賃貸住宅経営 【数字で見る土地活用】

利回り

「利回り」とは、投資金額に対する利益の割合です。一般的に利回りは、投資金額を回収するのに必要なおおよその期間を計るために用いられます。たとえば、利回り10%なら投資金額を10年で回収できる可能性がある、という指標になります。ご自身の土地で賃貸住宅経営を検討する場合は、投資金額＝建築費と置き換えることができるでしょう。
実は賃貸住宅経営の場合、ひと言で「利回り」と言っても、いくつかの種類があり、それぞれの概念や算出方法が異なります。

❶ 表面利回り
建築費に対し、年間の満室時の家賃収入の割合を示すのが「表面利回り」。空室や諸経費などは考慮しません。目安として8%以上が理想と言われています。算出する要素が、「建築費」と「年間家賃収入」のみなので、物件やプランなどを最初に比較・検討する際に使用します。計算式は「図1」を参照してください。

❷ 実質利回り
建築費に対し、年間の収益の割合を示すのが「実質利回り」です。収益の割合ですので、火災保険料、管理費などの建築にかかる諸経費も考慮する必要があります。加えて実質利回りは、さらに2つに分けられます。

❷-1 実質利回り（借入金返済前）
借入金の返済を考慮せずに算出する数値です。計算式は「図1」を参照してください。

❷-2 実質利回り（借入金返済後）
諸経費に加え、借入金の返済額も考慮した数値です。そのため、数値としては最も低くなります。目安として、2%以上が良いとされています。実際の経費や返済額も加味するので、現実的な利益を算出できる数値です。表面利回りだけでは見えないリスクを認識することもできるので、物件やプランなどを決める際に使用します。計算式は「図1」を参照してください。

このように、いくつかの種類がある利回りですが、実際にオーナー様が賃貸住宅経営を行ううえで重視したい数値は、「❷-2実質利回り（借入金返済後）／以降：実質利回り」です。借入額や年数も考慮した具体的な数値をもとに算出するため、投資金額が適正かどうかを判断できるからです。
一例として前提の数値を設定したうえでシミュレーションしてみましょう。今回の前提で算出した場合、借入金の返済期間を20年に設定した場合の実質利回りは2.1%です（図2）。
実質利回りの数値をアップさせるには、いくつかの方法があります。そのひとつが、借入金の返済期間を見直すこと。返済期間を20年から30年に変更すると、実質利回りは3.5%になります（図2）。返済期間を調整する以外にも、家賃を上げる、自己資金をプラスするなどの方法もあります。
実質利回りはあくまで目安数値のひとつではありますが、賃貸住宅経営を行うにあたり、確認しておきたい数値のひとつです。長期的かつ現実に即した経営プランをイメージできるでしょう。

高い数値を保つに越したことはない実質利回りですが、築年数が経過しても数値を悪化させないためにはどうしたらよいのでしょうか。
それは、「空室率を最小化」「運営コストの抑制」「融資コストの最適化」の3つです（図3）。
利回りは「家賃収入÷投資額」という計算式なので一見シンプルに見えますが、空室率・運営・融資という＂見えないコスト＂で大きく変動します。だからこそ、最初から利回りを落とさない仕組みづくりと、物件の魅力を継続させることが重要なのです。
賃貸住宅物件には、利便性や耐震性、採光など普遍的な魅力だけでなく、リモートワークに対応した間取りや先進的なIoT設備など、社会情勢やトレンドに起因する魅力もあります。情報感度を高く保ち、反映することで魅力を保てるでしょう。
また、利回りを意識して修繕などを怠ると、物件の魅力が低下し、空室につながってしまう可能性があります。定期的なメンテナンスをすることで、建物を良好な状態で維持し続けることができ、大規模修繕にかかる費用節約にもつながります。

利回りを「数値」で捉えると、数値が下がることを極端に恐れ、正しい判断ができなくなってしまう可能性があります。借入額・金利・その他条件は個々の事情によるので、ご自身にあっているか慎重に確認して判断することも重要です。