特集

賃貸経営の鍵は市場調査 Part2

あたりまえのアパート経営

どんな業種でも「市場調査」は基本。賃貸経営でも市場調査を行なうことが成功の鍵になります。今回はそんな「市場調査」について特集します。

この記事は資産活用情報誌「GOOD OWNER」2019年9月号掲載記事をWeb用に再編集した内容となっています。掲載内容は本誌発刊当時のものとなります。

市場調査のポイント

まずは立地の特性を把握することからスタート

市場調査をする一番の理由は、土地の可能性、「ポテンシャル」を知るためにあります。つまりその土地がどのような活用をすることがベストなのかを調べます。
最初に把握しておきたいことは、所有している土地エリアの人口状況です。そのエリアの人口は減っているのか、増えているのか、年齢構成はどうかなど、下のグラフのような公的なデータに基づいて検討していきます。どの自治体もWEBサイトに統計を掲載しています。
例えば、人口は増えているが一世帯あたりの人数が減っている場合は、一人暮らしが増えているのではないかという分析ができます。
また年代別の増減をみることで、増えている年齢層の人口が分かるので、世代に合せた入居者のニーズを知ることができます。
さらに、そのエリアが今後どのような計画で街づくりをしていくのかを知ることも大切です。子育て世代を誘致するために、保育施設や教育施設を充実させているのであればファミリー向けの物件を。企業の工場を誘致しているのであれば勤務する方やその家族をターゲットに考えた間取りを検討するといったことも必要です。

計画地の周辺特性を調べ市場ニーズを把握

大まかなエリアの特性を把握したら、所有する土地の分析を行ないます。土地の面積、用途地域などの法規制、道路付けなどを調べます。「住宅地」や「市街地」、「幹線道路沿い」などで、土地の利用方法の提案は大きく変わってきます。
例えば賃貸住宅が良いのか、商業施設が良いのか、医療・介護系の施設を検討するかなど、活用方法を検討する判断材料となります。
賃貸住宅経営では、交通の利便性も大きなポイントになります。電車などの交通網が発達したエリエアでは、最寄り駅までの距離や所要時間が重要です。車が中心のエリアでは周辺利便施設や高速インターなどへの距離が重要になります。さらに主要都市へのアクセスも重要なポイントで、アクセスの良し悪しによって単身者が多いのか、ファミリー層が多いのかなどが変ってくる場合もあります。
周辺利便施設の有無も大切な情報です。普段の買いものに便利なスーパーやコンビニは近くにあるのかなども重要です。他にも、例えば保育施設や学校等の教育施設があるならファミリー向けを検討。近所に大きな公園があり、動物病院があるのなら、ペット共生住宅を検討するなど、立地に合わせた工夫・検討が必要になります。
このように、地域の現状と未来像を把握することが成功の鍵になります。
ミサワホームでは、市場調査を綿密に行なった上で、その立地に適した賃貸住宅計画などを提案しています。

将来の変化も意識して市場調査を行う

予定地周辺の状況を分析して、賃貸住宅の需要があると判断できた場合には周辺の市場性を確認します。
例えば下のグラフのように、築年数や広さで物件の空室状況を調べます。下グラフ①を見ると、全体として30㎡以下の物件に空室が多く、供給過多ぎみだと考えられます。①と比較すると、下グラフ②の30〜50㎡は空室が少なく、例えば単身者向けの間取りであっても広めの物件を求めているという傾向を見ることができます。さらに下グラフ③の50㎡以上のファミリー向けタイプは空室が少なく、供給量も少ないことが予測できます。
この空室の情報データと、前ページで説明した人口や年齢層の調査から、将来のニーズの変化をある程度予測することが可能になります。
また、このデータに加えて、入居者の動向を良く知る地元の不動産会社と連携して、将来の予測を立てていきます。
ターゲットにする入居者がどんな間取りを求めているのか、どんな設備を求めているのかをふまえて、計画を進めていきます。

幅広い選択肢を見せてくれるパートナーを

市場調査により、多様な活用方法を検討するということは、さまざまな計画に対応できるパートナー企業を選ぶ必要があるということです。例えば、賃貸住宅ではなく介護施設を検討したいと考えた場合に、対応できるパートナーが必要です。
ミサワホームでは長年の資産活用のノウハウにより、さまざまな計画に対応できます。土地の可能性を最大限に活かす「10の資産活用」で、あらゆるニーズに対応できますので、まずはお気軽にご相談ください。

ミサワホームへのご相談はコチラから

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