「守る相続」から「活用する相続」へ
これからの相続の形です
自宅の土地、所有している土地。これらを活かすことが相続対策の基本。しっかりと活用して資産価値を高めることが大切です。
これから土地を活用する方
賃貸経営で収入を得ながら相続対策を行なう
相続税の評価減のために土地活用・賃貸経営にメリットがあることは、新しい時代の相続と贈与 Part1でも紹介しましたが、賃貸経営の最大のメリットは、借入金が発生することと家賃収入を得ることにあります。
アパートを建てる際に要する費用をローンでまかなった場合、その借入金はマイナス資産になるため相続対象の財産から控除することができます。これも相続税対策として効果があるので、ぜひ活用したいところです。
さらに家賃収入を得ることも大きなメリットのひとつです。現金はあまりないが、不動産は多く所有しているなどの場合、納税用の現金を確保しておくための資金となります。現金を減らしたい場合は、家賃収入を暦年贈与するという方法も効果的です。
自宅を賃貸併用にもメリットがある
賃貸併用住宅の場合、賃貸部分については自宅部分より低い評価額となります。
さらに相続税の計算で、小規模宅地等の特例が適用できる場合、大幅な評価額の減額が認められます。配偶者や同居の子供が自宅を相続する際、最大330㎡まで80％の評価減も可能です。ただし、相続人の住まいの状況について厳しい条件が課せられています。例えば、相続人としての子供が別の持ち家に住んでいる場合、この特例を受けることができません。
もし相続を受ける家族がその自宅に住み続けないと判断された場合でも、賃貸住宅の部分に関しては評価減を受けられることになるので、相続税対策につながります。
自宅からの建て替えの場合、住宅ローンを家賃収入でまかなうことも可能ですので、その面でも大きなメリットがあります。
現在、土地活用を行なっている方
賃貸経営の出口戦略を考えておくことも大切な相続対策
賃貸経営をされている場合、その事業の継承を考えておく必要があります。例えば老朽化し、空室が目立つ賃貸住宅等は、相続後にコストがかかるケースや手間がかかるケースが多くあります。
現金は相続したいが不動産は面倒くさいと思う方も少なくありません。賃貸住宅等の収益不動産を相続する場合、やはり事前に家族間で話し合っておくことが必要になります。
兄弟のうち、だれが経営を引き継ぐのか。家賃等の取り扱いをどのようにしていくのかを決めるとともに、入居募集や入居者管理、建物管理といった経営ノウハウもきちんと継承しておく必要があります。
もちろん相続を機に売却することも考える必要があるかもしれません。
長期的な経営を見越した賃貸経営だからこそ、将来どうするか、その出口戦略を考えておくことも大切な相続対策だと言えるでしょう。
次の世代へ優良な資産として残す
不動産を継承するにあたり、もっとも大切なことは、次の世代に喜んでもらえる優良な資産を残すことです。
そのためにはリノベーションやリフォーム等を検討し、より入居募集しやすい工夫をしておくことも大切なことです。さらに老朽化が進んでいるようであれば、建て替えという選択肢もあります。性能が高く価値が続く高性能な住宅への建て替えを考えましょう。
継承が必要な時期が訪れても減価償却が終っていないと、税務上の利点を活かしきれない場合もありますので、減価償却の短い工法を選ぶことも次の世代への気づかいだと言えます。
売却しやすい不動産を意識する
相続時に不動産を売却するという選択肢もあります。この場合には、収益物件として売却する場合と、土地として売却する場合の2通りがあります。
きちんと入居者が埋まっている物件の場合は、収益物件として売却することが可能です。投資物件として評価されると、売却価格を高く設定することも考えられます。
賃貸物件と土地を売却する場合は、解体費がポイントになります。将来的に解体費用が低く済む、木造住宅にメリットがあると言えるでしょう。30年、40年先においても時代の変化に対応できることを考えておきましょう。
入り口から出口までトータルに相談できるプロを
賃貸経営は、世代に渡って経営が続く長期的な経営です。だからこそ建築時から、リフォーム、リノベーション、解体や建て替え、さらには売却までもトータルに考えたプランニングが大切になります。
そして相続時には、資産全体をふまえてベストな提案を行ってくれるパートナーが必要です。
ミサワホームでは「住まいるりんぐシステム」をご用意。不動産サポート、資産活用サポート、そしてクオリティの高い建物を建てるミサワホーム、さらにクオリティを長く保つためのミサワリフォームが、長い賃貸経営をサポートいたします。
相続から賃貸経営まで、お気軽にご相談ください。
