賃貸住宅以外 超高齢社会に活きる医療・介護・福祉事業

社会を支える土地活用

賃貸住宅のマーケットの変化で、
注目されている医療・介護・福祉のための土地活用

超高齢社会の中、様々な社会問題を解決するために
国が推進する「地域包括ケアシステム」

超高齢社会とは、65歳以上の人口の割合が全人口の21%以上を占めている社会を指し、日本の高齢化率は、2023年時点で29.1%に至っています。高齢化率は先進国の方が高い傾向にありましたが、今後中国を含むアジア諸国などは日本を上回るペースで高齢化が進展していく見込みのため、日本の高齢化対策にも注目が集まっています。
超高齢化社会の対応策として日本政府が推進しているのが、「地域包括ケアシステム」。重度な要介護状態になっても、住み慣れた地域で暮らし続けることができるように、住まい・医療・介護・予防・生活支援が一体的に提供される社会システムです。そしてこのシステムで中心となるのが「住まい」です。
要介護状態になっても在宅医療や介護サービスが受けやすく、自分らしく安心して暮らせる環境整備のために、高齢者向け住宅が必要とされています。また障がい福祉の分野でも、障がい者が住み慣れた地域での生活が実現できる環境整備が求められていて、グループホーム整備の需要が急速に高まっています。
これらの課題は運営事業者だけでなく、地域が一体となって解決する必要があり、そのためには、土地所有者の協力も不可欠な状況です。

超高齢社会によるマーケットの変化

土地所有者や賃貸住宅経営者にとっても、超高齢社会は不安要素のひとつであると言えるでしょう。従来の賃貸住宅入居者の中心的な年代は、10代〜40代くらいまででした。しかし高齢化によって、人口ボリュームの年代層が高くなり、2070年には65歳以上が全人口の約41%となります。
さらに少子化による人口減という問題もあり、これからの賃貸住宅経営は、中心となるターゲットを慎重に検討したうえで進める必要があります。従来の入居者をターゲットとするならば、厳しい差別化競争を勝ち抜く戦略が必要です。
一方、ボリュームゾーンである65歳以上を対象としたマーケットを見据えた戦略も選択肢のひとつとなっています。今、高齢者向け住宅をはじめとする医療介護系施設での土地活用が注目されているのも、そんな日本の未来を見据えてのことだと言えるでしょう。賃貸住宅の入居者でも単身やファミリー、社会人や学生などで必要な形態が違うように、医療介護系施設の活用にも様々な方向性があります。

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求められる3つの土地活用分野

今、求められている土地活用方法は、大きく分けて3つの分野があります。ひとつは有料老人ホームやサービス付高齢者向け住宅、デイサービスセンターなど、高齢者施設での土地活用。次に、地域医療を支えるための医療施設での土地活用。そして障がい者施設での土地活用があります。それぞれの立地や地域のニーズに合わせて考える必要があります。

土地所有者と運営事業者を結びつけるミサワホーム

医療・介護・福祉事業の特徴は、賃貸住宅や商業テナントに比べると、若干収益性が低くなる傾向がありますが、今後も利用者ニーズが高まることから、比較的、長期安定経営が見込まれています。また、従来は利便性の低い立地での土地活用方法として捉えられてきましたが、昨今は職員確保の観点から、交通利便性の高い立地環境が求められるようになっています。
こうした背景から所有している土地を、医療・介護・福祉事業として活用したいという土地所有者は年々増加しています。将来を見据えた選択により、所有地の活用で社会や地域への貢献を実現されています。ミサワホームでは30年以上にわたる介護事業直営実績をもとに、様々な運営事業者との情報ネットワークを構築。数多くのマッチングを手がけています。所有地を社会のための活かしたいとお考えの時は、まずはお気軽にご相談ください。

