賃貸住宅 木造？ 鉄骨造？ RC造?

賃貸住宅を工法で考える

多くのオーナー様の話をお聞きすると、計画をスタートする時点で漠然と建てたい工法をイメージされている方がいらっしゃいます。例えば「なんとなく鉄筋コンクリート（RC造）の建物が人気がありそうだ」、「なんとなく木造が建築費が少なくて済むから良さそうだ」など、はじめから工法ありきで考えてしまうオーナー様も少なくありません。賃貸住宅の工法は、「立地」と「目的」をポイントにして検討することが大切です。
どの工法にもメリット・デメリットがあります。一概には言えませんが、例えば「木造」は、設計の自由度が高いので、狭小地や変形地に向いています。「鉄骨造」は、法定耐用年数が木造より少し長いので減価償却できる期間が長くなることになります。「RC造」は、階数の高い建物を建てることができるので、建築コストが高くても収益を多くすることが可能になります。
このようなメリット・デメリットを踏まえて、建設する土地の立地や周辺の環境、家賃相場などを総合的に検討して工法を決めるべきです。さらに収入を重視して経営したい場合や、相続税対策として建てたい場合など、目的によっても工法選びは変わります。当初の資金計画から、長期の計画までを考えてトータルに提案できるパートナーを選びましょう。

広い敷地で、用途地域による建築物の高さや面積の制限が緩ければ、アパートやマンションの工法に関してそれほど悩む必要はありません。しかし、建ぺい率60%・容積率150%といった制限がある第一種住居専用地域など建物の面積や高さの制限が厳しい地域の場合、建てられる工法は自然と決まってきます。
狭小地に賃貸住宅を建てる場合には、敷地に柔軟に対応できる木造が有利です。逆にRC造は鉄筋の入った柱が太い場合があり、狭い敷地では木造より不利だと言えるでしょう。高さ制限が緩く、家賃も高く設定できる地域では、4階建て以上の賃貸住宅を建てることもできるため、鉄骨造やRC造にメリットが出てくるでしょう。このように敷地の特性で、工法を絞り込むことが可能になるのです。

土地の立地によって活用の用途は変わってきます。例えば閑静な住宅街で、ファミリー向けの賃貸住宅のニーズがある。駅に近く１階にはコンビニなど店舗のニーズがある。郊外だが病院等も近く高齢者向けの賃貸住宅に向いているなど、立地により活用方法は様々です。
ファミリー向けの賃貸住宅のニーズがある場合は、木造のメゾネットタイプや戸建貸家、1階に店舗を入れるなら鉄骨造やRC造も検討すると良いでしょう。また高齢者向け賃貸で高齢者向けのサービス施設を併用する場合等もRC造を選ぶケースが多いようです。

賃貸経営ですから、まず収支を考えることが大切です。家賃が高く設定できない場所では、一般的に建築コストが低い木造や鉄骨造にメリットがあります。また相続対策で分割対策をしておきたい場合などは、土地を分けて木造の戸建貸家を複数建てる計画も有効でしょう。
相続資産を圧縮したい場合は、建物の相続税評価額の元となる固定資産税評価額も把握しておきましょう。鉄骨造やRC造の場合は建築費の7割、木造の場合は建築費の5割くらいと一般的に言われています。賃貸住宅の建築で資産の圧縮をしたい時は、木造の方が有利です。

建築を相談する会社によって得意な工法が違いますから、必然的に勧められる工法には偏りが出てしまうことが考えられます。信頼できるパートナーを見つけるためには、立地やオーナー様の目的を把握して、ベストの工法を提案できる会社を選ぶことが大切です。
ミサワホームでは、木造は独自のパネル工法と在来工法を、鉄骨造、重量鉄骨造、そしてRC造まで対応し、それぞれでミサワホームならではのクオリティの高いデザインとライフスタイル提案が可能です。工法選びに迷ったら、ミサワホームへお気軽にご相談ください。

木造、鉄骨造、RC造それぞれに特徴があります。まずはそのメリットとデメリットを把握しておきましょう。

立地と目的に合った工法を選ぶためのヒントに。
「賃貸住宅を建てる時、どんな工法の建物がよいのか？」、「法定耐用年数が長く、メンテナンスも楽な工法はどれか？」そんなオーナー様の疑問に応えるために、各工法の特徴を紹介します。賃貸住宅の代表的な工法には、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などがあります。どの工法が良いかは土地活用の目的や立地条件などによって異なりますが、賃貸住宅経営は長期にわたるものであるため、耐久性に優れた工法であることが基本になります。
どの工法にもメリット・デメリットがあります。例えば建築コストで考えれば木造や鉄骨造にメリットがあります。法定耐用年数で考えればRC造が良いでしょう。他にも入居者の快適性や、耐火性・耐震性などの安全面なども工法によって違いがあります。また、イメージでは耐震性や耐火性に劣ると思われがちな木造住宅でも、技術的に性能を上げているものもあります。現在ではそれぞれの工法が独自に進化し、デメリットが少なくなっている傾向がありますので、まずはプロに相談することをお勧めします。

