賃貸住宅 木造、鉄骨造、RC造など、構造・工法を知る

立地と目的で決める
賃貸住宅建築

ベストの構造を選ぶことは、賃貸住宅経営の大切な一歩

木造、鉄骨造、RC造。様々な構造を検討する

賃貸住宅の建築には、木造、鉄骨造、RC造（鉄筋コンクリート造）など、様々な構造があります。どの構造で賃貸住宅を建てればよいのか、お悩みの方も多いようです。なかには、漠然と好みをお持ちの方もいらっしゃいます。「なんとなくRC造の建物が丈夫で長持ちな気がする」、「なんとなく木造は自由度が高そうだ」など、イメージはそれぞれ違います。

様々な構造の中から、どれを選ぶのか。構造選びは立地と何を目的にした賃貸住宅を建てるかがポイントです。立地については、建築基準法で定める用途地域があります。３階建てまでしか建てられないのか、高い建物も建てられるのか、防火地域かどうかなどで建築可能な構造が限られてきます。

つぎに賃貸住宅を経営する目的が、相続対策なのか、収益を第一に考えるのか、などでも最適な構造は異なってきます。建築コストと家賃相場のバランスも大切になります。さらに、入居者のニーズもしっかりと捉える必要があります。

一昔前までは、RC造マンションの人気が高いと言われていましたが、最近では木造賃貸住宅でも、耐震性や断熱性などが高ければRC造マンションに負けない人気になるなど、市場のニーズも変化しています。様々な条件を踏まえて、適切な構造を選ぶことが大切だといえます。

市場調査によってどんな建物にするか決める

どのような構造で建てるのかを決めるためには、綿密な市場調査が必要になります。建築の制限がある立地なのか、周辺の家賃相場や入居者の家族構成、どのような間取りが多いか。他にもスーパー、病院、駅からの距離や、学区などの周辺環境。賃貸住宅経営を成功させるために様々な要素を調査します。

その上で、家賃設定、間取りのタイプ、部屋の広さ、デザインなどを検討し、どのような構造の建物が最もメリットがあるかを判断します。今や入居者は部屋を構造ではなく、耐震性能や快適性、そしてライフスタイルにあった住まいかどうかで選びます。昔のイメージにあるようなRC造マンション指向は薄れていると考えてもよいでしょう。

土地の高さ制限など建物の大きさから考える

建築基準法上の用途地域によって、建てられる高さや容積率が違います。その条件に加えて、土地の規模によっても適切な工法は変わります。第一種低層住居専用地域など、高さ制限が厳しいエリアなら木造や鉄骨造（軽量鉄骨）を選ぶメリットが大きくなりますし、商業地など高さ制限が緩い場合はRC造や鉄骨造（重量鉄骨）など耐火建築物となる構造を選ぶことになります。

将来の経営を左右する、減価償却期間も大切な要素

減価償却費とは、建築費を構造ごとに決められた年数で割った金額です。賃貸経営では家賃収入から、減価償却費などの経費を差し引いて確定申告を行いますから、減価償却費の差は、課税所得の差になります。つまり仮に同じ建築費なら、償却期間が短い方が年間の減価償却費が多くなり、税引き後の手元に残る収入が多いということになります。もちろんRC造など減価償却期間が長い場合は、経費計上を長期間できるメリットもあるので、経営の方針にあわせて選ぶことが大切です。

様々な構造・工法を提案できるパートナーが必要

理想は、メリットを第一に考えて、様々な構造・工法を提案するパートナーを選ぶことです。ミサワホームは、木造では独自開発した「木質パネル接着工法」や、木造軸組み工法の「MJWood」、軽量鉄骨ラーメン構造や、重量鉄骨造の「URBAN CENTURY」、さらにRC造でも多くの実績を持っています。どのような賃貸住宅が市場ニーズに適しているのか。

そしてそれを実現するためのベストな構造・工法は何なのか。それぞれ敷地条件に併せて、ミサワホームのデザイン力を活かした提案を行っています。

土地活用の王道と言える
木造

従来のイメージとは違うこれからの木造賃貸

以前はRC造の賃貸マンションに入居者の人気が集まる時代がありましたが、現在は性能や快適性など住まいの性能が高ければ、木造賃貸住宅も選ばれる傾向があります。2〜3階建ての賃貸住宅経営を考える場合は、木造を選ぶケースが最も多いと言えるでしょう。

