際も解体費用が抑えられるため、次の戦略を立てやすいのが魅力です。

従来社宅・寮といえば、土地と建物を会社が所有するケースが多かったのですが、現在は土地オーナーから、土地または土地と建物を借りて整備するケースが増えています。いわゆる借り上げ社宅です。
ミサワホームは企業所有の社宅はもちろん、土地オーナーが建物を建てて一棟貸しするケースも数多くあり、企業のニーズと土地オーナーさまのメリットを両立した物件を計画・建築するノウハウがあります。
そのベースとなるのは、やはりそこに暮らす方のライフスタイルに合わせた、快適な住まいを提供できること。その優れた性能があるからこそ、満足度の高い社宅・寮が実現できます。

オーナーさまが建てた物件を病院が借り上げたケース。女性職員に配慮したセキュリティ対策でオートロックを設置し、内階段とすることで防犯面に配慮。従来の寮のイメージから脱した「早く家に帰りたくなるような上質な邸宅」の佇まいを実現しました。

オーナーさまが建てた物件を大学が借り上げたケース。監督とも入念に打合せをして実現した名門陸上競技部の学生寮。50人が着席できる食堂は、ミーティングルームとしても活用。チームとしての成長を建築でサポートします。大浴場、サウナも完備しています。

病院所有の土地に建築したケース。東日本大震災で職員が出勤できなかったことを踏まえ、病院の徒歩圏に寮を建築。女性入居者が多いこともあり、セキュリティを重視。高い断熱性能により快適なため、職員がリラックスして暮らせると好評を得ています。