土地活用

資産トータルバランスで考える賃貸住宅の建築プラン

低金利、増税、さらにインフレによる社会情勢の変化など、資産活用を取り巻く社会情勢は不透明さを増しています。この時代に、どのような資産活用を考えていけばいいのか、資産活用コンサルタントとして活躍されている、アセットコンサルティングネットワークの大城氏にお話を伺いました。
「どんな時代でも、資産活用の基本は変わりません。まず活用する目的をしっかりと設定すること。収入を増やしたいのか、相続対策をしたいのか・・・・。
その上で所有されている資産の価値をしっかりと把握して、最適の活用方法を見つけることです考え方はいたってシンプルですが、個人で最適な活用方法を見つけるのは大変難しいことでもあります」。
資産を活かすために、どのようなことをポイントに考えれば良いのでしょう？
「資産をトータルに見て、顧客のための最適な提案をしてくれるプロを見つけることが一番の近道です。例えば土地を活用するなら、賃貸住宅を建てるのか、それとも買い替えるのかなど、目的に会わせた提案をしてくれるプロが必要ではないでしょうか」。

「資産活用を考えていらっしゃる方の多くは、活用する土地をお持ちの方が多いと思います。まずはお持ちの土地の収益能力を知ることが第一歩です。対象の敷地がどのような立地にあるのか。駅近か駅遠か。建ぺい率、容積率は？ 賃貸住宅にするならそのエリアの家賃相場は？ 建築条例や規制は？ これらを総合的に判断して、その土地の収益能力がどれくらいあるのかを把握します。
次に活用の目的を明確にします。収入をどれくらい得たいのか、相続税対策のために土地の評価を下げたいのか、つまり何のためにその土地に賃貸住宅を建てるのかを明確にするのです」と大城氏。
土地の収益力と目的の両者をトータルで判断することが大切なわけですね。
「その通りです。不動産を活用するビジネスは、立地と面積での収益性の最大値だけであれば比較的容易にわかります。最大限に活用した場合の収入はいわば自動的に決まるからです。それゆえ現実でも最大値だけに着眼したお客様への活用提案も多いのです。しかしそれがその方にとってベストであるかは別です。似たようなビジネスの例えで、航空会社のビジネスがあります。一度ジャンボ機を導入すると、その最大客数つまり最大値は大きなものとなり、乗客が満員になれば莫大な収益が得られますが、客席数が常時埋まらないと導入時コストは同じなので、その時は赤字になります。
もし会社規模を考え、ジャンボの最大値までの利益が必要で無いのなら、はじめから小型機を用意して置けばよかったかもしれません。賃貸住宅も同じです。最大値だけにとらわれるのではなく、いかに効率よく満室経営できるかが大きなポイントとなるのです。したがって、最大値だけで提案をしない、目的をふまえた上での問題解決が提案出来るしっかりとしたプロに依頼することが、トータルバランスでの資産活用のポイントだと思います。」

規模ももちろんのこと、マンションか、アパートかといった建築プランでも、工費に大きな差が出ます。どれを選ぶかも大変難しい選択ではないでしょうか？
「これもポイントは、どれくらいの収入が必要かという経営計画面や、立地条件によって決めていけばよいのです」。

どうすれば最適なプランを立てられるのか。資金と経営面から考えてみます。

空いている土地があるから、または遊休地を相続したから、なんとなく活用したい。よくあるケースですが、この漠然とした考えが、失敗する原因となることがあります。資産活用で最も大切なのは、投資目的を明確にすることです。例えば、相続税の対策がしたい場合。これは相続税評価額をどれくらい減らしたいかで活用する規模が変わってきます。
例えば、1億円の評価減を図りたいなら、概算で1.7億円程度の投資額が必要になります。自ずと、賃貸住宅の規模も決まってくる訳です。一方、収入が欲しい場合。どれくらいの収入が欲しいかで活用方法が決まります。
例えば月に税引後に100万円の収入を目標にするなら、税金や修繕積み立てなどの経費を考えて、家賃月額200万円が必要、などと収入の目標を考えます。例えば一部屋10万円程度の相場なら20室が必要と答えが出せるのです。もちろん賃貸住宅建築以外の比較検討も必要です。もし現金が豊富にあるなら、投資物件を購入することも考えられますし、金融商品など、他の活用方法にまわすことも検討の余地ありです。
これらの検討をするためにも、投資目的を明確にすることが大前提となります。その目標を達成するために、できるだけリスクが少ない方法を選んでいくのです。

