賃貸住宅 まだまだ供給量が足りない！

戸建貸家経営の魅力

賃貸経営の成功のためには、立地条件が大切なポイントになりますが、安定的な経営が見込まれるのは、駅から徒歩15分圏内にある土地だと言われています。 所有している土地が郊外にあり、アパート等の集合住宅に向いていないと判断される場合、土地の活用に頭を抱える方が多いのではないでしょうか。 その立地条件の懸念を解決する手法として、ここ数年注目されているのが戸建貸家です。
国土交通省の「土地問題に関する国民の意識調査」によると、「望ましい住宅形態」は全国平均で67.1％が戸建て派、10.5％がマンション派という結果が出ています。 これだけ需要がある戸建貸家ですが、インターネット物件情報サイトに募集されている賃貸住宅の割合で、戸建賃貸の供給は、全体のわずか6%ほど。 しかも新しく建築されている戸建貸家は、賃貸住宅の2％程度しかありません。
つまり供給されている戸建賃貸の多くは、転勤や利用しなくなった物件であり、賃貸用に新築で建てられているものとしては、少ないのが実情です。 ミサワホームでは2007年に戸建賃貸住宅のブランド「ベルリードカシーヤ」を誕生させました。全国でニーズが高まる戸建貸家をいち早く展開することで、都市郊外・地方部を中心に多くの供給実績があり、高い入居率を維持しています。

駅から遠い立地では店舗やマンションとしての活用は難しいケースもありますが、閑静で子育てがしやすく、戸建貸家として理想的な場所といえます。ミサワホームの賃貸住宅オーナー様の中には、広い土地にいくつもの戸建貸家を建築し、美しい街並みをつくることで、よりよい環境づくりを行っている方が多くいらっしゃいます。

少子化や核家族化が進み、広い敷地の自宅にご夫婦二人で暮らされているケースが多くなっています。そんな場合でも、庭の一部に戸建貸家を建てて敷地を活用することができます。地域にもよりますが、20坪程度の土地があれば十分戸建貸家を建てることができます。また、建坪が小さいため、旗竿地や三角地などの変形地にも対応が可能です。

小さなお子様のいるファミリー世帯が賃貸住宅を選ぶ際に気にするのは、上下階の音の問題です。どうしても走り回ったりするので、下の階に気を使うというご家族が多いでしょう。戸建貸家なら上下階の音の問題はありませんから、子供をのびのび育てたいというファミリーのニーズにぴったりです。さらに広い居室空間や専用庭が欲しいなどのニーズもあり、戸建貸家の人気が高くなるのです。

初期投資が抑えられる等メリットの多い戸建貸家ですが、デメリットもあります。集合住宅なら一部屋空室が出ても残りが埋まっていれば、ある程度の収入は見込めますが、戸建貸家一棟では、空室時は収入がゼロです。もちろん需要が高いため空室リスク自体が少ないのですが、複数戸経営する等のリスクヘッジも考えておきましょう。

自宅を戸建貸家に利用するという方も増えています。子供達が独立し、夫婦で暮らすだけなら広い家は必要ない。戸締まりなどの負担が少ないマンションに移り住みたい、サービス付き高齢者向け住宅に移り住みたい・・・、などの理由で自宅を賃貸として貸し出すケースが増えているのです。国もそんな状況を把握し、バックアップするシステムを提供しています。
それが一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）の「マイホーム借上げ制度」。この制度はシニア（50歳以上）のマイホームを最長で終身にわたって借り上げて転貸し、安定した賃料収入を保証するものです。これにより自宅を売却することなく、住みかえや老後の資金として活用することができます。この際、借り上げには耐震性等の基準がありますが、補強・改修費用に関しても借り上げた家賃から支払っていくJTIの提携ローンも利用できます。もちろん民間の不動産仲介会社を通じて、自宅を賃貸にすることもできます。

様々なメリットを持った戸建貸家。ここではそのポイントを解説します。

所有の土地に戸建賃貸を建築し賃貸にすることで、土地の評価は更地評価に比べ、概ね20％評価減となります。さらに小規模宅地等の特例により50％評価減がありますから、遊休地や駐車場利用に比べて大きく評価を下げることが可能になります。また固定資産税を軽減できるメリットもあります。更地の固定資産税は、土地の評価額×1.4％。
これに対して、戸建賃貸のある土地の固定資産税は、住宅用地特例（該当には条件があります）により、土地の評価額の6分の1×1.4％となり、更地の固定資産税に比べ、80％以上を節税できます。また広い敷地にご夫婦二人で暮らしているケース等では、広い庭は遊休地と言えるかもしれません。戸建貸家は、そのような土地も有効に活用できますので、プラスαの収入源として考えることができます。