ミサワホームが提案している木造賃貸住宅は、従来のイメージとは全く異なります。デザインもRC造や鉄骨造のような重厚感や、2つの構造では難しい立体的な空間形成ができるものをご提案しています。木造賃貸住宅では、間取りのアレンジ、特に高さ設定の自由度が高く、周辺物件との差別化が容易で、入居者の満足度を高めることができます。

また、狭小地や変形地など、敷地への対応力も木造の大きなメリットです。設計の自由度が高く、賃貸住宅には向かないのではと諦めていた土地でも活用の可能性が広がります。ミサワホームでは、独自開発した木質パネル接着工法で、戸建住宅で培ったデザイン性、耐震性、耐火性、断熱性などの優れた性能を賃貸住宅にもご提供しております。

戸建住宅で培った優れた性能

ミサワホームは、優れた耐力壁である木質パネル同士を面接合する独自の「モノコック構造」。どの方向から荷重がかかっても全体に分散してしっかり受け止めます。この強固な構造により、ミサワホームは創立以来、地震による建物の倒壊はゼロ※です。

構造体の強さに加え、地震エネルギーを最大約50％も軽減する制震装置「MGEO（エムジオ）」をご用意。入居者を守ることはもちろん、建物にかかる地震からの外力を抑えるため、建物へのダメージを軽減でき、地震後の修繕費低減につながるため、貸住宅経営を続けるオーナー様にとって大きな安心になります。
※地盤に起因する被害、地震に伴う津波や火災による被害は除く

様々なライフスタイルに対応できる柔軟性も魅力

ミサワホームでは、様々な入居者に合ったライフスタイルをご提案してきました。収納力に優れた蔵のある賃貸住宅™。天井が高く、開放的な空間。ロフトなど空間を立体的に使える間取りなど、周辺物件と「差別化」できるさまざまなアイデアをご提供しています。

また、戸建貸家やメゾネットタイプなど、ファミリーに喜ばれる賃貸住宅も多くご提案しています。木造だからこそできる、柔軟な設計が魅力です

※ 「蔵」は居室としての使用はできません

一戸建てのような外観が魅力。重層タイプの賃貸住宅

2階住戸の玄関も1階にあり、室内階段で2階住戸に上がるのが重層タイプの住戸スタイルです。アパートによく見られる外階段が必要ないため、一見すると戸建住宅のように見えます。共用部が少ないため、メンテナンスコストを抑えられることも可能です。

また、室内にはミサワホーム独自の大収納空間「蔵」 ®を採用。豊富な収納量を備えることで入居者の満足度を高めます。柔軟な設計が行える木造ならではの賃貸住宅です。

※ 大収納空間「蔵」（商標登録第5784125号）はミサワホームの登録商標です。
※ 「蔵」は居室としての使用はできません

都市部のニーズに合わせた3階建て賃貸住宅

都心部にある変形地に対応した3階建ての木造賃貸住宅です。外階段や外廊下を壁で覆い、共同エントランスをオートロックにすることで、従来の木造賃貸住宅とは全くイメージの異なる、一戸建ての邸宅のような高級感を演出しています。入居者の想定は、都心で働く共働き夫婦。

セキュリティを気にされる方が多いので、RC造マンションを指向するケースが多いのですが、この物件を内覧された方々は、みなさんすぐに入居を決められたそうです。

ファミリーに人気の戸建貸家の街並みづくり

広い敷地を整備し、戸建貸家を10棟配置した事例です。周辺は賃貸住宅が多く、集合住宅では空室のリスクが大きくなるのではと考えたオーナー様が、ニーズの高い戸建貸家を選ばれました。10棟それぞれ異なるカラーやデザインにすることで、変化のある街並みに。

外構のデザインも含めて、ひとつの美しい街並みをつくり出しています。 まさに30年後も満室経営を目指した土地活用です。

柔軟なデザインが魅力の在来木造賃貸住宅

ミサワホームでは、木質パネル接着工法に加えて、日本の伝統的な工法である在来工法に独自の耐震性能をプラスした住まい「MJWood」もご提案しています。フリーモジュール設計を採用することで、従来の規格型アパートプランでは対応できなかった変形敷地に対応でき、幅広いターゲットに応える間取りの組み合わせが可能です。

