長く収入を生む物件のために
建物の価値を維持するためのポイント
建物の魅力を長期間維持するために設計段階から配慮することが必要
修繕コストを考えた計画が大切
賃貸経営のおいて、物件の老朽化リスクは、長期的に考えると大きな問題になります。前ページで説明したように、空室率と築年数が密接な関係にあり、建物の老朽化が目立ってくると、入居者が集まりにくくなり、家賃を下げざるをえないという状況に陥ります。この老朽化リスクを最小限にするために、まず最初に行うべきことは、極力劣化を抑える性能をもった建材を建物に採用することです。
ミサワホームでは、汚れにくく耐用年数も長いタイルなどの高耐候外装やセラミックの外壁材をご提案しています。美しさを長く保つことで、経営収支も入居率も良くしていくことが可能になります。またメンテナンスや交換の時期をあらかじめ想定した収支計画を建築時に立てておくことで、安定した経営を持続することが可能です。
具体的には下の図のように、さまざまな部材のメンテナンスが必要になります。その時期をむかえても慌てないで済むように、建物の劣化や設備の老朽化を想定した修繕計画と修繕積立金を用意しておくことが重要です。
地震等の自然災害でも住み続けられる住宅を
賃貸住宅を経営するうえで、もうひとつの大きなリスクが自然災害です。地震大国である日本は、どのエリアでも大地震のリスクがあります。多くの建物は、耐震性を「倒壊しない強さ」で表すことが多いのですが、ミサワホームは大地震の後でも住み続けられる住まいを提供しています。
独自の耐力壁である木質パネル同士を面接合する「モノコック構造」。外部からの荷重を建物の“面”全体で瞬時に分散して受け止めることで高い強度を発揮します。この強固な構造によりミサワホームは創立以来、地震による建物の倒壊はゼロ（※）です。
またミサワホームでは構造体の強さに加え、地震エネルギーを最大約50％軽減する制震装置「MGEO」をご用意しています。建物にかかる外力を制震ダンパー内の高減衰ゴムが熱エネルギーに変換することで地震エネルギーを軽減。
繰り返し起きる余震に対しても、常に同じ性能を発揮し、建物と入居者を守ります。実大振動実験でも、阪神・淡路大震災の2倍レベルの揺れなど、何度も加振を行いましたが、構造体の損傷ゼロはもちろん、内装仕上げにも目立った被害はありませんでした。大地震後、建物にダメージを与えないことが、賃貸経営での自然災害リスクを抑えることにつながります。
※ 地盤に起因する被害、地震に伴う津波や火災による被害は除く
入居率の高い物件は売却もしやすい
賃貸経営には、出口戦略が必要だといわれるようになりました。つまり、将来売却しやすい状況をつくっておくことが大切ということです。例えば相続税対策のために、資産の組み換え（売却）を行うケースでも、入居率の低い賃貸住宅では売却が難しくなります。
解体して更地にして売却しなくてはならないとなれば、無駄なコストも手間も発生してしまいます。満室に近い経営状況の物件は売却もしやすく、その資産価値を高めることが可能になります。従来の日本の不動産取引は、建物価値はあまり考えず、土地の価格のみで取引されることがほとんどでした。
しかし土地の価格が上がりにくくなっている今、その物件からどれくらいの収益が上げられるかで、投資対象になるかどうか判断される時代になってきています。建築時に、将来も価値が続く物件を建てておくことが、将来の資産を左右することにつながります。
すべてはパートナー選びで大きく変わる
賃貸経営は20年、30年と続く、ロングスパンの経営です。トータルでどれくらいの利益が出るのかは、計画の段階で大きく変わるといえるでしょう。ミサワホームは、オーナーさまの資産活用をトータルで考え、ベストな選択を常に提案しています。そして末永くお付き合いができるように、建物のメンテナンスのバックアップ体制等を万全にしています。まずはミサワホームの資産活用のプロフェッショナルまでお気軽にご相談ください。
