税金対策 土地活用のメリットを最大限に活かす

賃貸経営の節税対策

不動産等の資産があり、活用する場合には税金についての知識が必要になります。 特に賃貸経営を行なう場合には、税金の仕組みを知り、味方にすることで節税につながることが多くあります。 税制は毎年のように改正され、その最新動向を常に把握しておくことが、資産を守り活かすことにつながります。
例えば相続税に関しては、2015年に基礎控除が減額され、2018年には賃貸事業に係る小規模宅地の特例に3年以内に事業に供したものを除く縛りが設けられました。消費税においても居住用賃貸建物の課税仕入れの制限が2020年に導入されるなど、不動産を取り巻く税制は常に変化しています。後々税務署に指摘されて余計な手間や追加納税が発生してしまわないように、税制改正動向には常に気を配る様にしましょう。

来年以降の税制がどうなるかを把握するために重要な情報が毎年12月中旬ごろに与党から発表される税制改正大綱です。ここには政府の税制に関わる方針と、その方針に基づいて具体的にどのように税制を改正するのかが記載されています。ただし、大綱はあくまで「予定」であり、大綱発表(12月)→法案提出・審議(翌年1～3月)→成立・施行(3～4月)というスケジュールで正式に決定されます。これまでは大綱通りの法案が成立していましたが、直近では与党が過半数割れしたために大綱発表後に野党との協議で内容が変更されており、当面は大綱発表後も内容に変更がないか注意深く調べる必要があります。なお、2025年度税制改正では年収の壁が大きな話題になりましたが、不動産税制では大きな変更はありません。

2025年度税制改正で最も話題になったのは所得控除の改正、いわゆる「年収の壁」に関わる話です。これはいくつもある所得控除のうち「基礎控除」と「給与所得控除」を拡充することで年収160万円までは所得税が掛からないようにする改正でした。この他、特定親族特別控除新設など人的控除にいくつかの改正が加えられています。
不動産に関わる税制の改正は少なく、その内容も従来からある制度の期限延長が大半です。基礎控除や扶養控除の拡充は、該当すれば賃貸物件のオーナーにもある程度の恩恵がありますが、その効果は僅少と言えます。賃貸経営の観点から見れば今回の改正は特に大きな影響があるものではありません。

贈与に関しても有利な税制が多くあります。原則として1年間に贈与を受けた財産の合計額が110万円までであれば贈与税は非課税ですが、これを超えると課税されます。
ただし、祖父母などから教育目的や結婚・子育て資金として一括贈与を受けた場合、教育目的では1500万円まで、結婚・子育て資金は1000万円（結婚資金は300万円まで）贈与税の非課税制度を活用することができます。
2024年からは相続時精算課税にも基礎控除110万円が創設されました。従来の制度では相続時精算課税を適用した後はどんな少額の贈与でも申告して将来の相続税に加算しなければなりませんでした。改正後は年毎に110万円までなら将来の相続時に加算しなくても良いため相続税負担を軽減させることが出来ます。こういった納税者に有利な贈与税制をしっかりと把握して賢く財産を移転しましょう。

所有する土地に賃貸住宅を建てた場合、相続税や固定資産税の評価減をすることができます。

更地の場合と比べて賃貸住宅経営をした場合の税制面のメリットは、固定資産税と相続税評価額の2つが主なポイントになります。
まず、固定資産税は住宅用（賃貸住宅含む）の土地は税負担が軽減されます。 住宅1戸につき、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は6分の1に、200㎡を超える部分（ただし、家屋の床面積の10倍まで）は、3分の1に軽減されています。
さらに都市計画税も、住宅1戸につき、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は3分の1に、200㎡を超える部分（ただし、家屋の床面積の10倍まで）は、3分の2に軽減されます。
相続税評価についても更地と賃貸住宅が建っている場合とでは大きな違いがでます。 賃貸住宅を建てると、その土地は「貸家建付地」となります。「貸家建付地」とは宅地の種類の1つで、所有している土地に賃貸住宅を建てている場合のことです。 駐車場や遊休地などと比べ、相続税の評価額が9%～21%程度低くなります。
さらに、「小規模宅地等の評価減」も適用することができ、賃貸住宅等に使用する土地の200㎡までの部分については、評価額が50%減少します。 小規模宅地の特例については、平成30年4月1日以後に経営開始した賃貸住宅の土地で、経営開始3年以内に相続が発生した場合は、特例から除外されることになりましたので注意が必要です。
小規模宅地等の特例の適用に関しては、内容が複雑なので、自宅利用の場合も含めて下の図にまとめていますので参考にしてください。 このように賃貸住宅を建てることは、更地、駐車場など非住宅用の土地と比べると大きな差になります。 これが賃貸住宅経営が相続税対策の王道と言われる大きな要因といえます。
相続税の基礎控除が少なくなった現在では、自宅の不動産が大きな税負担の原因となる可能性があります。 まずは、現在どれくらいの相続税が発生するのかを調べ、その対策として賃貸住宅経営等を検討する必要があります。