高齢者向け住宅での土地活用

超高齢社会を支えるために最も大切なのが、「住まい」です。
そのための土地活用のヒントをご紹介します。

▶介護施設建築・高齢者住宅建築｜ミサワホームの施設建築実例はこちら

まだまだ不足している高齢者向け住宅

75歳以上の後期高齢者になると、約4人に1人が要介護になるおそれがあるといわれていますが、後期高齢者人口は2054年まで増加し続けるとされています。これに伴って、政府は2030年までに高齢者向けの住宅の戸数を高齢者人口の4％まで引き上げる目標を掲げています。
高齢者向け住宅といっても様々な形態があります。
代表的なのは、介護サービスが包括的に提供される「介護付き有料老人ホーム」、介護サービスが外部から提供される「住宅型有料老人ホーム」、より入居者の自由度が高い「サービス付き高齢者向け住宅」の3つです。それぞれに必要なノウハウ、立地条件などが違いますから、所有地がこのような活用に向いているのか、プロによる調査を受けることをお勧めします。

有料老人ホームは、行政の総量規制がポイント

様々な高齢者向け住宅のなかでも、介護付有料老人ホームについては、介護サービスが包括的に提供されることから、運営事業者としても安定した運営がしやすい事業として高い開設ニーズがあります。しかし、介護保険財源確保の観点から、自由に開設できないように行政により整備数が計画的に制限（総量規制）されています。
認知症グループホームもその対象となっています。開設後の過当競争を避けることで、安定した事業継続を促し、高齢者の生活を守る目的もあります。また、サービス付き高齢者向け住宅については、2025年度まで整備費用に補助金が受けられる制度があります。
運営事業者とのマッチング、行政手続きなど、ミサワホームには多くのノウハウがありますので、まずはご相談下さい。

介護付き有料老人ホーム「マザアス南柏」

グループホーム「マザアス だんらん武蔵野」

差別化が求められるサービス付き高齢者向け住宅

サービス付き高齢者向け住宅は、2011年10月に高齢者が安心して生活できる住まいづくりを推進する目的で創設されました。当初10年間で60万戸の整備目標が掲げられ、整備費の補助や様々な税制優遇制度の後押しもあり、様々な業態の企業が参画し、急速に建設が進められました。
しかし、入居者ニーズを正しく捉えないまま事業参画し、あえなく撤退するケースも見受けられます。今求められているのは、サービス付き高齢者向け住宅の差別化だと考えます。一般的に賃貸住宅が様々な入居者ターゲットに合わせた計画を行なっているように、サービス付き高齢者向け賃貸住宅も入居者ニーズによって、サービスに違いを出していく必要があります。
例えば、透析医療が必要な高齢者に特化し、医療機関と一体となったサービスを行なえる住宅や、ご自宅へ戻れるように医療サービスを受けられる「在宅復帰型」の住宅など、サービスの内容に特化した物件は、実際に人気となっています。ミサワホームでは、サービス付き高齢者向け住宅の差別化に対するノウハウも多くあり、運営事業者とのマッチングの際にコンサルティングも行なっています。

医療対応細分化の「メディケアホーム」

自立から要介護まで支えるサービス付き高齢者向け住宅 「BLANJR札幌」

今後、需要が増加するホスピス型住宅

高齢者に対して、長期の医療を病院で行なうのではなく、介護の場で行なうのも国の方針のひとつです。そのため従来は、病院で長期入院してお亡くなりになっていた、がんなどの末期患者の高齢者を受け入れることができる「ホスピス型」の有料老人ホームも注目を集めています。末期患者の場合は、治療よりも痛みや苦しみを軽減することが中心になるため、その専門の病院と連携します。今後、ますます需要が高まっていくと考えられます。

がん末期・難病専門の「在宅ホスピス南柏」

土地所有者が建築して一括貸しが主流

高齢者向けの賃貸住宅経営は、土地所有者自ら行うことは難しい分野です。専門の介護事業者や医療法人が事業として行いますので、基本的に土地所有者は、所有地に自ら建築し、運営事業者に一括借上げをしてもらうのが一般的です。長期に渡り安定した経営が見込めますが、やはり事前の調査や事業計画が大切です。ミサワホームでは独自に調査を行い、リスクを最小限にするノウハウを持っています。

