賃貸住宅経営 【選ばれる！賃貸経営のポイント】

賃貸住宅で「長期優良住宅」の認定を受けるメリットは？

「長期優良住宅」とは、「良好な状態で長期的に居住できる住宅」のことです。国土交通省による認定制度が平成21年より開始されており、基準を満たした住宅だけが、認定を受けることができます。
認定を受けるために必要な措置（図1）を確認すると、一定面積以上の住戸面積を有している必要があることが分かります。そのため今までは、戸建て住宅に比べ、どうしても賃貸住宅の取得率が低くなってしまっていました。
しかし令和4年の法改正で、共同住宅（賃貸住宅）における長期優良住宅の必要面積要件が変更され、賃貸住宅でも長期優良住宅の認定を取得するハードルが下がりつつあります。

では、どのような措置を講じる必要があるのか、具体的にみていきましょう。今回は賃貸住宅に絞って認定基準を紹介します。
賃貸住宅が長期優良住宅の認定を取得するための基準は次の通りです。

❶ 劣化対策
❷ 耐震性
❸ 省エネルギー性
❹ 維持管理・更新の容易性
❺ 可変性
❻ バリアフリー性
❼ 居住環境
❽ 住戸面積
❾ 維持保全計画
❿ 災害配慮

それぞれの概要は、図2で紹介しています。
前述したように、令和4年の法改正で変更された内容に「❽居住面積」があります。以前は1戸につき55㎡以上の住戸面積が必要でしたが、現在は40㎡以上であれば申請が可能です。1戸が40㎡の住戸面積（床面積）の場合、2DKや1LDKの間取りを選択するのが一般的。テレワークの拡大やパワーカップル、ファミリー層をターゲットとした賃貸など、現在の賃貸ニーズにマッチする間取りにしやすい面積と言えるでしょう。
必要住戸面積というハード面のハードルが下がり、入居者ニーズの移り変わりも追い風になっていると考えても良いかもしれません。

長期優良住宅は竣工したら終わりではありません。竣工後の「維持保全期間」が必要です。維持保全期間とは、建物が性能や機能を維持するための点検や修繕などを定期的に行う期間。長期優良住宅の場合、点検期間は10年以内の間隔で、原則として30年以上の維持保全期間が必要です。
点検対象は、柱や壁などの躯体に加え、外壁、給排水設備など多岐にわたります。点検や修繕などを怠ると建物の価値が低下してしまったり、認定を取り消されてしまう可能性があります。

長期優良住宅の認定を受けると、どのようなメリットを得られるのでしょうか？ 注意点と共に紹介します。

・入居者アピールになる
長期優良住宅は、長期間安全に居住できることを前提とした住宅。耐震性なども一定レベル以上を満たしていると証明できます。加えて、省エネルギー性の基準もあり、入居者の光熱費節約に一役買ってくれるでしょう。安心感だけでなく環境への配慮など、多角的に入居者にアピールできます。

・地震保険などの割引を受けられる
地震保険は、建物の耐震性能に応じた割引が設けられているのが一般的。耐震性能に応じた割引率は、最大50％にもなります。保険会社によっては、オール電化住宅であれば火災保険が割引になる場合もあります。

・補助金を受けられる
国土交通省発信の「みらいエコ住宅2026事業」など、要件を満たせば補助金を受ける事が可能です。それ以外にも各自治体で支援制度を設けている場合もあるので、国土交通省や環境省、自治体の公式サイトを確認してみましょう。

・優遇金利や控除の対象になる
省エネ住宅基準などを満たしている長期優良住宅なら、金利が優遇された融資を受けられる場合も。賃貸併用住宅で自宅部分も条件を満たしているなら、住宅ローン控除が拡大するなどのメリットもあります。

・注意点
たとえば、長期優良住宅の認定申請が有料であること、ハウスメーカーによっては対応できない可能性があることなどです。一定水準以上の基準を求められるため、建築コストがアップしたり、竣工後の定期点検なども必要になります。ただし、細かく点検・メンテナンスすることは大きな出費防止にもつながるため、注意点というより「正しく認識しておくべきこと」と捉えておくのが良いかもしれません。

長期優良住宅は、ファミリー層など長期間の入居を期待できるターゲットと高相性だと考えられるでしょう。第三者による定期的な点検も、築年数を重ねても安心できる住居であると自信を持ってアピールできますし、入居者の安全にも寄与します。
賃貸住宅経営は、長期的な経営プランが大切。一手先、二手先を考えた場合、長期優良住宅の認定を受けることは競合との差別化にもつながるでしょう。エリア需要や入居者ターゲットなどと合わせて、少しだけ高い視座で検討してみるのはいかがでしょうか。