相続税の計算をする際、まず相続財産の評価額を算出します。 財産といっても預貯金などの現金、株式などの有価証券や不動産など、さまざまです。 現金や有価証券と、不動産の違いは、その評価額になります。
例えば1億円の現金の場合は、相続税評価額は額面通りの1億円です。 しかし不動産の場合、売買される価格（時価）と相続税評価額に差があります。 土地の場合は、路線価または倍率方式（固定資産税評価額）を元に算出します。 路線価は、一般的に売買される価格の80%、固定資産税評価額は70%で評価されます。 建物に関しては、固定資産税の評価額をもとに計算されます。 一般的に建築費の50%〜60%で評価されることが多いようです。
このように現金と比べると賃貸住宅を建てることで固定資産税の評価額を大きく下げることが可能になります。 下の図は、相続税評価額が1億円の土地に現金1億円で賃貸住宅を建てた場合の参考例です。 更地プラス現金1億円の場合に比べて、7900万円評価減という計算になります。
最近では、株式等の収益で得た現金を不動産投資に回すケースが多くなり、賃貸マンションなどの収益物件の売買が盛んになっています。 これも現金を不動産化することで、相続税評価減になることが理由だといわれています。

賃貸住宅経営で相続税を節税するためには、さまざまな準備が必要です。 トータル財産の把握、不動産の正確な評価額の調査、贈与などの活用による生前の計画など、さまざまな専門家による相続対策が必要になります。
さらに賃貸住宅経営を行なうことにメリットがあると判断した場合、どのような建物を建てるのか、資金計画、将来を見据えた経営計画に至るまで、長期的な視点が必要になります。 ミサワホームではトータルな資産活用のコンサルティングをおこなっていますので、まずはお気軽にご相談ください。

賃貸住宅は「経営」です。
収支をアップするためにも税制と経理をしっかり理解しておきましょう。

賃貸住宅経営には、さまざまな税制優遇制度がありますが、自分に該当するのか、節税効果があるのか、などを知らずに、制度を活用せず確定申告しているケースも少なくありません。 税制をよく理解し、活用することで、驚くほどの税制メリットが期待できる場合があります。
今回は、あらためて賃貸住宅経営の節税効果について解説します。 賃貸住宅経営の収支は、家賃による「収入」と、さまざまな「支出」の差額です。 つまりきちんとした経理を行ない、適切な経費を支出として計上することで、結果的に所得税を圧縮することが可能になるのです。
賃貸住宅経営の支出（経費）には次のようなものがあります。

【減価償却費】
最も額の大きな必要経費は、建物や附属設備の減価償却費です。これらの取得費用、購入費用は定められた期間で費用を分割し、減価償却費として毎年一定額を計上します。

【租税公課】
土地・建物の固定資産税・都市計画税、登録免許税・不動産取得税、印紙税、事業税など。

【修繕費】
建物や附属設備、機械装置、器具備品などの修繕費のうち、通常の維持管理や修理のために支出されるもの。それ以外（例：給湯器を追い焚き付きオートバスに変更するなど20万円以上で資産価値を高めるもの）は資本的支出となり減価償却費となります（チャート参照）。

【交通費】
物件の確認などで現地に行くために使用した電車代、ガソリン代、駐車場代など。

【管理費】
管理会社に賃貸管理を委託した場合の管理委託費。

【接待交際費】
不動産会社、管理会社、税理士などとの打ち合わせのための飲食費など。

【通信費】
管理会社や入居者との連絡に使った電話代、郵便代、インターネット通信費など

【消耗品】
物件撮影のために使用したデジカメ、チラシ作成のために使用したPC、プリンターなど。

経費の判断について迷った時は、税理士等に相談しましょう。

確定申告の方法には、「青色申告」と「白色申告」の2種類があり、とりわけ青色申告には大きなメリットがあります。 10万円～65万円の青色申告特別控除、専従者給与（家族への給与）を経費にできること、損失の繰越が可能になることです。
青色申告には、確定申告書に貸借対照表と損益決算書を添付するなどの手間がかかりますが、会計ソフトを使えば必要書類を作成することもさほど難しくないでしょう。 ただし、最高65万円の控除を受けるためには、対象となる不動産業が「事業的規模」でなければなりません。 「事業的規模」の基準は、貸家なら5棟以上、アパート等の賃貸住宅なら10室以上といわれています。
なお、確定申告をe-taxによる電子申告でやらない場合または電子帳簿保存法に基づく電子帳簿保存をしない場合は65万円ではなく55万円になります。
青色申告の最も大きなメリットが、専従者給与（家族への給与）を経費にできること。 つまり所得を家族で分散できるわけです。 日本の所得税は、超過累進課税制度に基づいて算出されています。 この制度は所得が高い人ほど高い税金を支払うというもの。 つまり所得を家族で分けると、全体の所得税が下がるということになります。
下の図は、事業規模が大きい場合を例にして所得分散のイメージを概算で表したもの。 オーナーのみが不動産所得を得た場合と比べて、所得税を大きく圧縮できることがわかります。 ただし、ご家族に他の収入がある場合や、年齢などによっては利用できないこともあるので、綿密な計画が必要になります。

このように賃貸経営は経理によって収益が大きく変わってきますが、事業規模が大きくなるほど内容は複雑になってきますので、専門家のアドバイスが必要になります。
さらに事業規模が大きくなると、個人事業主として経営をするより法人化した方がメリットが大きくなるケースもあります。この場合、個人で経理まで行なうことが難しくなってきます。信頼できるパートナーを見つけることが、最も大切なことだといえるでしょう。