特集

賃貸経営の鍵は市場調査 Part1

あたりまえのアパート経営

どんな業種でも「市場調査」は基本。賃貸経営でも市場調査を行なうことが成功の鍵になります。今回はそんな「市場調査」について特集します。

この記事は資産活用情報誌「GOOD OWNER」2019年9月号掲載記事をWeb用に再編集した内容となっています。掲載内容は本誌発刊当時のものとなります。

市場調査は、土地の可能性を最大限に活かすための事前準備

賃貸事業は“経営”そして経営の基本は市場調査にある

どんな業種の経営を行なう場合でも、それが上場企業であろうと中小企業であろうと、市場を踏まえた商品やサービスを提供することが基本です。
賃貸事業も「経営」です。他の業種と同じように、市場を意識することが基本になります。市場が求める物件、そして入居者が集まりやすい物件を計画することが大切です。さらに、経営を始めたあとも、常に変化を続ける市場に対応していく必要があります。
賃貸住宅経営の場合には、他の業種とは違う特徴があります。それは経営する方によって、目的が変わるということです。
相続税対策を主な目的として土地を活用するのか、収益を重視して活用するのかなど、問題や目的を明確にする必要があります。
しかし、どのような目的であっても目先の利回りだけに左右されずに、長期安定経営を目指すのが基本と言えます。
そのためにも市場調査でしっかりとニーズをつかみ、目的に合わせた事業規模で、長期的に満室経営を目指すことができる工夫を考えた経営を行うことが必要です。
この市場調査は、プロの協力が必要です。どのような市場で、どのようなターゲットにニーズがあるのかを踏まえた提案をしてくれるパートナー探しが大切になります。

まずは簡単に市場を把握してみましょう

経営戦略をプロに任せてしまうというケースが多くなっています。しかし、オーナーさまに基本的な知識と情報がなくては、提案された選択肢の中からベストなものを選ぶことはできません。ご自身でも簡単に市場を把握しておくことをお勧めします。
地元の不動産会社に市場の状況をヒアリングしたり、インターネットの部屋探しサイトで、予定地周辺の物件を調べておくのも良いかもしれません。家賃は? 間取りは? 築年数は? どのような物件があるのかを見ることで、市場を簡単に把握してみましょう。

経営をスタートしてからも市場の変化を意識する

市場調査を行なうタイミングとして最も重要なのは、賃貸住宅の計画時であることに間違いありません。そもそも計画する立地に賃貸住宅の需要はあるのか? 駅からの距離は? 生活利便施設は整っているのか? 周辺にはどんな人が住んでいるのか? など基本的なことから始まり、どのような入居者をイメージして物件をつくっていくのかを考えるために必要なことです。
また、経営している間で市場の状況を把握しておくべきタイミングは、築年数の経過とともに空室が発生してきた時です。空室リスクを軽減するためにも市場の状況には敏感になっておく必要があります。
例えば周辺にあった大学が移転してしまったり、大きな工場が無くなってしまうなど、地域に影響力の高い環境変化があった場合には、周辺の賃貸住宅市場も大きく変化してしまうことがあります。このような場合には、入居者ターゲットの設定を大きく変えて、リフォームを検討する必要が出てくる場合もあります。
さらに、入居者が求める設備も年々変わってきます。例えば、宅配ボックスなどが好例です。数年前まではまったくニーズがなかった設備ですが、通販で宅配物の量が多くなり、再配達の問題がクローズアップされるようになった今では、入居者が求める設備の上位に入るようになっています。このような時代の変化に敏感なオーナーさまは、宅配ボックスの導入を検討される方も多くなっています。
経営をしている限り、常に市場をしっかり意識することは、基本中の基本だと言えるでしょう。

ミサワホームは資産のトーナルコンサルティングをお手伝いします

ミサワホームは資産のトータルコンサルティングをお手伝いします。各ご家庭により内容は異なりますが、多くの方は次のようなプロセスになります。
まずオーナーさまの資産の現状分析からスタートします。不動産をはじめ、預貯金、生命保険、有価証券等の資産をきちんと把握して、その資産に対して相続税が発生する可能性があるのか、その場合どれくらいの相続税額になるのかを分析します。 もちろん税理士などの外部のプロにも参加していただき、現状分析をなるべく正確に行ないます。
この分析を元に、お持ちの不動産資産を有効活用して相続対策をおこなうべきかどうかを判断していきます。
この手順を踏まえて賃貸住宅経営がメリットになるなら、市場調査を行ない経営計画を考えていきます。
この時点で土地活用の必要がないのなら、あえて何もしないという提案をする場合もあります。必要なのはオーナーさまにとってメリットがあるかどうかです。
さらに、ミサワホームはさまざまな形の活用方法を提案します。賃貸住宅はもちろん、幹線道路沿いなら商業施設、周辺のニーズがあるのなら医療や介護のための資産活用など、オーナーさまの目的と、立地条件にあわせて最良の活用方法を考えます。
長期安定経営を目指し、独自のコンセプトを持った賃貸住宅の提案なども可能ですので、まずはどんなことでも、お悩みになったらミサワホームへご相談ください。

ミサワホームへのご相談はコチラから

関連する記事RELATED ARTICLE

あたりまえの法律・税金

増税時代に備える資産活用 Part1

2019年10月から開始予定の消費税増税。税の負担が高まるこの時代に、資産をどう活かして行くかを税務のプロにお聞きしました。

記事を読む

あたりまえの法律・税金

消費税アップで賃貸経営はどうなる? Part1

延期されていた消費税の増税が2019年10月1日より施行される予定となりました。これから賃貸経営をお考えのみなさまに、どのような影響があるのか解説いたします。

記事を読む

あたりまえの法律・税金

賃貸経営の節税対策 Part1

相続税や所得税等を抑えることができますが、そのためには最新の税制をきちんと把握しておくことが大切です。今回はそんな賃貸経営の節税対策を特集します。

記事を読む