土地活用 特集

資産価値を上げるまちなみづくり

「2022年生産緑地問題」をご存知ですか？1992年の改正生産農地法により指定された生産緑地が、2022年に指定から30年を経過し、その多くが一斉に営農義務を外れ、宅地化されることでさまざまな問題が引き起こされると言われていました。営農義務が外れると用途の自由度が増すので、活用する際に有利な「宅地」への転用が多くなり、結果的に不動産市場に流入してくると予想されていたのです。
宅地として売却してしまうと資産として残らないので、賃貸住宅などに活用されるケースが増えてくると予想され、そこで、宅地転用された広い土地に今までなかった美しい景観の賃貸住宅を作れば、入居者が集まり、資産価値が向上すると言われていました。
一方、この問題は生産緑地があるエリア周辺の土地オーナーにも大きな影響を与えます。生産緑地の宅地化で賃貸住宅の供給が増えると当然、周辺物件との競合が激しくなると予想されます。美しい景観をつくった新しい賃貸住宅を見て入居者は魅力を感じるはずです。入居者の選択肢の一つに、「まちなみの美しさ」が再認識されることにつながります。つまり、生産緑地周辺の土地活用を考える方にも、まちなみを意識することが大切になることが「2022 年生産緑地問題」をきっかけに広まったのです。
多くのオーナーが需要の飽和や環境の変化を予期し不安を感じていたのですが、実際のところ約9割の生産緑地が、特定生産緑地へと指定されたことで問題は起こりませんでした。ですが、この時培われたまちなみに対する意識は現在も残っています。
土地は個人の財産ですが、まちなみを考えることは公共のためともいえます。周辺と調和し、魅力を主張できるデザインを考えることで、まち全体の価値を上げることにもつながります。

まちなみを考えた土地活用を行う場合には多くのノウハウが必要です。ミサワホームは分譲住宅を中心に豊富な実績を持っているので暮らしやすさや美しい景観づくり、安全・安心、自然との共生など多角的に考えて、資産価値の高いまちづくりを提案することができます。地域の伝統や風土にも配慮したデザインにより、日本各地で、グッドデザイン賞をはじめとするさまざまな賞を受賞しています。
他にも、賃貸住宅やオフィスビルをはじめ、医療・介護・福祉・子育て支援を中心に社会的課題の解決に向けた複合開発や地域の高齢化に対応したコンパクトシティ型の不動産開発など、未来を見据えたまちづくり事業に取り組んでいます。

まちづくりを考えた土地活用を進める上で、賃貸住宅以外の活用も重要になります。例えばオフィスや医院などの施設を誘致することは、土地の資産価値を高めることにつながります。
さらに、まちのランドマークをつくることがポイントです。オフィスや商業施設のデザイン性を高め、その街の象徴となるような建物をつくることで、より魅力的なまちづくりにつながります。
このような開発には、さまざまな企業同士の協力関係が大切になり、所有する土地と企業をマッチングすることもミサワホームはお手伝いしています。

入居者にとっても、良好な住環境かどうかは住まいを決める基準のひとつです。
賃貸住宅の差別化を考える場合、一般的に設備の充実に頼るケースが多いのですが、これは時代とともに古くなり陳腐化し、いずれ修理や交換が必要となります。
美しいまちなみや建物のデザインで差別化するということは、変わらない価値を得るということです。初期投資の段階でデザインにこだわれば、それはずっと変わらない価値＝資産になると考えることができます。

良好な景観のまちづくりに関するニーズは全国的に高まっており、さまざまな自治体で、独自の景観条例が制定されています。2004年の景観法の公布以来、年々景観条例を制定する自治体は増え続け、現在では737もの自治体が景観条例を施行しています。
前述した2022年生産緑地問題による広い宅地の増加と合わせて、今後はますます、まちなみの景観づくりが注目されるはずです。このような傾向を踏まえた土地活用を行えるパートナーを見つけることが成功へのカギといえます。

ミサワホームでは、数多くのまちなみを考えた土地活用を行ってきました。その中でも今後大切なポイントをご紹介します。

周辺の環境と調和しながらも、特別なエリアであることを強調したい場合、共用のエントランス空間をつくることが効果的です。
敷地中央に道路を設置。入居者のエントランス部分は、インターロッキング（石畳）にすることで高級感を演出したミサワホーム施工の実例です。
煩雑になりがちな自転車置き場をあえて敷地の裏側に設置するなどして景観を重視。入居者にも大変好評です。

子育てやエコなど、さまざまなコンセプトを明確にすることで、入居者を誘引することができます。賃貸住宅の入居者が利用できる菜園を隣接させたまちづくりの実例。オーナーさまの意向で、長く地域に愛されてきた生産緑地を活かして、敷地の一部に農地を残すことにしました。
ファミリータイプの賃貸住宅を多くつくり、子供たちが野菜づくりなどを体験できるということで好評となり、すぐに満室に。
わかりやすいコンセプトを立てて計画することで、入居者に伝わりやすい活用を行うことが可能になります。

