賃貸住宅 土地の価値を最大限に活かすために。

店舗併用賃貸住宅の可能性

土地という資産には、「建てる」「貸す」「売る」など様々な活用法があります。様々な選択肢の中から、その土地にベストな活用法を選ぶためには、綿密な調査と計画が大切です。今まで賃貸住宅として大丈夫だったからこれからも大丈夫だろうという時代ではありません。少子化・人口減という社会情勢の中で、よりリスクを軽減できる活用方法が求められています。
そのひとつが、店舗併用型の賃貸住宅です。文字通り、貸店舗と賃貸住宅のメリットを併せ持つこの活用方法は、資産活用のリスクを分散することが可能です。今回の特集では、「店舗併用賃貸住宅」について数多くの実績がある、ミサワホーム株式会社・資産活用事業部 事業部長の奥田氏にお話を伺いました。
「ミサワホームは木質系の住宅メーカーというイメージが強いですが、RC造や鉄骨造などテナントビルや店舗の設計・建築にも数多くの実績とノウハウがあります。さらに資産活用のコンサルティングにも定評があり、多くのお客様のお悩みや課題を解決に導いてきた実績があります。
土地活用には様々な方法がありますが、選択肢のひとつとして知っておきたいのが店舗併用賃貸住宅です。これを成功させるためには、様々なノウハウが必要です。ミサワホームでは専門の部署があり、クオリティの高い提案が可能です」と奥田氏。
店舗と賃貸住宅という二つのノウハウが必要なのは当然ですが、他にも入居するテナントの想定や、市場ニーズの調査など、プロでなければ解決できない様々な事柄があります。これを調査・企画から建築、アフターフォローまで一貫して行なえるパートナーを選ぶことが大切です。次ページからは、具体的にどのようなことを考えて、資産の価値を最大限に活かす方法を見つけ出すかをご紹介します。

土地の活用方法は様々です。商業地か住宅地か、郊外か都市部かなどの立地条件に加え、活用の目的に合わせた様々な方法を検討する必要があります。「ミサワホームでは、居住用の活用として賃貸住宅や高齢者向け住宅、事業用の活用として医療・福祉施設や商業施設など、幅広い提案が可能です。
収益性や、相続税対策、資産価値の向上など様々なことを検討し、それぞれの分野のプロの意見をまとめながら、ベストの活用方法を考えます。この多様な提案ができることが、ミサワホームの強みではないでしょうか」と奥田氏。さらに様々な工法を提案できることもメリットです。
「木質パネル工法をはじめ、RC造、鉄骨造などあらゆる建築工法で提案ができますから、建物の目的や立地に合わせて柔軟に対応できます。だからこそオーナー様にとって最もメリットのある活用方法が実現できます。

どのような活用方法を選ぶか、最も大切なのはその土地の市場ニーズや行政ニーズを知ることです。周辺の競合物件、空室率はもちろん、大学や企業の有無、賃貸住宅の需要が高い立地かどうか。また商業地として店舗の募集がしやすい場所か。
さらに医療施設や福祉施設の需要があるかなど、綿密な調査を行うことで、どんな経営を目指すかを検討する材料にします。様々な可能性を探ることが大切です。

一般の賃貸住宅では1階の住戸に入居者が集まりにくい傾向がありますが、その対策として店舗を1階につくることには大きなメリットがあります。さらに、店舗は坪当たりの賃料が高い場合が多く、ひとつの資産で安定的に高収入を期待できます。
様々な業種の誘致が考えられますが、用途地域等により誘致できる店舗も異なるため、まずは市場調査で最適な方法を検討しましょう。

居住用と事業用。2つの異なるニーズに応えることで店舗併用賃貸住宅は成功につながります。

「すでに複数の賃貸住宅を経営されているオーナー様に店舗併用賃貸住宅をご提案することが多くあります」と奥田氏。これは資産活用の基本である、資産を分散するという考え方にもつながります。「居住用と事業用、活用方法を変えてリスクヘッジをすることが、資産を守ることにつながります。

賃貸住宅をすでに経営されている方にとっては、少子化・人口減は大きなリスクです。ですから居住用以外の賃貸収入を得ておくことが、将来の安心につながるのです」と奥田氏。オーナー様の資産を活かすことを考えたミサワホームならではの発想です。

「店舗併用賃貸住宅を計画するためには、様々なノウハウが必要になります。基本は、入居者が求める魅力的な賃貸住宅を計画すること。そこには周辺の物件とは違うコンセプトが必要です。さらに店舗の経営者が求める広さやクオリティにあっていることが必要になります。
この異なる２つのニーズに応えるためには、両方のノウハウと実績を持っていることが必要です」と奥田氏。このような様々なノウハウを持つ建築会社は多くはありません。「このようなノウハウを持つパートナーとなり得る会社を見つけることが、店舗併用賃貸住宅を成功させるポイントだと言えます。ミサワホームは市場調査から設計・建築、さらに入居者・テナント募集まですべてをトータルでお手伝いできます」。

