賃貸住宅経営 【徹底比較！資産活用の決断ポイント】

「賃貸住宅」と「駐車場」賃貸経営するならどっちが良い？

自身の土地で賃貸経営を考えるときに、多くの場合に最初に検討するのが「賃貸住宅」か「駐車場」ではないでしょうか。そこで今回は、同じ条件で賃貸住宅と駐車場のどちらかを賃貸経営する場合を、様々なポイントから解説していきます。なお、駐車場には「月極」と「時間貸し（コインパーキング）」の２つの経営方式がありますが、この記事では併用して経営することを想定します。

同じ土地で賃貸住宅経営、または駐車場経営を行った場合、収益は賃貸住宅の方が高くなることが一般的です。賃貸住宅は複数層の立体的な構成ですが、駐車場は平面的な単層の構成になります。賃貸住宅の方が同じ土地で効率よく賃貸面積を増やすことができ、収入も大きくしやすいのです。
外部環境の変化に関しては、賃貸住宅の方が受けにくいです。賃貸住宅は不況に強いといわれており、景気が悪化したときでも賃料は下がらない傾向にあります。それに対して、駐車場は外部環境の変化に敏感です。例えば、コインパーキングでは、近隣の住宅事情の変化で急激に需要が変化し、収入が減ることもあります。また、駐車場は参入障壁が低いことから周囲に新たな駐車場もできやすく、値下げ合戦も生じやすいです。
近隣の同事業との差別化に関しては、賃貸住宅の方がしやすいです。賃貸住宅は、デザイン性や設備といったハード面だけでなく、家族向けやペット飼育可能といったソフト面でも差別化できます。差別化することで他の物件との競争を回避でき、家賃を高く維持しやすくなります。それに対して駐車場は、料金以外での差別化がしにくく、価格競争に巻き込まれやすいといえます。

土地の課税評価額に関しては、駐車場よりも賃貸住宅の方が安くなります。土地の上に住宅を建てると住宅用地の軽減措置の適用を受けられるため、固定資産税・都市計画税が共に大幅に軽減されます（図1）。駐車場の場合は、住宅用地の軽減措置が適用されないため、固定資産税は変わりません。
また、賃貸住宅は建築費をローンで対応することも多く、借入金を残したまま持ち主が亡くなると、被相続人（死亡した人）の相続財産の評価額が減る効果もあります。対して駐車場には、土地の相続税評価額を減額する措置はありません。
賃貸経営で利益が生じると、その利益に対して所得税が生じます。賃貸経営の利益は一般的に駐車場よりも賃貸住宅の方が大きくなるため、所得税は賃貸住宅の方が大きくなります。

管理に関しては、駐車場よりも賃貸住宅の方が多くの手間がかかることがあります。賃貸住宅であっても、管理会社に管理を委託すれば、日常的な管理の雑務はほとんど発生しません。駐車場に関しても同様に管理会社に管理を委託すれば、日常の管理は運営事業者が全て行ってくれます。
ただし、賃貸住宅では、経年劣化や通常損耗により破損や故障が生じた場合には貸主に修繕義務が発生します。それに対して駐車場は、破損などの修繕対応が発生することも少ないです。
維持に関しては、賃貸住宅では土地と建物の固定資産税や都市計画税だけでなく、建物の損害保険料や管理委託料、修繕費、入居者募集費用等の費用が発生します。それに対して、駐車場の維持費は、管理委託料と土地の固定資産税や都市計画税だけです。そのため、維持費の額は賃貸住宅の方が高いといえます。ただし、賃貸住宅の収入は維持費を大きく上回りますが、駐車場の収入は維持費をやや上回る程度となることもあるため、利益は賃貸住宅の方が大きくなることが一般的です。
借主との賃貸借契約の解除に関しては、「借地借家法」という借主を保護する法律上、賃貸住宅では貸主側からの契約解除は難しいですが、駐車場は同法の適用外なのでそれほど難しくはありません。

不動産投資は、基本的に投資額が増えるほどリスクも上がります。土地を持っている人が賃貸住宅を建築する場合、多くの方が建築費を借入金で賄います。投資額が大きくなると、収益も大きくなる可能性は高まりますが、その分、借入金返済リスクも上昇します。
一方で、土地を持っている人が駐車場経営をする場合、初期費用は基本的にアスファルト舗装費など大きくなく、借入金無しで始めるのが一般的です。収益は低めですが、初期費用を抑えられ、安定した収入も得られます。
借主とのトラブルに関しては、駐車場よりも賃貸住宅の方が多い傾向にあります。賃貸住宅のトラブルとしては家賃滞納や入居者同士のもめごと、ゴミ出しマナー違反、汚部屋にされるなどがあります。家賃滞納に関しては、入居時に敷金を預かる、借主に家賃保証会社に加入してもらうといった対策があります。その他の入居者トラブルについては、管理会社に対応いただくとともに、適切な入居審査を実施する方法などがあります。

賃貸住宅は収入が大きいですが、その分、投資額も大きくなります。そのため、土地活用で本格的に収入を得たい人に向いています。一方、駐車場は収入は少ないですが、投資額も少ないため、比較的容易に始めることができます。収入額よりもリスクを避けた活用をしたい人や将来に別の活用を検討している人に向いているといえます。
どのような活用方法・計画がご自身に向いているのか、一度プロの方に相談しアドバイスを受けてはいかがでしょうか。