賃貸経営の王道。コストパフォーマンスが何よりの魅力。

2、3階建ての低層の賃貸住宅経営を考える場合、日本の気候風土にあった木造で建てるケースも多いです。木は「圧縮」「曲げ」「引張り」をはじめ、様々な性能において優れているだけではなく、他の建築素材と比べて良好なバランスがとれた素材といえます。さらに快適性も「木」の魅力。木には湿度が上がると湿気を吸収し、乾燥すると水分を放出する調湿性能があります。 たとえば衣類や食品などの保存用木箱の内と外の湿度を比べると、外部の湿度が大きく変化しても、木箱内の湿度はほぼ一定を保ちます。また。耐震性に関しても、ミサワホームでは独自の制震造である「MGEO」をご用意していますので、もしもの時にも入居者を守ります。ミサワホームの木質パネル接着工法の場合は、22年の法定耐用年数（減価償却期間）となります。RC造は47年ですから、約半分の期間で減価償却費を計上できることになります。

短い工期で建築できるのが一番の魅力。

鉄骨造とは、鋼材を骨組みにしてつくられる建物のことを言います。法定耐用年数が27年または34年で、減価償却期間が木造より少し長くなります。経営収支的に減価償却期間を少しでも長くしたい場合に検討される工法だといえます。ミサワホームでも鉄骨造の建築実績があります。

マンションならこの工法。

鉄筋を組み合わせ周囲をコンクリートで固める工法です。引張力に強い鉄と圧縮力に強いコンクリートを組み合わせることで互いの短所を補っています。基礎、柱、梁、床、壁、天井などを一体化し、継ぎ目がありません。
一般的に10階建て未満の中高層住宅やビルなどに用いられています。一般的にマンションと呼ばれる物件は、このRC造の建物のことを指します（重量鉄骨造もマンションに分類されることもあります）。メリットとしては、マンションとして高級感を演出しやすいことが上げられます。また、耐震性や耐火性に優れているのも大きな魅力で、法定耐用年数（減価償却期間）も47年と、長期の経営に向いている工法だと言えるでしょう。
ただし建築費が高くなるので、家賃を高く取れないエリアや、低層住宅しか建てられないエリアには不向きだと言えます。また、施工の大部分が建築現場で行われるため、品質管理のしっかりとした業者選定が必要となります。

様々な工法でクオリティの高いデザインを提供できるミサワホームならではの事例をご紹介します。

収益性を重視した木質パネル工法の2階建て賃貸住宅。
従来の木造賃貸住宅のイメージを一新しているのがミサワホームの木質パネルのアパートメントです。重層タイプという2階住居の玄関も1階にあるスタイルで、昔ながらの賃貸住宅に多く見られる外階段・外廊下も無く、すっきりとした戸建住宅のような外観が魅力です。
また、共用部を少なくできることで、メンテナンスコストも最小限に抑えられます。この事例は子育てファミリーをターゲットにした2LDKの間取りで、人気の対面式キッチンなどを取り入れています。マンションを希望されていた入居者もひと目で選ばれたそうです。

木造に見えないデザイン性の高い賃貸住宅。
都心に近い住宅地ではRC造の賃貸住宅も多く、木造では人気が出ないのでは？というイメージを払拭した事例です。設計力とデザイン力があれば、木造でもRC造に負けないイメージを作り上げることができます。
オートロックや宅配ボックス、ホテルライクな水廻りなど、随所に都会的な発想を取り入れることで、内覧に来たお客様に気に入っていただける物件となっています。外観の高級感に加え、エントランスへ入った瞬間に木の温もりを感じられる満足度の高さが特徴です。

ファミリー層に人気の戸建賃貸による街並みづくり。
約2200平米の土地に12棟の戸建貸家を建設した事例です。ひとつの街をつくるイメージでエリア全体を一体感のあるデザインにしています。戸建貸家の魅力は、なにより戸建賃貸の供給が少ないことによる人気の高さです。
ひとつの街としてデザインすることで、その魅力はさらに高まります。間取りや設備・仕様についてはオーナー様の奥様のご意見が随所に活かされています。個性溢れる12棟それぞれの魅力で、入居者が選ぶのに困ったほどだそうです。

耐火性を意識した鉄骨造のメゾネット賃貸住宅
ミサワホームでは鉄骨造の建築も実例があります。
オーナー様は地震から入居者を守ることを一番に考えて工法を選んだそうで、その上でミサワホームのデザイン性の高さに魅力を感じられました。敷地をゆったりと使い、ファミリーに人気のメゾネットスタイルを採用することで、人気の物件になりました。

1階に店舗を併用したミサワホームならではのデザインが魅力。
グッドデザイン賞を受賞した、店舗併用の賃貸マンションです。オーナー様が重視されたのは「景観の良さ」。住み慣れた街に貢献できるように、周辺のランドマークとして地域に愛されるデザイン性の高い建物を目指されたそうです。
通常は高さ制限で4階建てしか建てられないところを、1階を地面より20センチ低くすることで5階建てを実現する等、デザイン性の高さに加えて収益性をアップさせる工夫もされています。高級感あふれるデザインで、入居者にも長く愛される物件となりました。

超高齢社会に対応するRC造の高齢者向け賃貸住宅。
住宅地として人気の駅のすぐ近くに誕生した、高齢者向けの賃貸住宅です。1階にはデイサービスの事務所があり、多少の介護が必要な方までが安心して暮らせる工夫を行っています。この事例ではオーナー様が建物を建て、事業者が一括で借り上げる方式をとっており、一般の方では経営が難しい高齢者向け賃貸住宅を、スムーズに運営することができるようになっています。
ミサワホームではこのような高齢者向けの土地活用に多くのノウハウがあり、オーナー様に安心していただける体制でご提案しています。