「店舗併用賃貸住宅の相談で多いのは、現在経営している建物の建て替えです。通常の賃貸住宅の建て替えより、さらに多くのノウハウが必要です」と奥田氏。
「建て替えの場合、既存テナントとの交渉の必要がありますから、これについてのノウハウが大切です。建て替え計画の中に立ち退きにかかる補償金や弁護士費用を予め想定しておかなければなりません。また、店舗併用賃貸住宅は商業地に建っているケースも多く、建物の解体にも手間と費用がかかります。さらに賃料が主な収入というオーナー様も多いため、建て替え中の生活資金のことも計算に入れなくてはなりません。
金融機関・不動産業者・税理士などバラバラに相談しているケースも多いですが、これらをワンストップで対応できるとりまとめ役が必要です」。このように店舗併用賃貸住宅の建て替えには、たくさんのノウハウと、多くの手間が必要になります。プロのバックアップがなければ、成功は難しいと言えるでしょう。

「ミサワホームでは、オーナー様がお持ちの土地と出店希望のテナントをマッチングさせるために、コンビニエンスストア、飲食、医院、塾等の教育関係など、様々な業種とのネットワークを築いています。誘致する企業をあらかじめ決めてから建築計画を立てることも多く、綿密な市場調査の上でお客様に合わせた最適な提案を心がけています」と奥田氏。
このようにテナントのマッチングが可能なパートナーを見つけることも、店舗併用賃貸住宅を成功させるポイントと言えます。

店舗は入居する業種によって、求められている広さや設備等に大きな違いがあります。コンビニエンスストアではより広い面積が求められる傾向にありますし、カフェや美容室等では空間を広く見せるために高い天井が求められるケースもあります。
医療関係では待合室と治療室のバランスを良くするために設計時から要望を聞く必要があります。このように入居するテナントによって、設計時の工夫が必要になるケースが多いため、入居テナントをあらかじめ想定しておくことが成功につながります。

店舗併用賃貸住宅の基本は、住宅部分の魅力アップです。周辺の物件との差別化をすることで長期安定経営につながります。基本は快適な空間と、ニーズにあった間取りと広さを用意すること。そして差別化のためを工夫をします。
例えばミサワホーム独自の蔵のある賃貸住宅™や、デザイン性の高い空間は入居者のアピールできるので大きな魅力アップにつながります。さらにペット共生住宅や、趣味に活用できる空間を持つ住宅等、テーマを持った住宅も入居者から喜ばれます。

「通常の賃貸住宅を計画する場合でも、差別化や収支計画等、豊富な実績とノウハウが求められます。それに加えて店舗誘致に関する様々な検討が必要になりますから、すべてをトータルで相談できるプロを見つけることは難しいことですが、ミサワホームでは長い年月をかけて、多くのノウハウを積み重ねてきました。
市場調査から建築・税務・融資・テナント対応までワンストップでトータルにご提案できるように専門の部署を設け、そのノウハウをオーナー様に提供しています」。多くの選択肢の中から最適な資産活用の方法を見つけ出すことは簡単ではありません。まずは信頼できるプロに相談することから始めましょう。

ミサワホームの数多くの実例の中から、規模や業種の異なるケーススタディをご紹介します。

金融機関に建て貸ししていた所有地の有効活用をお考えになっていたオーナー様。資産の組み替えも必要だったため、資産の一部を売却して建築費に充当するなど、トータルな資産活用を行ないました。桜並木の美しい街並みに映えるデザインを目指し、打ち放しコンクリート、アルミ、タイル、ガラスなどの素材感を活かした建物にしています。商業ニーズが高い土地なので、ドラッグストアを誘致しました。

手狭になった医院の拡張のために土地から購入して医院併用賃貸住宅を計画されました。オーナー様の医院に加え、科目の異なる別の医院も誘致しています。待合室の広さや診察室、検査室、スタッフの待機室などの動線を検討して、綿密な設計を行なっています。さらに京都でも人気の住宅地ということもあり、上階は賃貸住宅に。医院とエントランスを分ける等の工夫を行なっています。

ご自宅、駐車場、テナント倉庫などがあった土地で、容積率消化を含めた充分な活用ができていませんでした。ミサワホームでは建築、税務、融資、既存テナント対策など、すべてをワンストップで対応。既存のテナントの営業を継続するために、工事を二期制にするなどの工夫もしています。住宅部分の魅力をアップするために大収納空間「蔵」 ®を採用。最大3.8mの高天井と他にない収納力で入居者の満足度も高めています。

※ 大収納空間「蔵」（商標登録第5784125号）はミサワホームの登録商標です。
※ 「蔵」は居室としての使用はできません

もともと駐車場として利用していた土地。節税対策として活用を考えていましたが、駅から遠い立地のため、賃貸住宅に不安がありました。そこでコンビニを1階に入れることで、入居者の利便性をアップすることを考えました。さらに猫と共生するという差別化につながるコンセプトを持たせることで、入居者に選ばれる賃貸住宅を実現しました。店舗と賃貸住宅の相乗効果で成功につながった事例です。