所有している資産の可能性を最大限に活かしたいという発想は、どなたもおもちになるかと思います。しかし一度立ち止まり、本当にそこまで必要かを考えるべきです。特に広い敷地をお持ちの方ほど注意が必要ではないでしょうか。この点を大城氏にお聞きしました。
「私がよく資産家の方に話すのは、『最適投資規模』を探しましょうということです。賃貸住宅で言えば、対象地に建築可能な建物の広さは決まっています。これをフルに使うかどうかは、オーナー様が自由に決められることです。目的を達成できない過少投資規模。例えば青空駐車場等があげられますが、これは不動産の流動性を確保する以外のメリットはほとんどありません。また目的を大きく越える過大投資規模にも注意が必要です。
借入額が多くなる等リスクが増えることになります」。つまり目的をしっかりと設定し、その目的を達成できる最小限のリスクを考えることが、効率の良い資産活用につながるということ。無理の無い投資が、将来にわたる安心感をつくりあげることができるのです。

敷地条件により、最適の活用方法は違います。ミサワホームが提案する活用方法を参考にしてください。

地方の郊外など、一見賃貸住宅には向いていないと思われる場所でも、『戸建賃貸住宅』なら入居者が集まる可能性が高くなります。特に、ファミリーの入居者に一戸建ての物件は人気で、需要が高い割に供給量が少なく、各地で早期入居につながっている状態です。
ミサワホームでも、地方の郊外立地に多くの戸建賃貸住宅をご提案し、オーナー様にも入居者にも高い評価を得ています。周辺に分譲住宅があるような場所なら、成功する確率はぐんと高くなります。
最近の傾向では、郊外の広い敷地を活用して、戸建賃貸住宅を複数建て、美しい街並みをつくりあげることで、周辺の物件と差別化を図るケースが多くなりました（上写真参照）。
戸建賃貸住宅は、土地を分割しやすいというメリットもあります。例えば、相続人が複数いる場合には、土地を分割して戸建賃貸住宅を複数建て、相続時にはそれぞれを相続するというテクニックもつかえるのです。

駅からやや離れた立地にある土地でも、入居者が集まる人気物件にすることは可能です。各住戸に複数台分の駐車場がある物件や、ペットが飼える仕様の物件、ファミリー向けのメゾネットタイプなど、周辺の物件と差別化した、特徴のある物件を計画することで入居者を集めやすくしていきます。
また高齢者向けの土地活用も、超高齢化社会の日本では大きな市場がある活用方法です。
駅遠でも近くにスーパーや病院等の生活利便施設があれば、入居者を集めることができます。高齢者向けの活用方法は、さまざま。サービス付き高齢者向け住宅をはじめ、認知症の方などが生活するグループホームなど、地域のニーズによってタイプを選んでいきます。介護等の事業者とのコラボレーションが必要になる場合もありますが、ノウハウをもっているミサワホームなら、事業者のマッチングまでトータルに提案できます。

駅にも近い住宅地。賃貸住宅を経営するには良い立地ですが、そのぶん通常の集合住宅等は飽和状態で、空室も目立つという状況は珍しくありません。そんな状況でミサワホームが提案しているのは、少しハイクオリティな物件を求める層をターゲットにした『スリムメゾネット』というスタイル。
上下階の物音を気にすることが無いメゾネットを、ファミリー向けではなく、一人または二人暮らしの入居者を想定した新しい発想で、入居者高い人気を得ています。まさにこれからの都市型の賃貸住宅です。

また都心の限られた自宅の土地を活かして、賃貸住宅経営をしたいというオーナー様からの問い合わせが増加しているのが、『賃貸併用住宅』です。入居者にとっては、とくに女性の一人暮らしや、小さなお子様がいるご家族には、同じ敷地にオーナー様がお住まいという安心感があり、都市部の賃貸住宅として人気が上がっています。またオーナー様にとっては、狭小な敷地でも自宅を残しつつ、賃貸部分で家賃収入を得ることができるというメリットがあります。

高い収益性が必要な時、集客力のある立地で、容積率も高い場合はRC構造の賃貸マンションを建てるのが王道と言えます。しかし、そのような立地では競合する物件も多く、単に建てれば入居者が集まるという時代ではありません。しっかりとした市場調査による、差別化戦略を立てる必要があります。ミサワホームが手がけた、「南柏ポラール・コート」は、差別化戦略を施しています。子育てファミリーから高齢者まで快適に暮らせるマンションをテーマに設計。
1階には中庭とつながる開放的なコミュニティホールを設け、入居者同士がコミュニケーションしやすくしています。さらに室内はバリアフリー化し、緊急通報システムを設置するなど小さなお子様がいる家庭から高齢者まで、どんな世代にも安心して暮らせる工夫をしています。このようにコンセプトを明確にし、入居者をしっかりと考えた計画が今後のマンション経営には必要なのです。