広い敷地をより魅力的に感じさせるためには、植栽を含めた全体の演出が重要になります。
季節ごとの草花が暮らしの側にあることで、入居者にとって癒しとなるため、美しい外構は部屋選びにも影響します。
隣接している道路側の植栽は、プライバシーを高めることもできます。また隣地との境界を明確にし、プライベート感を演出することも可能です。
さらに夜間のライトアップも魅力を高めるためには効果的です。
仕事をしている入居者の多くは暗くなってから帰宅することが多いため、夜間の照明は安全性・安心感につながります。周辺物件との差別化にもなり、入居待ちの物件としても期待できます。
照明計画のポイントは、ランニングコストを抑えること。LED電球なら電気代も交換頻度もおさえられます。植栽やライトアップにこだわり、昼も夜も魅力的なまちづくりをすることで、入居者にも周辺住民にもアピールすることができます。

まちなみのポイントのひとつが、入居者間や周辺住民とのコミュニティづくりです。どんな人が近所に住んでいるのかを把握し合うことで、セキュリティを高めることにもつながります。
下の図面はオープンな空間でコミュニケーションをとりやすくした実例です。公園のような敷地内の茶色いブロック地にベンチを設置するなど、入居者が自然と集まれる空間をつくっています。
オープンな設計は、どこに人の目があるか分からないため、外部から侵入しにくいというメリットがあります。防犯面に優れた空間は、これからのまちなみづくりの基本です。

広い敷地を活かすためには、賃貸住宅の建築だけではなく、相続資金を確保するため、将来的に売却なども見据えたトータルコーディネイトも必要になります。 下の図面は、大きな土地の活用のために、建物を貸す（賃貸収入を得る）、土地を貸す（地代を得る）、売却する（売却資金を得る）、の3つを複合して開発した実例です。
土地の一部を分譲住宅として売却し、相続税資金と、賃貸住宅の建築費に。さらに投資の必要がない定期借地として土地の一部を活用します。ミサワホームがトータルデザインしているので、複合した用途でもまちづくり全体として見ると、きちんとコーディネイトされた、美しい景観をつくり出しています。

広い土地の活用には、幅広い知識をもったプロのアドバイスが必要です。道路を新しく設置する場合などは、行政との交渉も必要になります。賃貸住宅からオフィス・商業施設、さらに医療や介護、子育て施設などの幅広い提案ができることはもちろん、相続税対策などの知識を持つ専門家も必要になります。
ミサワホームでは、敷地の大小に関わらず、さまざまな土地活用をお手伝いしてきました。その実績とノウハウを活かし、オーナーさまのメリットを第一に考えた活用を提案しています。

さまざまなまちなみづくりのお手伝いをしてきた一部をご紹介します。

周辺とは違う、特別な土地活用を望まれていたオーナーさまが選んだのは「和」のまちなみ。旅先で見かけた日本の伝統的な「お茶屋」のようなまちなみを再現しています。
建物の外観は塗り壁、屋根には瓦、そして銅製の雨樋を採用するなど、和のデザインにこだわっています。共用部にもウッドデッキと植栽を組み合わせ、和を演出しています。
室内には大収納空間「蔵」 ^®を採用するなど、入居者の快適性を追求。入居者もすぐに決まり、現在でも入居待ちの問い合わせがあるそうです。

※　大収納空間「蔵」（商標登録第5784125号）はミサワホームの登録商標です。
※　「蔵」は居室としての使用はできません。

周辺の市場調査では単身向け賃貸に空室が目立ち、ファミリー層の需要が多いことが明らかに。敷地の中心に多目的空間を設置した、オープンな中庭のある空間をつくりました。
さらにその中庭に家族で使える家庭菜園があり、お子さまのいる入居者が、野菜づくりを通して食育ができると大変好評なのだそうです。
エントランスは高低差を活かして階段状のスロープに。道路より高い位置にまちを形成することで、より特別感を演出することができました。

若い家族を想定した、メゾネットタイプの賃貸住宅を中心にしたまちづくりの例です。
敷地内に通路をつくり、その両脇に賃貸住宅を配列することで、オープンな空間を実現しています。通路はまるで遊歩道のようで、ベンチを置くなど地域住民の憩いの場をつくり出しています。
オープンな空間で見通しが良いため、セキュリティ面でも良いまちなみとなっています。
入居者と周辺コミュニティとの関係を深くするために、オーナーさまは町内会への加入を入居条件にしたそうです。

国内ブランド衣料を支える縫製会社「株式会社ナカノアパレル」さまが、東京本社機能を山形工場に隣接した場所に移転され、その建築をミサワホームが担当しました。深刻化する人手不足の対策として、若い人や社員たちが夢を見られる環境整備を大切に考えた上での計画だったそうです。
ミサワホームからは、事業コンセプトの提案、地方創生、保育事業などの事業収支や補助金活用などのノウハウを提供。
また、企業イメージを尊重したランドプランニングを行い、各施設をトータルデザインしました。
企業ブランディングと地域活性化の中心となる、企業主導型の保育施設のほか、研修センターや海外研修生シェアハウス、社員寮、宿泊施設などを備えています。
このように企業が中心となったまちなみづくりも、今後は益々増えていくと考えられます。ランドマークとなるような施設がつくられることで、地域全体の活性化にもつながります。