土地活用 【徹底比較！資産活用の決断ポイント】

事業用不動産賃貸を考えるときの選択肢
「事業用定期借地」と「賃貸物件建築」

事業者に土地や建物を貸し出して賃料収入を得る事業用不動産賃貸は、賃貸住宅に比べて高い収益性が見込める、長期契約が見込めるなどのメリットがあります。一方で、借主の経営不振による中途撤退などのリスクもあるため、自分の土地にあった活用をすることが大事です。
そこで、事業用不動産賃貸の2つの方法「❶土地をそのまま貸す方法」と「❷建物を建てて貸す方法」について、それぞれの違いやメリット・デメリットを解説します。

❶ 土地をそのまま貸す「事業用定期借地」
土地をそのまま貸す場合、基本は事業用定期借地で貸します。これは、事業用の土地を10年～50年の期限付きで事業者に貸す方法です。借主である事業者は、その土地に自分で建物を建てて事業活動を行います。そして、毎月地代を貸主に支払います。
契約期間が10年以上30年未満の場合には次の特約を結びます。契約期間が30年以上50年未満の場合は特約は任意です。

＊特約
◉契約の更新なし（契約が満了したら必ず貸主に土地を返す）
◉契約終了時に建物買取請求権が発生しない（借主が貸主に対して、建物の買い取りを求めない）
◉建物再築による存続期間の延長がない

❷ 建物を建てて貸す「賃貸物件建築」
貸主が自己資金で事業用建物を建てて、その土地と建物を事業者に貸し出す方法です。借主は地代と家賃を支払います。
建物の賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。普通借家契約は、契約期間が1年以上。借主の希望があれば契約更新できます（正当な理由がない限り、貸主は更新を拒否できません）。
定期借家契約は、契約期間1年未満でも構いません。原則として契約更新はなし。貸主・借主の双方合意があれば再契約が可能です（貸主が更新しなければ、借主は退去しなければなりません）。
ちなみに、建物を建てて貸す方法には「事業用リースバック」もあります。これは、借主から建築資金（建設協力金）を貸主が受け取り、貸主名義で借主の事業に合った建物を建築して貸し出す方法です。借主は毎月地代と家賃を貸主に支払います。このとき、家賃については「保証金（建設協力金から名目が変わったもの）」から相殺されます。

❶ 土地のみ貸す場合
メリットは、安定収入（地代）があること。契約期間が長いほど固定収入が確保できます。また、今ある土地を貸すだけなので、初期費用や維持費用を抑えられます。貸し出し期間を自由に設定でき、契約満了時に更地になって戻ってくる点もメリットです。
デメリットは、契約期間中は自分の土地でも自由に使えないことや、土地について固定資産税・都市計画税がかかることです。
最も大きなリスクは、借主の経営悪化による中途撤退ですが、撤退時は更地にして返還する契約とすれば、別の借主を見つけることで解決します。

❷ 建物を建てて貸す場合
メリットは、地代と家賃が得られるため、土地のみを貸す場合より高収益が見込めることです。建物の貸し出し期間に上限がなく、自由に設定できる点も有利です。
デメリットは、建物の建築費や維持費がかかることですが、「スケルトン貸し（内装なし）」なので、賃貸住宅に比べると初期費用や入撤去費用は安く済むことが多いです。
建物は、1社の企業に貸し出すことを前提とした店舗タイプの1棟貸しから、駅前などで需要のあるテナントビルまで様々です（図1）。1棟貸しの場合、借主が中途撤退や契約満了した後、次の借り手が見つかりにくいことがあります。前の借主の事業に合わせた建物になっているため、借り手が限られるからです。このリスクを避けるために、撤退時に次の借り手を紹介することを契約条項に盛り込んでいる不動産会社もあります。
リースバックの場合は、建物の賃貸借契約書に中途撤退時のペナルティ条項（建設協力金の全額没収など）を盛り込むことでリスクヘッジができます。
土地と建物の両方に固定資産税・都市計画税がかかります。

テナントには図1にあるように、様々な種類があります。立地に合ったテナントを選ぶことが重要です。高収益や長期間契約などのメリットに飛び付かないで、必ずリスクをよく考えるようにしましょう。借主は事業者なので景気に左右されやすい傾向があります。今の経営状況だけでなく、長期的な事業の将来性を見るべきです。
事業用不動産賃貸を始めるには、立地の適性を調査したり、事前に借主とのマッチングをする必要もあります。そのため、事業用不動産賃貸に詳しい専門家などを通じて広く情報を収集するところから始めましょう。