またアーチ型の梁など、様々なデザインに対応が可能です。

工期の短さと強いイメージがメリット
鉄骨造

ミサワホームが提案する鉄骨賃貸

鉄骨造とは、鋼材を骨組みにしてつくられる建物のことをいいます。法定耐用年数が、軽量鉄骨の場合で27年、重量鉄骨の場合で34年で、木造より少し長くなるのが特徴です（住宅の場合）。超高層建築にも使われ、耐震性や耐久性に優れた構造だといえます。

また建築の工期が短いこともメリットで、より早く収益を生むことが可能になります。ミサワホームでは軽量鉄骨の構造体も実績があり、オーナー様にも入居者にも人気で、賃貸住宅でも数多く採用されています。

さらにミサワホームの重量鉄骨ラーメン構造「URBAN CENTURY」は、3〜5階建てでの防火地域にも対応可能です。店舗や上質な賃貸住宅、オーナ様のための居住スペースなど、さまざまなニーズに応えることができます。

建築事例

耐久性で選ばれた賃貸住宅

アパートの建替えで、ミサワホームの鉄骨造を選ばれたオーナー様。決め手は外壁などの永く美しさを保つという耐久性の魅力でした。以前建っていた古いアパートはメンテナンス費用もかかり、負担が大きかったことで苦労されたそうです。

重厚感のある外観に、最新設備が導入された賃貸住宅は、完成後の内覧会で見に来られた方が次々と入居されるという結果となりました。

都市生活のニーズに応える、賃貸・店舗併用の中層住宅「URBAN CENTURY」

重量鉄骨造の5階建て賃貸併用住宅です。防火地域である商業地の立地を有効活用しながら、オーナー様の快適な住居も実現しています。1階部分は商業地のニーズに応えるため、貸店舗として利用。2階部分は賃貸住宅として活用。重量鉄骨造ならではの広い間口の開放的な空間で、快適な居室を実現しています。3〜5階はオーナー様住居。二世帯に対応しています。

都市部の有効活用にふさわしい工法
RC造

マンションや医院などさまざまな用途にRC造

鉄筋を組み合わせて周囲をコンクリートで固める構造がRC造。引張力に優れた鉄と、圧縮力に強いコンクリートを組み合わせることで、互いの長所を活かしています。一般的に10階建て未満の中高層住宅やビルなどに採用されています。通常、マンションと呼ばれる物件は、このRC造の建物のことを指します（重量鉄骨造もマンションに分類されるケースがあります）。

耐久性、耐火性に優れていることが大きな魅力。駅近など利便性の高いエリアは防火地域のケースがあり、主にRC造が選ばれることが多くなります。また、法定耐用年数が47年と長く、長期の経営に向いている構造だといえるでしょう。

デメリットとしては、高い建築コストがかかることです。家賃相場が低いエリアや、低層階しか建てられない地域では不利な構造だといえます。また施工のほとんどが建築現場で行なわれるため、品質管理が大切になります。信頼できる建築業者を選ぶことが必要になります。

建築事例

グッドデザイン賞受賞の都市型マンション

周辺の物件と差別化を図りたいと考えていたオーナー様が選んだのが、ミサワホームが提案したデザインでした。1階に店舗、2階より上が住居という複合型の建物にして収益性を高めています。外観からつながるエントランスのデザイン。ライティングのデザインなど、細部にまでミサワホームのこだわりが感じられたこの建築が、グッドデザイン賞を受賞しました。

超高齢社会に対応したサービス付き高齢者向け住宅

札幌駅徒歩7分の好立地に位置する、10階建てのサービス付き高齢者向け住宅です。LDKから2LDKまで様々な入居者ニーズに対応。高齢者の暮らしをサポートする様々なサービスをご提供しており、建物内には大浴場も完備するなど、人気の住宅となっています。ミサワホームでは、このような高齢者向け住宅をはじめ、医療・介護・福祉施設の分野においても様々なRC造の建物を手がけています。