設計力が決め手の
賃貸併用住宅 Part1

あたりまえの土地活用

ローン返済の負担軽減が可能になると注目を集めている賃貸併用住宅。
しかし、綿密な計画と実施のノウハウがなければ成功することはできません。
今回は賃貸併用住宅を成功させるポイントを特集します。

この記事は資産活用情報誌「GOOD OWNER」2018年9月号掲載記事をWeb用に再編集した内容となっています。掲載内容は本誌発刊当時のものとなります。

今、賃貸併用住宅の建築が増加している理由があります

人生の3大支出のひとつ、住居費を抑える

近年、家を建てる際の選択肢のひとつとして、「賃貸併用住宅」が注目されています。自宅と賃貸を併用する、つまり建物の一部をあらかじめ賃貸住宅として建築し、入居者に貸して家賃収入を得るというスタイルです。賃貸で得た家賃収入は、ローン返済に充てるのが一般的です。
立地条件やエリアの家賃相場にも左右されますが、ローンの全額、場合によってはローン返済しつつ「利益」を出せることもあります。人生の中で3大支出と言われているものが、「教育費」、「老後資金」、そして「住居費」です。
この住居費を抑えることができれば、家計はより楽になり、他の資金として回す余裕もでてきます。またローン返済後、家賃収入を老後資金として使うこともできます。総務省の調査によると、60歳以上の無職世帯は毎月6万円近くが赤字になるというデータが出ています。
定年前にローンを完済すれば、退職後に安定した収入を得ることも可能です。まさに自宅の土地と建物に稼いでもらうという発想が賃貸併用住宅。土地の価格が上がりにくい時代だからこそ、賃貸併用にして収入を得ることが、資産を増やす1つの方法なのです。

ローンの返済額を抑えて将来は収入源に

賃貸併用住宅を成功させるためには、入居者が集まるかどうかの立地条件や、家賃の相場などに左右されます。綿密な市場調査により、もし賃貸住宅の需要が見込める場合は、実行するメリットが大きいと言えます。左のシミュレーションは、東京都で賃貸住宅需要が見込めるエリアでの概算です。
自宅だけを建替えた場合は、建築費は抑えることができますが、家賃収入が無いため、毎月の返済額の負担が続いていきます。賃貸併用住宅にした場合、建築費も借入額も大きくなりますが、家賃収入で返済額をまかないながら、収支はプラスになります。
ローン返済期間の30年間だけでも最大4824万円もの差になります。もちろん返済後は、家賃がそのまま収入となりますから、老後資金の収入源とすることもできます。この「収入」が賃貸併用住宅の人気につながっている大きな理由です。

広い敷地の相続税対策にも

賃貸併用住宅を建てた場合、賃貸部分については「貸家建付地」の評価となり、自用地とした場合の評価額から、借地権割合、借家権割合、賃貸割合を鑑み算出します。土地と建物の相続資産の評価が下がり、大幅な節税が可能です。
さらに、小規模宅地等の評価額の特例が適用できる場合、大幅な評価額の減額が認められます。配偶者や同居の子供が自宅を相続する際、最大330㎡まで80%(貸付事業用の場合、最大200㎡まで50%)の評価減も可能ですが、相続人としての子供が別居で持ち家に住んでいる場合、この特例を受けることができません。
賃貸部分については、前記の場合でも評価減を受けることができますから、相続税対策につながります。

成功のためにはさまざまなノウハウが必要

メリットが大きいと言われている賃貸併用住宅ですが、成功のためには多くのことを検討し、本当にメリットがあるのか、快適に暮らすことができるのかなどを検討する必要があります。市場調査から資金計画、長期の収支計画。さらにオーナーさまと賃貸入居者が快適に暮らすための設計の工夫など、さまざまな検討項目があります。
ミサワホームは業界に先駆けて、賃貸併用住宅の商品化などをすすめ、数多くのノウハウを持っています。まずはお気軽に、ご相談ください。

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