相続対策として大切なポイントの1つとして、遺産分割がしやすいように財産を整理しておくことが挙げられます。戸建貸家は、この点についても有効です。例えば、広大な土地をマンション・アパートのような賃貸物件の敷地として利用していた場合、遺産分割の際に揉めるケースがあります。マンションの場合、土地を分筆することも難しく、相続人の共有とするケースが多いでしょう。
共有になると、不動産を利用・処分する際には、共有者全員の同意が必要となるため、その後の活用や売却が難しくなる場合があります。戸建貸家の場合、相続時にスムーズな遺産分割ができるように、土地を分筆して活用することができます。相続するご家族も分筆された戸建賃貸を相続できる訳ですから、必要に応じて売却することも容易になります。

戸建貸家は、土地を分割して活用しているため売却しやすい不動産です。資金が必要な時に売却しやすい不動産があるということは、財産を維持していく上で大きな安心となります。 また不動産を売却する理由の1つに、相続税の納税資金の確保があります。相続税の納税時には多額の資金が必要になることもありますので、マンションやアパートの場合には、全部を売却しなくてはなりませんが、戸建貸家の場合には、必要に応じて一戸ずつ売却することができます。

初期投資が抑えられる等メリットの多い戸建貸家ですが、デメリットもあります。集合住宅なら一部屋空室が出ても残りが埋まっていれば、ある程度の収入は見込めますが、戸建貸家一棟では、空室時は収入がゼロです。もちろん需要が高いため空室リスク自体が少ないのですが、複数戸経営する等のリスクヘッジも考えておきましょう。

戸建賃貸のメリットのひとつに、将来的に様々な利用方法があることが挙げられます。例えば、現在独身で一人暮らしをされている子供がいるとします。将来結婚して子供ができた時に暮らす住まいとして、所有している戸建貸家を利用することもできるのです。生涯の支出で大きなウエイトを占める『住居費』を抑えることができるので、子供と孫の暮らしをより豊かにサポートすることができます。

供給量が少ない戸建貸家ですが、差別化戦略を考えておくことも大切。ミサワホームのノウハウをご紹介します。

業界でもいち早く戸建貸家の商品化に取り組んで来たミサワホームでは、オーナー様をはじめ、仲介不動産会社、入居者の声を反映したプランを提案しています。その大きなポイントとなるのが、延べ床面積と部屋数の関係です。当然、入居者はより広くゆったりとした住まいを求めるのですが、家賃もなるべく抑えたいというニーズもあります。
そんな矛盾する要望に応えるために行き着いたのが、居室の広さを犠牲にせず、「部屋数」を確保したプラン。左のプランは、3LDKの間取りをコンパクトにまとめたもの。廊下や階段スペースを極力少なくし、小さな敷地にも対応しやすくなっています。

数室が空室になってしまっても、なんとか収入が得られるアパートやマンション等の集合住宅と違い、戸建貸家は空室の期間はまったく収入が得られません。入居者にできるだけ長く住んでいただき、空室期間を少なくするための工夫が必要です。その大切なポイントが収納。入居者が賃貸住宅で最も不満に感じている項目の1つが「収納量」だと言われています。
逆に考えると収納量が豊富な賃貸住宅は、長期入居につながりやすいと言えるでしょう。ミサワホームが提案している大収納空間「蔵」 ^®は、居住スペースを犠牲にすることなく収納量を増やすシステムとして人気で、戸建貸家に採用されるオーナー様も多くいらっしゃいます。また入居者の光熱費が安くなる、太陽光発電やオール電化を採用することも、入居者が長く暮らしたくなるポイントの1つです。

※　大収納空間「蔵」は、ミサホームの登録商標です。
※　「蔵」は居室としての使用はできません。

ミサワホームが提案している戸建貸家の中には、分譲住宅にも劣らない設備が導入されているものが多くあります。特に奥様が気にされる水廻りを充実させるのがポイントです。
ファミリー層に人気の対面型システムキッチンや、キッチンの吊り戸棚を有効に使えるリフト式の採用、さらに広いバスルームなどは、戸建貸家を求める方に高い評価を得ています。また戸建住宅は、セキュリティが心配という方も多いので、防犯カメラの設置等も喜ばれます。

いま全国にわたって、土地オーナー様が戸建貸家を利用した街づくりを行っています。戸建貸家と住宅環境づくりの両方にノウハウを持つミサワホームだからこそできる美しい街並みがあります。農地等の広い土地を活用する際に、周辺の環境やそこで暮らす方々のコミュニケーションなども考えた設計をしていきます。
ミサワホームがつくる戸建貸家の街並みは、周辺の方々から、分譲住宅地だと思われるほどのクオリティがあり、実際にどれくらいの価格で分譲するのかという問い合わせがあるほどです。美しい街並みをつくることで、資産価値に付加価値をプラスするノウハウがあります。