土地の価値を最大限に活かすために。

店舗併用賃貸住宅の可能性 Part2

あたりまえの土地活用

資産を最大限に活かすために土地活用の手法は様々なものからしっかりと選ぶべき。
今回は店舗併用賃貸住宅について考えます。

この記事は資産活用情報誌「GOOD OWNER」2017年10月号掲載記事をWeb用に再編集した内容となっています。掲載内容は本誌発刊当時のものとなります。

店舗併用賃貸住宅成功のポイント

居住用と事業用。2つの異なるニーズに応えることで店舗併用賃貸住宅は成功につながります。

活用方法を分散してリスクヘッジを。

「すでに複数の賃貸住宅を経営されているオーナー様に店舗併用賃貸住宅をご提案することが多くあります」と奥田氏。これは資産活用の基本である、資産を分散するという考え方にもつながります。「居住用と事業用、活用方法を変えてリスクヘッジをすることが、資産を守ることにつながります。
賃貸住宅をすでに経営されている方にとっては、少子化・人口減は大きなリスクです。ですから居住用以外の賃貸収入を得ておくことが、将来の安心につながるのです」と奥田氏。オーナー様の資産を活かすことを考えたミサワホームならではの発想です。

様々なノウハウを持つパートナーを見つけること。

「店舗併用賃貸住宅を計画するためには、様々なノウハウが必要になります。基本は、入居者が求める魅力的な賃貸住宅を計画すること。そこには周辺の物件とは違うコンセプトが必要です。さらに店舗の経営者が求める広さやクオリティにあっていることが必要になります。
この異なる2つのニーズに応えるためには、両方のノウハウと実績を持っていることが必要です」と奥田氏。このような様々なノウハウを持つ建築会社は多くはありません。「このようなノウハウを持つパートナーとなり得る会社を見つけることが、店舗併用賃貸住宅を成功させるポイントだと言えます。ミサワホームは市場調査から設計・建築、さらに入居者・テナント募集まですべてをトータルでお手伝いできます」。

ミサワホームでは市場の調査からテナントの誘致まですべてをトータルに行なっています。

建て替えのケースではよりノウハウが必要。

「店舗併用賃貸住宅の相談で多いのは、現在経営している建物の建て替えです。通常の賃貸住宅の建て替えより、さらに多くのノウハウが必要です」と奥田氏。
「建て替えの場合、既存テナントとの交渉の必要がありますから、これについてのノウハウが大切です。建て替え計画の中に立ち退きにかかる補償金や弁護士費用を予め想定しておかなければなりません。また、店舗併用賃貸住宅は商業地に建っているケースも多く、建物の解体にも手間と費用がかかります。さらに賃料が主な収入というオーナー様も多いため、建て替え中の生活資金のことも計算に入れなくてはなりません。
金融機関・不動産業者・税理士などバラバラに相談しているケースも多いですが、これらをワンストップで対応できるとりまとめ役が必要です」。このように店舗併用賃貸住宅の建て替えには、たくさんのノウハウと、多くの手間が必要になります。プロのバックアップがなければ、成功は難しいと言えるでしょう。

テナントマッチングができるパートナー選びを。

「ミサワホームでは、オーナー様がお持ちの土地と出店希望のテナントをマッチングさせるために、コンビニエンスストア、飲食、医院、塾等の教育関係など、様々な業種とのネットワークを築いています。誘致する企業をあらかじめ決めてから建築計画を立てることも多く、綿密な市場調査の上でお客様に合わせた最適な提案を心がけています」と奥田氏。
このようにテナントのマッチングが可能なパートナーを見つけることも、店舗併用賃貸住宅を成功させるポイントと言えます。

想定するテナントによって成功のポイントが変わる。

店舗は入居する業種によって、求められている広さや設備等に大きな違いがあります。コンビニエンスストアではより広い面積が求められる傾向にありますし、カフェや美容室等では空間を広く見せるために高い天井が求められるケースもあります。
医療関係では待合室と治療室のバランスを良くするために設計時から要望を聞く必要があります。このように入居するテナントによって、設計時の工夫が必要になるケースが多いため、入居テナントをあらかじめ想定しておくことが成功につながります。

賃貸住宅の魅力アップが基本になる。

店舗併用賃貸住宅の基本は、住宅部分の魅力アップです。周辺の物件との差別化をすることで長期安定経営につながります。基本は快適な空間と、ニーズにあった間取りと広さを用意すること。そして差別化のためを工夫をします。
例えばミサワホーム独自の「蔵」収納を採用した物件や、デザイン性の高い空間は入居者のアピールできるので大きな魅力アップにつながります。さらにペット共生住宅や、趣味に活用できる空間を持つ住宅等、テーマを持った住宅も入居者から喜ばれます。

まずは信頼できるプロに相談することが大切。

「通常の賃貸住宅を計画する場合でも、差別化や収支計画等、豊富な実績とノウハウが求められます。それに加えて店舗誘致に関する様々な検討が必要になりますから、すべてをトータルで相談できるプロを見つけることは難しいことですが、ミサワホームでは長い年月をかけて、多くのノウハウを積み重ねてきました。
市場調査から建築・税務・融資・テナント対応までワンストップでトータルにご提案できるように専門の部署を設け、そのノウハウをオーナー様に提供しています」。多くの選択肢の中から最適な資産活用の方法を見つけ出すことは簡単ではありません。まずは信頼できるプロに相談することから始めましょう。

ミサワホームへのご相談はコチラから

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