賃貸住宅経営の税制面でのメリットを再確認しておきましょう
所有する土地に賃貸住宅を建てた場合、相続税や固定資産税の評価減をすることができます。
賃貸住宅経営の税制面でのメリット
更地の場合と比べて賃貸住宅経営をした場合の税制面のメリットは、固定資産税と相続税評価額の２つが主なポイントになります。
まず、固定資産税は住宅用（賃貸住宅含む）の土地は税負担が軽減されます。
住宅1戸につき、２００㎡以下の部分（小規模住宅用地）は６分の１に、２０0㎡を超える部分（ただし、家屋の床面積の10倍まで）は、３分の１に軽減されています。
さらに都市計画税も、住宅1戸につき、２００㎡以下の部分（小規模住宅用地）は3分の１に、２０0㎡を超える部分（ただし、家屋の床面積の10倍まで）は、３分の2に軽減されます。
相続税評価についても更地と賃貸住宅が建っている場合とでは大きな違いがでます。
賃貸住宅を建てると、その土地は「貸家建付地」となります。「貸家建付地」とは宅地の種類の1つで、所有している土地に賃貸住宅を建てている場合のことです。
駐車場や遊休地などと比べ、相続税の評価額が9％～21％程度低くなります。
さらに、「小規模宅地等の評価減」も適用することができ、賃貸住宅等に使用する土地の200㎡までの部分については、評価額が50％減少します。
小規模宅地の特例については、平成30年4月1日以後に経営開始した賃貸住宅の土地で、経営開始3年以内に相続が発生した場合は、特例から除外されることになりましたので注意が必要です。
小規模宅地等の特例の適用に関しては、内容が複雑なので、自宅利用の場合も含めて下の図にまとめていますので参考にしてください。
このように賃貸住宅を建てることは、更地、駐車場など非住宅用の土地と比べると大きな差になります。 これが賃貸住宅経営が相続税対策の王道と言われる大きな要因といえます。
相続税の基礎控除が少なくなった現在では、自宅の不動産が大きな税負担の原因となる可能性があります。
まずは、現在どれくらいの相続税が発生するのかを調べ、その対策として賃貸住宅経営等を検討する必要があります。
現金や有価証券での相続と比べるとさらに大きな差が
相続税の計算をする際、まず相続財産の評価額を算出します。 財産といっても預貯金などの現金、株式などの有価証券や不動産など、さまざまです。
現金や有価証券と、不動産の違いは、その評価額になります。
例えば１億円の現金の場合は、相続税評価額は額面通りの１億円です。 しかし不動産の場合、売買される価格（時価）と相続税評価額に差があります。
土地の場合は、路線価または倍率方式（固定資産税評価額）を元に算出します。 路線価は、一般的に売買される価格の80％、固定資産税評価額は70％で評価されます。
建物に関しては、固定資産税の評価額をもとに計算されます。 一般的に建築費の50%〜60%で評価されることが多いようです。
このように現金と比べると賃貸住宅を建てることで固定資産税の評価額を大きく下げることが可能になります。
下の図は、相続税評価額が１億円の土地に現金１億円で賃貸住宅を建てた場合の参考例です。 更地プラス現金１億円の場合に比べて、7900万円評価減という計算になります。
最近では、株式等の収益で得た現金を不動産投資に回すケースが多くなり、賃貸マンションなどの収益物件の売買が盛んになっています。
これも現金を不動産化することで、相続税評価減になることが理由だといわれています。
資産をトータルに活かすプロのコンサルティングが必要
賃貸住宅経営で相続税を節税するためには、さまざまな準備が必要です。
トータル財産の把握、不動産の正確な評価額の調査、贈与などの活用による生前の計画など、さまざまな専門家による相続対策が必要になります。
さらに賃貸住宅経営を行なうことにメリットがあると判断した場合、どのような建物を建てるのか、資金計画、将来を見据えた経営計画に至るまで、長期的な視点が必要になります。
ミサワホームではトータルな資産活用のコンサルティングをおこなっていますので、まずはお気軽にご相談ください。
