土地活用

資産活用の未来予想図

平成27年に相続税の改正があり、改正前と比べるとおよそ4％から8％へ増加しました。この傾向は今も続いており、地価や物価の上昇と相まって、相続税の対象者はさらに増えているのが現状です。
税制改正の影響もあり、相続に関する相談件数も多くなっています。その相談の多くは相続税が発生するのか試算したいというものです。試算し、どのような対策ができるのかを考え、被相続人が複数いる場合であれば分割のことも検討しなくてはなりません。
また、老後の生活資金も考えておく必要があります。これからは消費税の増税や、年金受給額の低下など、高齢者にとって負担が多くなります。その備えも踏まえた土地活用が必要になります。

令和2年に創設された「配偶者居住権」は、建物の価値を「所有権」と「居住権」に分けて考え、残された配偶者は建物の所有権を持っていなくても 、一定の要件の下、居住権を取得することで、亡くなった人が所有していた建物に無償で引き続き住み続けられるようにするものです。配偶者居住権を建物に登記することにより、第三者に対抗することが可能になります。配偶者居住権は遺言、遺産分割協議、あるいは家庭裁判所の審判を通じて設定することができます。
このように変化する法制度もしっかりと把握しておくことが大切です。

自筆証書遺言は、原則はその全文を遺言者が自身で手書きする必要があります。しかし、平成31年の法改正により、本文は従来通り自筆で書く必要がありますが、財産目録を添付する場合は、その財産目録については自筆でなくともよいと要件が緩和されました。パソコンで作成した目録や、不動産の登記事項証明書などのコピーでも認められます（目録の各ページに署名・押印は必要です）。それにより、本文の表現を「別紙財産目録1の不動産」など、簡略化することができるようになりました。
また、作成した自筆の遺言書を法務局に預託できる制度も令和2年から始まっています。このことにより、紛失の恐れもなく、家庭裁判所での検認手続きも必要なくなります。利用されている人は年々増えているようです。

相続で最も問題になるのは、土地の相続です。複数の相続人でひとつの不動産を分けるのは、もめ事の原因にもなります。例えば、ひとつの土地を複数に分けて、それぞれ別の建物を建てておくなど、分割しやすい活用を行っておくことも大切になります。相続は、どう分けるかを考えておくことが最も重要です。そのために、生前贈与なども利用しておきましょう。

土地活用を行なう場合に、多くの方が忘れがちなのが、将来その不動産を売却するなどのいわゆる出口戦略です。将来、資産を相続で分割する場合、収益物件を売却することが最も簡単ですが、その際に重要視されるのは、物件の稼働率になります。
収益の上がる物件であればそのまま維持するメリットも大きく、万が一の場合も価値の残る建物なので売却しやすくなります。空室が多ければ買い手がつかないケースが出てきてしまいます。そのためには、築年数が経過しても入居者が集まるような、魅力的な物件を建てておく必要があります。

多くの相続対策セミナーを行っていますが、まだまだ子世代の参加が少ないのが現状です。
一方で、子世代が相続対策を意識しても、親世代が動かなければ相続対策の進まないので親世代の意識も重要です。相続の問題が発生した時に、最も困るのは相続を受ける側です。問題を起こさないためにできれば親子でしっかりと話し合いをしてください。そして相続対策のセミナーなどに、ぜひ積極的に親子で参加していただきたいと思います。

相続問題を病気に例えてみましょう。体の心配なら、健康診断をしっかりうけ、不安な部分が出てくれば精密検査を行なう。そして病気の可能性があるのなら予防をしますし、病気の部分があれば治療を行います。この流れは相続においても同じです。まずプロに相談して、どのような問題が出る可能性があるのかを調べます。相続税はどれくらいかかるか。納税資金はあるか。
どのように継承・分割していくか。さらに、もし親が認知症などで意思決定ができない状態になった時に、財産管理がどうなるのかなど、未来に起こりえる状況を整理します。そして、そのことが「困る」ことであれば、それは解決すべき問題ですし、「困らない」のであれば何もする必要はありません。資産を受け継ぐ人の健康診断を行ない、問題の早期発見を行なうことが大切です。

ご自分の資産をどのようにしたいのか。その理想はさまざまです。多くの方は子供が困らないようにしたい、子供が幸せな生活を送ってほしいという思いを持っています。また先祖から受け継いできた資産を大切にしてほしいと思っている方も多いでしょう。
もちろん、ご自分が今後の人生を楽しむために資産を使いたいという方も少なくありません。理想を実現するために、具体的にどのような状況をつくればいいのか？ 何もしないとどうなるのか？ それらは親の視点も大事ですが、子の視点からみることも大事です。
ここで考えていただきたいのが、相続を受ける側、子供からみた相続です。相続の際、相続税で悩むのも、資産の分割で揉めてしまうのも子供たちです。その子供たちがどうありたいのかを、整理しておくことも大切です。そのためにはまず、家族で話し合う場を設けることからはじめましょう。

日本人の寿命が伸びるのと比例して、認知症になる方も増えています。認知症を発症して、意思判断能力が無くなったと判断された場合、財産管理に関してさまざまな制約がでてきます。
例えば「本人の意思確認ができないと定期預金の解約ができない」、「不動産の売却はできない」、「賃貸住宅経営などで契約行為などは原則できない」などの制約です。前述した内容を知らなかったという方が約6割もいるのです。認知症の方が保有する金融財産が2030年には215兆円になると試算されていますから、この対策は多くの方が考えておく必要があります。

