店舗併用賃貸住宅の可能性 Part1

資産の価値を最大限に活かすために考えるべきこと。

土地という資産には、「建てる」「貸す」「売る」など様々な活用法があります。様々な選択肢の中から、その土地にベストな活用法を選ぶためには、綿密な調査と計画が大切です。今まで賃貸住宅として大丈夫だったからこれからも大丈夫だろうという時代ではありません。少子化・人口減という社会情勢の中で、よりリスクを軽減できる活用方法が求められています。
そのひとつが、店舗併用型の賃貸住宅です。文字通り、貸店舗と賃貸住宅のメリットを併せ持つこの活用方法は、資産活用のリスクを分散することが可能です。今回の特集では、「店舗併用賃貸住宅」について数多くの実績がある、ミサワホーム株式会社・営業本部資産活用事業部担当部長の奥田征之氏にお話を伺いました。
「ミサワホームは木質系の住宅メーカーというイメージが強いですが、RC造や鉄骨造などテナントビルや店舗の設計・建築にも数多くの実績とノウハウがあります。さらに資産活用のコンサルティングにも定評があり、多くのお客様のお悩みや課題を解決に導いてきた実績があります。
土地活用には様々な方法がありますが、選択肢のひとつとして知っておきたいのが店舗併用賃貸住宅です。これを成功させるためには、様々なノウハウが必要です。ミサワホームでは専門の部署があり、クオリティの高い提案が可能です」と奥田氏。
店舗と賃貸住宅という二つのノウハウが必要なのは当然ですが、他にも入居するテナントの想定や、市場ニーズの調査など、プロでなければ解決できない様々な事柄があります。これを調査・企画から建築、アフターフォローまで一貫して行なえるパートナーを選ぶことが大切です。次ページからは、具体的にどのようなことを考えて、資産の価値を最大限に活かす方法を見つけ出すかをご紹介します。

ミサワホームが提案する「10の資産活用」。

土地の活用方法は様々です。商業地か住宅地か、郊外か都市部かなどの立地条件に加え、活用の目的に合わせた様々な方法を検討する必要があります。「ミサワホームでは、居住用の活用として賃貸住宅や高齢者向け住宅、事業用の活用として医療・福祉施設や商業施設など、幅広い提案が可能です。
収益性や、相続税対策、資産価値の向上など様々なことを検討し、それぞれの分野のプロの意見をまとめながら、ベストの活用方法を考えます。この多様な提案ができることが、ミサワホームの強みではないでしょうか」と奥田氏。さらに様々な工法を提案できることもメリットです。
「木質パネル工法をはじめ、RC造、鉄骨造などあらゆる建築工法で提案ができますから、建物の目的や立地に合わせて柔軟に対応できます。だからこそオーナー様にとって最もメリットのある活用方法が実現できます。

市場調査からベストな活用方法を見出す。

どのような活用方法を選ぶか、最も大切なのはその土地の市場ニーズや行政ニーズを知ることです。周辺の競合物件、空室率はもちろん、大学や企業の有無、賃貸住宅の需要が高い立地かどうか。また商業地として店舗の募集がしやすい場所か。
さらに医療施設や福祉施設の需要があるかなど、綿密な調査を行うことで、どんな経営を目指すかを検討する材料にします。様々な可能性を探ることが大切です。

そのひとつの手法が店舗併用賃貸住宅。

一般の賃貸住宅では１階の住戸に入居者が集まりにくい傾向がありますが、その対策として店舗を１階につくることには大きなメリットがあります。さらに、店舗は坪当たりの賃料が高い場合が多く、ひとつの資産で安定的に高収入を期待できます。
様々な業種の誘致が考えられますが、用途地域等により誘致できる店舗も異なるため、まずは市場調査で最適な方法を検討しましょう。