医療施設での土地活用

これからの地域医療を支える診療所。
その建築用地として活用できる土地が求められています。

▶医院建築・病院建築｜ミサワホームの施設建築実例はこちら

行政の地域医療振興策による診療所の変化

国が推進する地域包括ケアシステムでは、大学病院など大病院での外来診療を抑制し、地域の診療所の役割を強化する方針が打ち出されています。しかし、地域の診療所では医師の高齢化が進んでいて、後継者不足による閉鎖も増えているのが現状です。地域の医療提供体制を維持するために、新規開業を目指したり、診療所の継承を希望する医師の需要が高まっています。
また、一戸建の診療所に加え、複数の診療所と薬局が入居するクリニックビルや、一戸建の診療所が集積するクリニックビレッジなどの医療拠点の形態が注目されています。こうした施設は、診療科目間の連携や医療機関の運営効率向上につながることから、今後の地域医療の重要な選択肢となる可能性があります。

医療施設に多くの実績を持つミサワホーム

ミサワホームでは、一戸建診療所の建築から、街づくりの中に組み込むクリニックビル・ビレッジの開発、さらに大規模病院の移転建築まで、様々な医療施設の建築を行っています。所有地が、医療施設として活かせるかどうかの調査をはじめ、医療法人とのマッチングまで様々な実績を持っています。
周辺の競合医院の有無、ニーズの有無、どのような診療内容が周辺に足りないかなどを調査して、医療法人とベストなマッチングをしていきます。土地の活かし方としては、医療機関が求める建物を土地所有者が自ら建築して貸すオーダーリース方式や、土地を貸し、医療機関が建築する方式など、土地所有者や医療機関の要望によって柔軟に対応が可能です。

複数の診療所が入居した「メディカルコミュニティ砧」

クリニック「きとう小児科」

障がい者グループホームでの土地活用

社会を支える土地活用としてぜひ知っていただきたいのが障がい者向けのグループホーム。
全国的に不足しています。

▶障がい者施設 建築･開業｜ミサワホームの施設建築実例はこちら

地域生活への移行を支える障がい者グループホーム

近年、障がい者の地域生活への移行を推進するため、国は障がい者グループホームの整備を重要視しています。厚生労働省の「第3期障害福祉計画」（平成24年度～平成26年度）では、施設入所者の3割以上を地域生活へ移行させることを目標として掲げました。しかし、その後の進捗としては、令和元年度末の施設入所者127,324人を令和5年度末までに6%削減することを目指したものの、実際の削減数は2,985人（約2.3%）にとどまりました。
この背景には、障がい者の高齢化・重度化や、地域の受け入れ体制の整備不足といった課題が指摘されています。こうした状況を踏まえ、国は第7期障害福祉計画（令和6年度～令和8年度）において、施設入所者の5%以上削減を新たな目標としました。
各自治体でも地域生活移行に向けた取り組みが進められています。例えば、鎌倉市では令和4年度末時点で102人の入所者がおり、令和8年度末までに7人（6％）以上の地域移行を目標としています。一方、福山市では令和元年度末の入所者355人のうち、令和5年度末までに22人（6.2%）の地域移行を計画していましたが、実際には3人（0.8%）にとどまりました。
このように、国の方針に沿って障がい者グループホームの整備が進められているものの、現状では地域移行の進捗には地域差があり、さらなる受け入れ体制の強化が求められています。今後、障がい者が地域で安心して生活できるよう、グループホームの整備と支援策の充実がますます重要となるでしょう。

調整区域でも建築できるなど様々なメリットが

障がい者グループホームでの土地活用の特徴は、比較的小規模な敷地でも検討が可能であることです。従来、中古の一戸建てでも運営されていて、軽度の障がい者を対象としたグループホームでは、6LDKの住宅とほぼ同様な建物でも運営可能な場合があります。
また、通常建築が困難な調整区域でも建築許可を出している自治体も多いため、賃貸経営が難しい立地条件でも、土地活用の可能性があります。また、スプリンクラーの設置が義務化されたことにより、古い建物からの移転も多くなり、新築のニーズはますます高まっています。
ミサワホームでは、障がい者向けグループホームの建築推進に力を入れており、事業者とのマッチングだけでなく、行政との調整等も行っておりますので、ご興味のある方は、ぜひご相談下さい。

千葉県市川市・障がい者グループホーム