家族信託は、『財産管理の手法』のひとつです。従来の相続対策では難しく、実現しなかった対応が可能です。家族信託は資産を持つ方が、その保有する不動産・預貯金等の資産を信頼できる家族に託し、その管理・処分を任せる仕組みです。ひとつの信託契約の中に、「委任契約」「成年後見制度」「遺言」の機能をもたせることができます。
「委任契約」として考えた場合、家族・親族に管理を託すことができます。信頼できる身内に託せますし、そこには原則報酬は発生しません。意思判断能力の無くなった親族の代わりに財産の管理や処分を行なうために、「成年後見制度」を利用する場合は裁判所の判断が必要なケースがあり、家族信託のようにスムーズに行なうことが難しい場合があります。
古くなった自宅を建て替えたり、所有している収益物件の改修、建て替え、買い換えなど、自由度の高い活用が可能です。ただし、家族信託は意思判断能力がある元気なうちに取り交わす必要があります。だからこそできるだけ早く家族で話し合う必要があります。

相続は家族で話し合う「家族会議」が大切だと考えます。家族で話し合いを行うことで、資産状況やその問題点を共有でき、さらに親の想い、子の想いもお互いに把握することができます。しかし家族では話し合いがまとまらないケースもあります。そんな時は、その家族会議に外部の専門家を入れることで話がスムーズに進むこともあります。病気（相続時の問題点）をしっかりと把握し、その対策を専門家と一緒になって家族で考える。それがこれからの相続対策の基本的な考え方です。

ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）は、「消費エネルギーゼロを目指した住宅」です。日本では、地球温暖化対策計画の中で2030年度に温室効果ガスの排出量を2013年度比で 26%削減する目標を掲げています。 さまざまな省エネ技術が広まり、産業部門や運輸部門での C02 排出量は減少傾向にありますが、家庭部門では増加傾向にあります。
そのために、戸建住宅においては省エネルギー化を進めてきましたが、着工件数の約4割を占める賃貸住宅では普及が遅れていました。 政府目標としては、2030年度以降新築される住宅について、ZEH基準の水準の省エネルギー性能の確保を目指す、としています。そんなZEHがあたり前の時代に、どのような差別化戦略が安定経営につながるのか、とても重要になっているのです。

これからは賃貸住宅のZEH対応が当たり前の時代になりますから、その性能をいち早く取り入れ、将来を見据えた対策を今から考えておく必要があります。その差別化戦略のひとつの手法が空間を立体的に使う設計手法です。下の写真は、ミサワホーム独自の大収納空間「蔵」 ^®。住空間を犠牲にすることなく設置できる収納空間により、入居者が賃貸住宅でもっとも不満を感じている収納量を確保しています。

※　大収納空間「蔵」は、ミサワホームの登録商標です。
※　「蔵」は居室としての使用はできません。

上の写真は、ミサワホームの「BelleLeadSkipHigh（ベルリード・スキップハイ）」の内観です。天井高を約3.3m※の開放的な空間にして、前述した「蔵」の上部、中2階のスペースにベッドルームなどを設けています。
一般的に入居者が集まりにくい1階住戸ですが、この設計により1階住戸から入居者が決まるという事例も出てきています。
※プランにより天井高は異なります。
今や賃貸物件を探す入居者は、不動産会社を1.5店舗程度しか訪問しないというデータもあり、部屋探しをほとんどインターネットの情報サイトで済ましてしまう現状があります。つまり情報サイトにおいては、写真が最も重要であり、物件の魅力をいかに伝えるかがポイントになります。
さらに、これからは動画紹介も注目されています。ミサワホームの賃貸住宅は、写真映えはもちろん、動画でもその魅力が伝わりやすいものです。写真映えならぬ「動画映え」をする空間ですので、入居者にも理解されやすいといえるでしょう。

少子高齢化、人口減の日本において、暮らしの機能を集中させた「コンパクトシティ」が理想的な形だといわれています。ミサワホームでは、住宅をはじめ、医療・介護施設の運営や保育園など子育て支援施設の開発を手がけています。また商業施設等のビル開発にもノウハウを持っています。
これらをコンパクトシティに活かし、さまざまな開発を行なっています。そのひとつが「ASMACI（アスマチ）浦安」。「医療・介護・子育て・防災・住まい・商業」の複合拠点を整備することで、地域活性化につなげる取り組みを目指しており、集約した街づくりとしてスタートしています。

全国のミサワホームグループの豊富なノウハウと実績で、多彩な事業をトータルコンサルティングしていきます。賃貸住宅提案や商業・ロードサイド事業による収益化や、医療・介護、子育て支援事業などの社会貢献、さらに大規模な複合的な都市開発まで多岐にわたる活用に対応しています。
「何もしない」という選択もご提案いたしますし、収益を重視した資産の組み換えなどの提案も行ないます。税理士など社内外の専門家と協力して資産全般の問題を解決するサポート体制も整えていますので、ぜひお気軽にミサワホームへご相談ください。